Ihre Vermietungsdaten liegen dem Finanzamt bereits vor, bevor Sie Ihre Erklärung abgeben. Airbnb, Booking.com und weitere Portale übermitteln jedes Jahr bis zum 31. Januar die Umsätze des Vorjahres an das Bundeszentralamt für Steuern – mit Adresse der Einheit, Quartalsvergütung und Zahl der Buchungen. Die viel zitierte Bagatellgrenze von 30 Fällen und 2.000 Euro gilt dabei ausschließlich für Warenverkäufe, nicht für Vermietung.

Wie groß der betroffene Kreis ist, zeigt die amtliche Statistik: 2025 wurden in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, 13,0 Prozent mehr als im Vorjahr. 94 Prozent dieser Übernachtungen entfielen auf Unterkünfte mit weniger als zehn Betten, also auf private Vermieter im Nebenerwerb (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266, Juli 2026).

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Er ordnet ein, welcher Fall bei Ihnen vorliegt, welche Formulare dazugehören, was Sie gegenrechnen können und welche Fristen laufen.

Welche Einordnung für Ihre Vermietung gilt

Fall Einkunftsart Formular Grenze ohne Besteuerung Umsatzsteuer
Ganze Ferienwohnung, wechselnde Gäste Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG Anlage V-FeWo keine 7 % Beherbergung, Kleinunternehmerregelung möglich
Dauerhaft vermietetes Zimmer im eigenen Haus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG Anlage V keine 7 % bei kurzfristiger Beherbergung
Vorübergehende Untervermietung von Räumen der selbst bewohnten Wohnung Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG Anlage V 520 Euro im Jahr (R 21.2 Abs. 1 EStR) in der Regel keine
Vermietung mit hotelähnlichen Zusatzleistungen Gewerbebetrieb, § 15 EStG Anlage G und EÜR Gewerbesteuer-Freibetrag 24.500 Euro 7 % Beherbergung, 19 % auf Nebenleistungen

Stand: 24.09.2026. Rechtsgrundlagen: § 21 EStG, R 21.2 EStR, § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, § 11 GewStG.

Der häufigste Fall ist die zweite Zeile von oben: eine Einheit, wechselnde Gäste, keine Bewirtung, keine Rezeption. Das bleibt private Vermögensverwaltung und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerblich wird es erst, wenn Leistungen hinzukommen, die einem Beherbergungsbetrieb ähneln – Frühstück, tägliche Zimmerreinigung während des Aufenthalts, ständige Bereitschaft an einer Rezeption.

Was die Plattformen melden

Seit dem Meldejahr 2023 verpflichtet das Plattformen-Steuertransparenzgesetz die Betreiber zur jährlichen Übermittlung. Übermittelt werden Name, Anschrift, Geburtsdatum, Steuer-Identifikationsnummer, Bankverbindung, die Anschrift der inserierten Einheit samt Grundbuchnummer, sofern vorhanden, die Vergütung je Quartal, die Zahl der Vermietungen sowie einbehaltene Gebühren und Steuern (BZSt, Fragen und Antworten für Anbieter, abgerufen am 24.09.2026).

Die Freistellung für geringfügige Tätigkeiten setzt voraus, dass ein Anbieter Waren in nicht mehr als 30 Fällen und für nicht mehr als 2.000 Euro verkauft hat. Vermietung von Grundvermögen fällt nicht darunter (Bayerisches Landesamt für Steuern, Information zum PStTG, abgerufen am 24.09.2026). Praktische Folge: Die Finanzämter gleichen die gemeldeten Quartalsbeträge mit der eingereichten Anlage ab. Abweichungen führen zu Rückfragen, nicht zu stillschweigender Akzeptanz.

Illustration: Formular, Taschenrechner und Münzen, dazu die Zimmerwache-Eule mit Klemmbrett
Anlage V oder Gewerbe: die Einordnung entscheidet, welches Formular gilt.

