Eine tragfähige Preisstrategie für die Ferienwohnung beginnt nicht beim Blick auf die Nachbarinserate, sondern bei der eigenen Untergrenze je Nacht. Erst wenn Sie wissen, welcher Betrag nach Plattformgebühr, Reinigung und Steuern bei Ihnen ankommen muss, lassen sich Saisonstufen und Rabatte sinnvoll setzen. Dieser Artikel zeigt die Rechnung Schritt für Schritt, übersetzt sie in vier Saisonstufen und prüft, welche Rabatte auf Airbnb und Booking.com die Untergrenze unterschreiten.

Wie stark die Nachfrage im Jahr schwankt

Die Saisonkurve ist keine Gefühlssache, sie steht in der amtlichen Statistik. Die folgenden Werte umfassen alle Beherbergungsbetriebe mit zehn oder mehr Schlafgelegenheiten in Deutschland, also nicht nur Ferienwohnungen. Für die Richtung der Preisstufen reichen sie aus.

Kennzahl Wert Quelle, Stand
Übernachtungen Januar 2025 25,9 Mio. Destatis, 11.03.2025
Übernachtungen August 2025 59,4 Mio. Destatis, 10.10.2025
Übernachtungen Dezember 2025 32,0 Mio. (höchster Dezemberwert bisher) Destatis, Februar 2026
Übernachtungen gesamt 2025 497,5 Mio. (plus 0,3 Prozent) Destatis, Februar 2026
Über Airbnb, Booking.com und Expedia gebuchte Übernachtungen in Ferienunterkünften 2025 68,3 Mio. (plus 13,0 Prozent) Destatis, 28.07.2026

Im August wurden also rund 2,3-mal so viele Nächte gebucht wie im Januar. Wer das ganze Jahr denselben Preis verlangt, verschenkt im Sommer Geld und steht im Winter mit leeren Nächten da. Gleichzeitig wächst die Zahl der über Plattformen gebuchten Nächte deutlich schneller als der Gesamtmarkt – der Wettbewerb um die gleichen Gäste nimmt zu.

Schritt 1: Die Untergrenze je Nacht berechnen

Die Untergrenze ist der Preis, den ein Gast zahlen muss, damit Sie nach allen Abzügen Ihre Kosten decken. Die folgenden Beispielwerte sind eine Redaktionsschätzung für eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Berliner Umland; setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Annahmen des Beispiels:

  • Feste Jahreskosten (Miete oder Finanzierung, Nebenkosten, Internet, Versicherung, Verwaltung): 14.400 Euro
  • Geplante Belegung: 200 Nächte im Jahr
  • Durchschnittliche Aufenthaltsdauer: 3 Nächte
  • Reinigung und Wäsche je Aufenthalt: 65 Euro
  • Strom, Wasser, Verbrauchsmaterial je Nacht: 6 Euro
  • Airbnb mit einheitlicher Gastgebergebühr von 15,5 Prozent (Airbnb-Hilfe, Stand 22.09.2026)
  • Umsatzsteuer 7 Prozent auf die kurzfristige Beherbergung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG); als Kleinunternehmer entfällt dieser Posten

Rechnung:

Posten Berechnung Euro je Nacht
Fixkostenanteil 14.400 / 200 72,00
Reinigungsanteil 65 / 3 21,67
Verbrauch fest 6,00
Nettobedarf Summe 99,67
Vom Gästepreis bleibt nach Umsatzsteuer und Airbnb-Gebühr 1 / 1,07 minus 0,155 Faktor 0,78
Preisuntergrenze 99,67 / 0,78 rund 128

Jede Nacht unter 128 Euro kostet in diesem Beispiel Geld. Bei Booking.com hängt die Provision nach Angaben der Plattform von Land, Objektart und Lage ab (Booking.com Partner Hub, Stand 22.09.2026). Mit einem Beispielansatz von 15 Prozent (Redaktionsschätzung, bitte Ihren Vertrag prüfen) landet die Untergrenze bei rund 127 Euro, also fast gleich.

In Berlin kommt die Übernachtungsteuer hinzu, die seit dem 1. Januar 2025 7,5 Prozent beträgt und seit April 2024 auch berufliche Übernachtungen erfasst (Berlin.de, FAQ Übernachtungsteuer, Stand 22.09.2026). Legen Sie fest, ob Sie diese Steuer im Inseratspreis einrechnen oder getrennt ausweisen – eingerechnet senkt sie Ihren Nettoerlös spürbar.

Illustration: Vier Saisonstufen als Treppe mit Preisschildern, dazu die Zimmerwache-Eule
Vier Saisonstufen statt zwölf Monatspreise – mit einer festen Untergrenze.

