Wer eine Ferienwohnung kurzfristig vermietet, erbringt eine umsatzsteuerpflichtige Leistung mit 7 Prozent Steuersatz. Lag der Gesamtumsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 Euro und bleibt er im laufenden Jahr unter 100.000 Euro, gilt die Kleinunternehmerregelung: keine Umsatzsteuer auf der Rechnung, keine Abführung, aber auch kein Vorsteuerabzug. Ob das die bessere Wahl ist, hängt weniger vom Umsatz ab als von zwei Größen, die viele Vermieter übersehen: der Steuer auf die Plattformgebühren und der Vorsteuer aus den eigenen Kosten.

Die Frage betrifft sehr viele Gastgeber. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden 2025 rund 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, etwa 94 Prozent davon in Betrieben mit weniger als zehn Betten (Destatis, Pressemitteilung vom 28.07.2026). Das ist genau die Größenordnung, in der die 25.000-Euro-Grenze entscheidet.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Er zeigt, welche Regeln gelten, und rechnet beide Wege an einem Beispiel durch, damit Sie mit konkreten Zahlen ins Gespräch mit Ihrer Steuerkanzlei gehen.

Die Regeln im Überblick: 25.000 Euro, 100.000 Euro, 7 Prozent

Punkt Kleinunternehmer (Paragraf 19 UStG) Regelbesteuerung
Voraussetzung Gesamtumsatz Vorjahr höchstens 25.000 Euro, laufendes Jahr höchstens 100.000 Euro gilt automatisch darüber oder nach Verzicht
Steuer auf die Übernachtung keine 7 Prozent (Paragraf 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG)
Vorsteuerabzug aus Kosten nein ja, etwa 19 Prozent aus Reinigung, Strom, Möbeln
Steuer auf Gebühren von Airbnb oder Booking.com (EU-Unternehmen) wird nach Paragraf 13b geschuldet, nicht abziehbar wird geschuldet und zugleich als Vorsteuer abgezogen
Voranmeldungen nur für Zeiträume mit Steuer nach Paragraf 13b (Paragraf 18 Absatz 4a UStG) in der Regel vierteljährlich
Rechnungshinweis Hinweis auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer (Paragraf 34a UStDV) Steuersatz und Steuerbetrag ausweisen
Bindung bei Wechsel – Verzicht bindet fünf Kalenderjahre

Quellen der Tabelle: Paragraf 19 UStG, BMF-Schreiben vom 18.03.2025 zur Kleinunternehmerregelung, Paragraf 12 UStG, Paragraf 13b UStG, Paragraf 18 UStG, Paragraf 34a UStDV, Stand jeweils 01.10.2026.

Zwei Details aus dem BMF-Schreiben sind in der Praxis wichtig. Erstens gilt die 100.000-Euro-Grenze sofort: Bereits der Umsatz, mit dem sie im laufenden Jahr überschritten wird, ist nicht mehr steuerfrei. Zweitens zählt nur der Vorjahresumsatz für die 25.000 Euro. Wer im Vorjahr darüber lag, ist im laufenden Jahr regelbesteuert, auch wenn er diesmal weniger einnimmt.

Was zum Umsatz zählt: der Gästepreis, nicht die Auszahlung

Der Gesamtumsatz wird nach vereinnahmten Entgelten berechnet. Entscheidend ist, was der Gast für Ihre Leistung bezahlt, nicht was die Plattform an Sie überweist. Die Servicegebühr, die Airbnb vor der Auszahlung abzieht, ist Ihre Betriebsausgabe und mindert den Umsatz nicht. Wer nur Auszahlungen addiert, liegt bei der einheitlichen Airbnb-Gebühr von 15,5 Prozent (Airbnb-Hilfe, Artikel 1857, Stand 01.10.2026) entsprechend zu niedrig.

Leistung Umsatzsteuer bei Regelbesteuerung Beleg
Übernachtung bis sechs Monate 7 Prozent Paragraf 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG
Endreinigung, Bettwäsche, Handtücher, Strom 7 Prozent, auch bei gesondertem Entgelt UStAE 12.16 Absatz 4
Gesondert berechneter Parkplatz 19 Prozent UStAE 12.16 Absatz 5
Frühstück: Speisen 7 Prozent seit 01.01.2026 IHK Schwerin
Frühstück: Getränke 19 Prozent IHK Schwerin
Stornogebühr nicht steuerbar (Schadensersatz) UStAE 12.16 Absatz 6
Vermietung über sechs Monate steuerfrei Paragraf 4 Nummer 12 UStG, UStAE 4.12.3

Quellen: Umsatzsteuer-Anwendungserlass, Stand 31.12.2025, IHK Schwerin, Steuersätze in Gastronomie und Hotellerie, Stand 19.12.2025.