Die Anlage V-FeWo und die 25-Prozent-Grenze

Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 gibt es für Ferienunterkünfte ein eigenes Formular, die Anlage V-FeWo. Sie fragt ab, an wie vielen Tagen im Jahr vermietet, selbst genutzt und nicht belegt wurde, wie hoch die ortsübliche Vermietungszeit am Standort liegt, ob die Verwaltung an einen fremden Dritten übertragen wurde und ob Selbstnutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen ist.

Dahinter steht die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht. Wird die Einheit ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und die Selbstnutzung ausgeschlossen, unterstellt die Verwaltung diese Absicht ohne weitere Prüfung – vorausgesetzt, die nachgewiesene Vermietungszeit unterschreitet die ortsübliche Vermietungszeit nicht um 25 Prozent oder mehr (ETL ADHOGA, Fachbeitrag zur Anlage V-FeWo, abgerufen am 24.09.2026).

Ein schwaches Jahr kippt diese Einordnung nicht automatisch. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12.08.2025 (IX R 23/24) entschieden, dass für den Vergleich die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren heranzuziehen ist, nicht das einzelne Kalenderjahr (NWB Experten-Blog zum BFH-Urteil IX R 23/24, abgerufen am 24.09.2026). Wer 2026 wegen einer Sanierung nur 90 Nächte belegt hat, 2024 und 2025 aber jeweils über 140, steht damit besser da, als die reine Jahresbetrachtung vermuten ließe.

Die ortsübliche Vermietungszeit erfragen Sie beim örtlichen Tourismusverband oder der Kurverwaltung. Eine formlose Auskunft per E-Mail reicht als Nachweis und gehört in Ihre Unterlagen.

Durchgerechnetes Beispiel: eine Ferienwohnung, ein Jahr

Angenommen, eine 58 Quadratmeter große Wohnung in Brandenburg wird ganzjährig an wechselnde Gäste vermietet, Selbstnutzung ist vertraglich ausgeschlossen. 120 Nächte belegt, 120 Euro je Nacht, dazu 20 Reinigungsentgelte à 90 Euro. Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 180.000 Euro, Baujahr 1998, Abschreibung zwei Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG.

Position Betrag im Jahr
Übernachtungsentgelte (120 × 120 Euro) 14.400 Euro
Reinigungsentgelte (20 × 90 Euro) 1.800 Euro
Einnahmen gesamt 16.200 Euro
Plattform-Servicegebühr 3 Prozent − 486 Euro
Reinigungskraft (20 Wechsel) − 1.800 Euro
Wäscherei − 640 Euro
Strom, Wasser, Heizung − 1.450 Euro
Hausgeld, nicht umlagefähiger Anteil − 1.320 Euro
Internet und Rundfunkbeitrag − 520 Euro
Versicherungen − 310 Euro
Instandhaltung und Ersatzbeschaffungen − 890 Euro
Buchungsmanagement (12 × 99 Euro netto) − 1.188 Euro
Gebäudeabschreibung 2 Prozent von 180.000 Euro − 3.600 Euro
Werbungskosten gesamt − 12.204 Euro
Überschuss 3.996 Euro

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent ergibt das rund 1.399 Euro Einkommensteuer auf diese Einkünfte. Der Servicegebührensatz von drei Prozent entspricht der geteilten Gebühr, die die meisten Gastgeber zahlen; bei der einheitlichen Gebühr liegt der Satz in der Regel bei 15,5 Prozent, wodurch sich die abziehbare Position auf rund 2.511 Euro erhöht und der Überschuss entsprechend sinkt (Airbnb-Hilfe, Servicegebühren, abgerufen am 24.09.2026). Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Prognose für Ihre Einheit.

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens zählen vereinnahmte Reinigungsentgelte zu den Einnahmen, auch wenn sie eins zu eins an die Reinigungskraft weitergereicht werden – beide Seiten gehören in die Erklärung. Zweitens ist die Bruttovergütung anzusetzen, die der Gast gezahlt hat, nicht der Auszahlungsbetrag nach Abzug der Plattformgebühr. Die Gebühr wird als Werbungskosten gegengerechnet. Wer nur die Auszahlungen addiert, landet unter dem gemeldeten Wert und erzeugt genau die Abweichung, die auffällt.