Schritt 2: Vier Saisonstufen statt zwölf Monatspreise

Vier Stufen sind überschaubar und decken die Nachfragekurve ausreichend ab. Die Faktoren unten sind eine Redaktionsschätzung, abgeleitet aus der Spanne zwischen Januar und August in der Destatis-Statistik und aus unserer eigenen Vermietung in Berlin und Brandenburg. Die Nebensaison liegt knapp über der Untergrenze und trägt ihre Kosten damit gerade noch – Spielraum für Rabatte bleibt dort kaum.

Stufe Typische Zeiträume (Beispiel Berlin/Brandenburg) Faktor auf Untergrenze Beispielpreis je Nacht Netto nach Abzügen
Nebensaison Januar, Februar, November 1,0 130 Euro 101 Euro
Zwischensaison März bis Mai, Oktober 1,15 145 Euro 113 Euro
Hauptsaison Juni bis September, Dezember 1,35 175 Euro 136 Euro
Veranstaltungstage Messen wie ITB oder IFA, Berlin-Marathon, Silvester 1,6 205 Euro 160 Euro

Die Veranstaltungstage tragen Sie einmal im Jahr aus den Terminkalendern der Messen und Städte ein, sobald die Daten feststehen. Eine Nacht während einer großen Messe bringt im Beispiel netto 59 Euro mehr als eine Januarnacht – diese Differenz fehlt am Jahresende, wenn der Kalender auf dem Standardpreis stehen bleibt.

Für Monteurzimmer gilt eine andere Kurve: Die Nachfrage folgt Baustellen und Montageprojekten, nicht den Schulferien, und ist unter der Woche höher als am Wochenende. Wer beides anbietet, arbeitet sinnvollerweise mit getrennten Preisplänen; mehr dazu im Ratgeber Monteurzimmer und Ferienwohnung kombinieren und auf der Seite Monteurzimmer.

Schritt 3: Rabatte prüfen, bevor Sie sie aktivieren

Rabatte sind das häufigste Leck in einer Preisstrategie, weil sie sich auf Plattformen stapeln und auf die Nebensaison ebenso wirken wie auf den August.

Rabatt Plattform Was die Plattform dazu sagt Wirkung im Beispiel
Wochenrabatt 10 Prozent Airbnb Aufenthaltsrabatte für eine bis drei Wochen, Monatsrabatt für vier bis zwölf Wochen; von mehreren Aufenthaltsrabatten gilt nur der passendste (Airbnb-Hilfe, Regelsets) 130 Euro werden 117 Euro, netto 91 Euro; Nettobedarf bei 7 Nächten nur 87 Euro – trägt sich
Frühbucher- oder Last-Minute-Rabatt Airbnb Werden nach den Aufenthaltsrabatten angewendet, also zusätzlich auf den bereits reduzierten Preis (Airbnb-Hilfe, Regelsets) 20 Prozent Last-Minute auf 145 Euro ergibt 116 Euro, netto 90 Euro – unter Nettobedarf bei 3 Nächten
Genius 10 Prozent Booking.com Rabatt auf den preiswertesten und meistgebuchten Zimmertyp; Voraussetzung ab drei Bewertungen und Note 7,5 (Booking.com Partner Hub) 130 Euro werden 117 Euro, netto 92 Euro – in der Nebensaison unter Nettobedarf

Die Rechnung zeigt zwei Muster. Längere Aufenthalte vertragen Rabatte, weil die Reinigung sich auf mehr Nächte verteilt: Bei sieben Nächten liegt der Nettobedarf im Beispiel bei 87 Euro, ein Wochenrabatt bis knapp 14 Prozent auf den Nebensaisonpreis bleibt kostendeckend. Kurze Aufenthalte mit prozentualen Rabatten in der Nebensaison landen dagegen schnell unter den Kosten. Wenn Sie an Genius teilnehmen möchten, heben Sie den Nebensaisonpreis so weit an, dass der Preis nach Rabatt die Untergrenze noch erreicht – im Beispiel auf rund 145 Euro.

Entscheidungshilfe: feste Stufen oder dynamische Preise?

  • Wenn Sie eine bis drei Einheiten in einer Lage ohne große Messen vermieten, dann reichen feste Saisonstufen, die Sie zweimal im Jahr prüfen.
  • Wenn Ihre Wohnung in einer Messe- oder Veranstaltungsstadt liegt, dann pflegen Sie zusätzlich eine Liste mit Veranstaltungstagen und Aufschlag.
  • Wenn Sie Ihre Preise ohnehin jede Woche prüfen oder mehr als fünf Einheiten führen, dann lohnt sich eine dynamische Preisanpassung – immer mit hinterlegter Untergrenze.
  • Wenn Ihre Belegung in der Hauptsaison schon drei Monate im Voraus über 80 Prozent liegt, dann ist der Hauptsaisonpreis zu niedrig angesetzt; erhöhen Sie die verbleibenden Nächte schrittweise.
  • Wenn in den nächsten 14 Tagen einzelne Nächte zwischen zwei Buchungen frei sind, dann senken Sie für genau diese Lücke den Mindestaufenthalt, bevor Sie den Preis senken.
  • Wenn Sie Gäste überwiegend aus Firmen und Montagebetrieben haben, dann zählen Wochen- und Monatspreise mehr als Saisonaufschläge.