Die Endreinigung gehört also mit 7 Prozent zur Übernachtung, nicht mit 19 Prozent zu einer eigenen Dienstleistung. Stornogebühren aus Ihren Stornierungsbedingungen bleiben ohne Umsatzsteuer. Und Umsätze aus steuerfreier Langzeitvermietung zählen nicht zum Gesamtumsatz, weil Paragraf 19 Absatz 2 UStG die steuerfreien Umsätze nach Paragraf 4 Nummer 11 bis 29 abzieht.

Für Monteurzimmer gibt es eine Falle. Bietet ein Vermieter dieselben Räume wahlweise kurz- oder langfristig an, sind nach UStAE 4.12.9 Absatz 2 sämtliche Umsätze steuerpflichtig, auch ein Aufenthalt über sechs Monate (BFH, Urteil vom 20.04.1988, X R 5/82). Steuerfrei wird die Langzeitvermietung nur, wenn die Räume eindeutig und nachprüfbar dafür bereitgehalten werden. Mehr zu den Grundlagen steht im Ratgeber zu Monteurzimmern und Steuern.

Illustration: Rechnung, Taschenrechner und eine Waage zwischen Kleinunternehmerregelung und 7 Prozent Umsatzsteuer, dazu die Zimmerwache-Eule
Vorjahresumsatz bis 25.000 Euro: Kleinunternehmer. Darüber: 7 Prozent Umsatzsteuer auf die Übernachtung.

Die Steuer auf die Plattformgebühr: auch für Kleinunternehmer

Airbnb und Booking.com sitzen nicht in Deutschland. Bezieht ein Unternehmer eine sonstige Leistung von einem Unternehmen aus einem anderen EU-Staat, geht die Steuerschuld nach Paragraf 13b Absatz 1 und 5 UStG auf ihn über. Das BMF stellt klar, dass die Kleinunternehmerregelung „keine Auswirkung auf die nach § 13b Abs. 5 UStG von Kleinunternehmern geschuldete Steuer“ hat (BMF-Schreiben vom 18.03.2025, Abschnitt 19.1 Absatz 1 UStAE). Eine Steuerkanzlei beschrieb diese Konstellation im September 2026 ausdrücklich als Umsatzsteuerfalle für Zimmervermieter (Steuerberatung Kelbel, 06.09.2026).

Airbnb selbst schreibt, dass auf die Servicegebühr für Gastgeber Mehrwertsteuer erhoben wird, dass registrierten Unternehmern möglicherweise keine berechnet wird und sie die Steuer dann in ihrer eigenen Erklärung angeben müssen (Airbnb-Hilfe, Artikel 436, Stand 01.10.2026). Booking.com weist darauf hin, dass je nach örtlichem Steuerrecht Umsatzsteuer auf der Provisionsrechnung steht oder nicht (Booking.com Partner-Hilfe, Stand 01.10.2026). Steht keine darauf, liegt die Steuer in aller Regel bei Ihnen.

Praktisch heißt das für Kleinunternehmer: Für jedes Quartal, in dem Plattformgebühren anfallen, ist eine Voranmeldung mit 19 Prozent auf die Gebühr fällig, ohne Vorsteuerabzug. Regelbesteuerte Vermieter melden denselben Betrag und ziehen ihn im selben Formular wieder ab. Welche Gebührenvariante bei Ihnen gilt, erklärt der Ratgeber zur Umstellung der Airbnb-Servicegebühr.

Durchgerechnet: eine Ferienwohnung mit 22.000 Euro Umsatz

Annahmen: Eine Ferienwohnung, Gäste zahlen im Jahr 22.000 Euro für Übernachtung und Endreinigung, Buchung über Airbnb mit einheitlicher Gebühr von 15,5 Prozent, also 3.410 Euro Gebühr. Die Kosten sind eine Redaktionsschätzung auf Basis eigener Wohnungen in Berlin und Brandenburg. Die Preise für Gäste bleiben in allen drei Fällen gleich.