Umsatzsteuer: sieben Prozent oder gar keine

Kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Satz von sieben Prozent nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Für die meisten Vermieter mit ein bis drei Einheiten bleibt es praktisch bei null, weil die Kleinunternehmerregelung greift.

Seit dem 01.01.2025 gelten dafür 25.000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr. Die zweite Grenze ist kein Schätzwert mehr, sondern ein harter Wert: Wird sie unterjährig überschritten, entfällt die Kleinunternehmerregelung sofort ab dem Umsatz, mit dem die Grenze gerissen wird. Zugleich sind die Umsätze seither steuerbefreit und nicht mehr nur von der Erhebung ausgenommen (IHK Köln, Kleinunternehmer im Umsatzsteuerrecht, abgerufen am 24.09.2026).

Für das Rechenbeispiel oben mit 16.200 Euro Einnahmen bedeutet das: keine Umsatzsteuer, keine Voranmeldungen, aber auch kein Vorsteuerabzug aus Möbeln, Sanierung oder Wäsche. Bei einer größeren Sanierung kann der freiwillige Verzicht auf die Regelung rechnerisch aufgehen – diese Entscheidung bindet allerdings fünf Kalenderjahre und gehört vor die Rechnung, nicht danach.

Entscheidungshilfe: welcher Fall bei Ihnen vorliegt

  • Wenn Sie eine ganze Einheit an wechselnde Gäste vermieten und keine hotelähnlichen Leistungen anbieten, dann Anlage V-FeWo, Einkünfte nach § 21 EStG, keine Gewerbeanmeldung.
  • Wenn Sie in der selbst bewohnten Wohnung gelegentlich ein Zimmer untervermieten und im Jahr unter 520 Euro bleiben, dann verzichtet die Finanzverwaltung auf die Besteuerung; über 520 Euro ist der gesamte Betrag anzusetzen, nicht nur der übersteigende Teil.
  • Wenn Sie Frühstück, tägliche Reinigung während des Aufenthalts oder eine besetzte Rezeption anbieten, dann liegt ein Gewerbebetrieb vor: Gewerbeanmeldung, Anlage G, Einnahmen-Überschuss-Rechnung.
  • Wenn Ihre Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit im Schnitt der letzten drei bis fünf Jahre um ein Viertel oder mehr unterschreiten, dann rechnen Sie mit einer Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht und halten Sie eine Prognoserechnung über 30 Jahre bereit.
  • Wenn Ihr Gesamtumsatz aus allen unternehmerischen Tätigkeiten im Vorjahr über 25.000 Euro lag, dann sind Sie umsatzsteuerpflichtig und weisen sieben Prozent auf die Beherbergung aus.

Checkliste für die Erklärung

  • ☐ Jahresabrechnungen aller Portale heruntergeladen, Bruttovergütung je Quartal notiert
  • ☐ Direktbuchungen und Barzahlungen ergänzt, die keine Plattform gemeldet hat
  • ☐ Vermietungstage, Selbstnutzungstage und Leerstandstage gezählt
  • ☐ Ortsübliche Vermietungszeit beim Tourismusverband schriftlich erfragt
  • ☐ Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Energie, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung belegt
  • ☐ Abschreibungssatz und Gebäudeanteil der Anschaffungskosten geprüft
  • ☐ Bei Selbstnutzung: nutzungsabhängige Kosten anteilig gekürzt
  • ☐ Umsatzgrenzen 25.000 und 100.000 Euro für das Vor- und das laufende Jahr geprüft
  • ☐ Anlage V-FeWo je Einheit ausgefüllt, bei mehreren Einheiten je Objekt getrennt
  • ☐ Belege zehn Jahre aufbewahrt, sofern gewerbliche Einkünfte vorliegen, sonst sechs

Mustertext: Auskunft zur ortsüblichen Vermietungszeit

Sehr geehrte Damen und Herren,

für die Steuererklärung benötige ich eine Auskunft zur ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienunterkünften in [Ort] für die Jahre [Jahr] bis [Jahr]. Ich vermiete in [Straße, Ort] eine Ferienwohnung mit [Zahl] Betten ausschließlich an wechselnde Gäste.