Checkliste für die monatliche Preisprüfung

  • ☐ Untergrenze mit aktuellen Kosten neu berechnet (Energie, Reinigung, Plattformgebühr)
  • ☐ Belegung der nächsten 90 Tage geprüft und mit dem Vorjahr verglichen
  • ☐ Veranstaltungstage der nächsten sechs Monate im Kalender mit Aufschlag versehen
  • ☐ Alle aktiven Rabatte auf Airbnb und Booking.com gegen die Untergrenze gerechnet
  • ☐ Mindestaufenthalt je Saisonstufe geprüft (zum Beispiel zwei Nächte in der Nebensaison, drei in der Hauptsaison)
  • ☐ Lückennächte der nächsten 14 Tage identifiziert und freigegeben
  • ☐ Preise auf allen Kanälen identisch gepflegt, damit Kalender und Preis übereinstimmen (siehe Doppelbelegung vermeiden)
  • ☐ Übernachtungsteuer oder Kurtaxe in der Kalkulation berücksichtigt

Vorlage: Preisblatt zum Kopieren

Ein Preisblatt pro Einheit hält die Entscheidung fest und macht spätere Anpassungen nachvollziehbar. Kopieren Sie die Vorlage in Ihre Tabellenkalkulation:

``` Einheit: ___ Feste Jahreskosten: _ Euro Geplante Nächte pro Jahr: _ Reinigung je Aufenthalt: _ Euro Ø Aufenthaltsdauer: _ Nächte Verbrauch je Nacht: _ Euro Nettobedarf je Nacht: _ Euro Plattformgebühr/Provision: _ Prozent Umsatzsteuer: 7 Prozent / Kleinunternehmer Preisuntergrenze: __ Euro

Nebensaison (Faktor _): _ Euro Mindestaufenthalt: ___ Zwischensaison (Faktor ):_ Euro Mindestaufenthalt: ___ Hauptsaison (Faktor _): _ Euro Mindestaufenthalt: ___ Veranstaltungstage: _ Euro Termine: __

Aktive Rabatte: ____ Geprüft am: ..____ ```

Was wir in der eigenen Vermietung gelernt haben

In unseren Ferienwohnungen und Monteurzimmern in Berlin und Brandenburg hat sich die Untergrenze als wichtigste Zahl erwiesen. Die meisten Fehlkalkulationen entstanden nicht durch einen zu niedrigen Grundpreis, sondern durch Rabatte, die unbemerkt übereinander lagen, und durch Reinigungskosten, die bei Einzelnächten den Ertrag aufzehrten. Seitdem gilt bei uns: Einzelnächte nur als Lückenfüller, Rabatte nur nach Rechnung.

Ein zweiter Punkt betrifft die Anfragen selbst. Preisverhandlungen, Fragen nach Wochenpreisen oder nach einer Nacht mehr kommen häufig abends und am Wochenende. Wer erst am nächsten Vormittag antwortet, riskiert, dass der Gast inzwischen beim nächsten Inserat gebucht hat. Die Gästefrage um 23 Uhr beantwortet sich nicht von selbst – entweder jemand ist erreichbar, oder die Buchung geht woandershin. Genau dafür haben wir Zimmerwache zuerst für uns gebaut: Der Gästechat beantwortet Nachrichten über Airbnb, Booking.com und E-Mail in Minuten, der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an, und die Reports je Einheit zeigen, welche Saisonstufe tatsächlich trägt. Wie das im Alltag abläuft, steht unter So funktioniert es; die Kosten je Einheit finden Sie auf der Seite Preise. Weitere Hintergründe zur Frage, was Verwaltung ohne Umsatzbeteiligung leisten kann, liefert der Ratgeber Airbnb-Vollservice ohne Provision.

Hinweis zu Steuern

Die Angaben zu Umsatzsteuer und Übernachtungsteuer dienen der Kalkulation und ersetzen keine Steuerberatung. Ob die Kleinunternehmerregelung für Sie gilt und wie die Übernachtungsteuer in Ihrer Gemeinde berechnet wird, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung oder dem zuständigen Finanzamt.

Weiterlesen: Wo in Deutschland Ferienwohnungen gebucht werden: Zahlen 2025, Google streicht die Ferienwohnungs-Box: Was sich für Vermieter ändert und Auslastung der Ferienwohnung erhöhen: Kennzahlen und Hebel für die Nebensaison.

Quellen