Posten Kleinunternehmer Regelbesteuerung, Reinigung durch Firma Regelbesteuerung, Reinigung ohne Umsatzsteuer
Umsatzsteuer auf 22.000 Euro (7/107) 0,00 Euro 1.439,25 Euro 1.439,25 Euro
Steuer nach 13b auf 3.410 Euro Gebühr (19 Prozent) 647,90 Euro 647,90 Euro 647,90 Euro
davon als Vorsteuer abziehbar 0,00 Euro minus 647,90 Euro minus 647,90 Euro
Vorsteuer Reinigung (4.200 Euro netto) – minus 798,00 Euro 0,00 Euro
Vorsteuer Strom und Internet (1.500 Euro netto) – minus 285,00 Euro minus 285,00 Euro
Vorsteuer Verbrauchsmaterial und Wäsche (1.300 Euro netto) – minus 247,00 Euro minus 247,00 Euro
Zahllast an das Finanzamt im Jahr 647,90 Euro 109,25 Euro 907,25 Euro

Im mittleren Fall spart die Regelbesteuerung 538,65 Euro im Jahr, im rechten Fall kostet sie 259,35 Euro mehr. Von der Ersparnis gehen noch die Kosten für vier Voranmeldungen und eine Jahreserklärung ab, die eine Kanzlei zusätzlich berechnet. Im Jahr einer Neueinrichtung verschiebt sich das Bild deutlich: Möbel und Geräte für 9.000 Euro netto bringen 1.710 Euro Vorsteuer, die nur bei Regelbesteuerung erstattet werden.

Bei der geteilten Airbnb-Gebühr von 3 Prozent sinkt die Gebühr auf 660 Euro und die Steuer nach 13b auf 125,40 Euro. Dann zahlt der Kleinunternehmer nur 125,40 Euro, und der Abstand zur Regelbesteuerung im rechten Fall wächst auf 781,85 Euro.

Ein zweiter Effekt: Bei Regelbesteuerung stecken in jedem Bruttopreis 7/107 Umsatzsteuer, also rund 6,5 Prozent. Wer nach dem Wechsel die Preise nicht anpasst, verdient netto entsprechend weniger. Hinweise zur Preisgestaltung finden Sie im Ratgeber zur Preisstrategie.

Monteurzimmer mit Firmenkunden: wann die Grenze von selbst fällt

Vier Betten zu 25 Euro netto je Nacht bei 292 belegten Nächten ergeben 29.200 Euro im Jahr (Belegung von 80 Prozent als Redaktionsschätzung). Das liegt über 25.000 Euro, im Folgejahr gilt die Regelbesteuerung ohnehin.

Für Firmenkunden ist das kein Nachteil. Ein Unternehmen mit Vorsteuerabzug zahlt bei Regelbesteuerung 26,75 Euro brutto je Nacht, holt sich 1,75 Euro vom Finanzamt zurück und trägt wirtschaftlich 25 Euro, genau wie beim Kleinunternehmer ohne Steuer. Der Vermieter dagegen darf seine Vorsteuer abziehen. Bei überwiegend gewerblichen Gästen spricht daher viel für die Regelbesteuerung. Wie Sie solche Kunden gewinnen und Rahmenverträge gestalten, steht im Ratgeber Monteurzimmer an Firmenkunden vermieten.

Entscheidungshilfe: Kleinunternehmer bleiben oder verzichten

  • Wenn Ihr Vorjahresumsatz über 25.000 Euro lag, dann gibt es keine Wahl: Regelbesteuerung im laufenden Jahr.
  • Wenn Sie eine Wohnung neu einrichten oder umbauen und die Rechnungen Umsatzsteuer ausweisen, dann prüfen Sie den Verzicht vor der Anschaffung, nicht danach.
  • Wenn mehr als die Hälfte Ihrer Gäste Firmen mit Vorsteuerabzug sind, dann ist die Regelbesteuerung für die Kundschaft neutral und für Sie meist vorteilhaft.
  • Wenn Sie überwiegend Privatgäste haben, selbst reinigen und Airbnb mit geteilter Gebühr nutzen, dann bleibt die Kleinunternehmerregelung in der Regel vorteilhafter.
  • Wenn der Umsatz knapp unter 25.000 Euro liegt und wächst, dann rechnen Sie das Folgejahr mit Regelbesteuerung durch und passen die Preise rechtzeitig an.
  • Wenn Sie eine Wohnung eindeutig nur länger als sechs Monate vermieten, dann ist dieser Umsatz steuerfrei und zählt nicht zur Grenze.

Der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung kann bis Ende Februar des zweiten Folgejahres erklärt werden und bindet fünf Kalenderjahre (Paragraf 19 Absatz 3 UStG). Danach ist ein Wechsel zurück möglich, wenn die Grenzen eingehalten sind. Wechselt die Besteuerungsform, kann eine Vorsteuerberichtigung nach Paragraf 15a UStG nötig werden; sie entfällt, wenn die Vorsteuer je Wirtschaftsgut 1.000 Euro nicht übersteigt (Paragraf 44 UStDV). Eine einzelne Schlafcouch oder ein Kühlschrank bleibt damit praktisch immer unter dieser Schwelle.