Bitte teilen Sie mir die durchschnittliche Zahl der Vermietungstage je Jahr für vergleichbare Unterkünfte in Ihrem Zuständigkeitsbereich mit und nennen Sie die Quelle der Angabe. Eine formlose Antwort per E-Mail genügt.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Steuernummer]

Notfallplan: das Finanzamt fragt nach

Kommt ein Schreiben mit Verweis auf gemeldete Plattformdaten, hilft Tempo mehr als Schweigen.

  1. Frist im Schreiben notieren und, falls die Unterlagen Zeit brauchen, vor Ablauf schriftlich um Verlängerung bitten. Eine Woche vor Fristende beantragt, wird sie in der Praxis meist gewährt.
  2. Jahresabrechnungen aller Portale für die genannten Jahre herunterladen und den Bruttobetrag je Quartal in eine Tabelle stellen.
  3. Differenz zur eigenen Erklärung berechnen und erklären: Reinigungsentgelte, stornierte Buchungen, ausgezahlte Beträge nach Gebührenabzug und Gutschriften sind die vier häufigsten Ursachen.
  4. Fehlende Jahre nacherklären, bevor die Behörde sie anfordert. Eine berichtigte Erklärung nach § 153 AO ist der ruhigere Weg als eine geschätzte Festsetzung.
  5. Bei Beträgen über wenigen tausend Euro oder bei mehreren offenen Jahren steuerlichen Rat einholen, bevor Sie antworten.

Der Punkt, an dem Unterlagen entstehen oder fehlen

Eine Steuererklärung ist am Jahresende nur so gut wie die Belege, die über zwölf Monate zusammengekommen sind. Wer Vermietungstage, Reinigungsentgelte und Gebühren erst im Juli aus vier Portalen zusammensucht, verliert einen Tag und ein paar Positionen. Wer je Einheit einen monatlichen Bericht mit Belegungstagen, Einnahmen und Gebühren hat, füllt die Anlage V-FeWo in einer halben Stunde aus.

Genau an dieser Stelle setzt unser Buchungsmanagement an. Wir betreuen Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg auch selbst und haben das System zuerst für den eigenen Bestand gebaut, weil die Zahlen für die Erklärung jedes Jahr an derselben Stelle fehlten. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking und E-Mail innerhalb von Minuten, nimmt Anrufe rund um die Uhr entgegen, führt Online-Check-in und Meldeschein auf Deutsch, Englisch und Polnisch, weitere Sprachen auf Wunsch, und liefert je Einheit einen Bericht, der genau die Felder enthält, die das Formular verlangt. Der Preis steht fest: 99 Euro im Monat für die erste Einheit, 79 Euro für jede weitere, ab der zehnten Einheit 59 Euro, alle Preise netto, Onboarding kostenlos, Mindestlaufzeit sechs Monate. Details dazu stehen auf der Seite Preise und unter So funktioniert es.

Fristen im Blick

Ohne steuerliche Beratung ist die Erklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben, mit Beratung bis zum letzten Tag des Februars des übernächsten Jahres (§ 149 AO). Für den Veranlagungszeitraum 2026 heißt das: 31. Juli 2027 ohne Beratung, Ende Februar 2028 mit. Fällt ein Fristende auf ein Wochenende, verschiebt es sich auf den folgenden Werktag.

Wer weitere Pflichten rund um die Kurzzeitvermietung sortieren will, findet die angrenzenden Themen in unseren Ratgebern zu Steuern bei Monteurzimmern, zur Genehmigung in Berlin und zur Preisstrategie für die Ferienwohnung.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei mehreren Einheiten, Auslandsbezug oder offenen Vorjahren lohnt die Abstimmung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Weiterlesen: Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung und Abschreibung bei der Ferienwohnung: AfA für Gebäude und Einrichtung.

Ebenfalls passend: Gewerbesteuer bei der Ferienwohnung: Wann sie anfällt und was der Freibetrag bringt, Belege bei der Vermietung aufbewahren: Fristen, Ordnung und digitale Ablage.

Quellen