Umsatz monatlich prüfen: die 25.000-Euro-Grenze fällt oft im Herbst

Ob ein Vermieter die 25.000 Euro reißt, entscheidet sich oft im Herbst, wenn Weihnachts- und Silvesterbuchungen eingehen. Wer Buchungen aus Airbnb, Booking.com und Direktanfragen an mehreren Stellen verwaltet, sieht die Summe erst bei der Steuererklärung. Bewährt hat sich, Umsätze je Einheit und Monat an einer Stelle zu führen und die Plattformgebühren getrennt auszuweisen, damit die Steuerkanzlei die Steuer nach 13b ohne Nachfragen melden kann. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten auf Airbnb, Booking.com und per E-Mail aus Ihren hinterlegten Angaben in Minuten, und der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an. Wie das abläuft, steht unter So funktioniert es, die Preise je Einheit stehen unter Preise.

Checkliste: 10 Punkte zur Umsatzsteuer

  • ☐ Gesamtumsatz des Vorjahres aus Gästezahlungen ermittelt, nicht aus Auszahlungen
  • ☐ Langzeitvermietungen über sechs Monate getrennt erfasst
  • ☐ Stornogebühren getrennt erfasst (nicht steuerbar)
  • ☐ Gebührenmodell bei Airbnb geprüft (3 oder 15,5 Prozent)
  • ☐ Gebührenrechnungen von Airbnb und Booking.com auf ausgewiesene Umsatzsteuer geprüft
  • ☐ Voranmeldung für Quartale mit Steuer nach 13b eingeplant
  • ☐ Vorsteuer der letzten zwölf Monate addiert (Reinigung, Strom, Einrichtung)
  • ☐ Neuanschaffungen der nächsten zwölf Monate mit Vorsteuer geschätzt
  • ☐ Anteil der Firmenkunden mit Vorsteuerabzug bestimmt
  • ☐ Rechnungsvorlage mit Kleinunternehmerhinweis oder Steuerausweis angepasst

Rechnung Ferienwohnung als Kleinunternehmer: Mustertexte für Hinweis und Verzicht

Hinweis auf der Rechnung als Kleinunternehmer (Paragraf 34a UStDV verlangt einen Hinweis auf die Steuerbefreiung):

Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet. Für diese Leistung gilt die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer.

Rechnungszeile bei Regelbesteuerung:

Übernachtung 4 Nächte, Ferienwohnung Musterstraße 1, 10115 Berlin, vom 12.11.2026 bis 16.11.2026, Entgelt 373,83 Euro, Umsatzsteuer 7 Prozent 26,17 Euro, Gesamtbetrag 400,00 Euro.

Formlose Verzichtserklärung an das Finanzamt:

Steuernummer: … Hiermit erkläre ich gemäß § 19 Absatz 3 UStG, dass ich ab dem Kalenderjahr 2027 auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung nach § 19 Absatz 1 UStG verzichte. Mir ist bekannt, dass diese Erklärung mich für fünf Kalenderjahre bindet. Ort, Datum, Unterschrift

Notfallplan: Grenze überschritten oder 13b vergessen

  1. Umsatz des betroffenen Jahres aus allen Kanälen zusammenstellen: Plattformberichte, Direktbuchungen, Firmenrechnungen.
  2. Prüfen, ob nur das Folgejahr betroffen ist (25.000 Euro im Vorjahr überschritten) oder bereits das laufende Jahr (100.000 Euro überschritten).
  3. Bei Überschreiten der 100.000 Euro: Ab dem auslösenden Umsatz Rechnungen mit 7 Prozent ausstellen und Voranmeldungen abgeben.
  4. Vergessene Steuer nach 13b auf Plattformgebühren je Quartal ermitteln und über berichtigte oder nachgeholte Voranmeldungen melden, bevor das Finanzamt fragt.
  5. Preise für das Folgejahr um den Steueranteil prüfen und in den Inseraten anpassen.
  6. Steuerkanzlei mit den gesammelten Zahlen beauftragen, die Erklärungen zu korrigieren; seit 2023 melden die Plattformen Einnahmen ohnehin an das Bundeszentralamt für Steuern (siehe Plattformen melden Übernachtungen).

Wie die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung erscheinen, beschreibt der Ratgeber zur Airbnb-Steuererklärung; ob zusätzlich ein Gewerbe anzumelden ist, klärt der Ratgeber zur Gewerbeanmeldung.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechenbeispiele beruhen auf Annahmen; maßgeblich sind Ihre tatsächlichen Umsätze, Kosten und die Auffassung Ihres Finanzamts.

Weiterlesen: Rechnungen für Monteurzimmer: Pflichtangaben, Umsatzsteuer und E-Rechnung.

Quellen