Die Auslastung einer Ferienwohnung steigt in der Nebensaison selten durch mehr Werbung, sondern meist durch weniger Hürden im Kalender. Mindestaufenthalt, Vorbereitungszeit, Vorlaufzeit und Rabatte für lange Aufenthalte entscheiden, ob eine freie Woche im November überhaupt buchbar ist. Wer diese Einstellungen je Monat prüft, gewinnt in unserem Rechenbeispiel 52 Nächte und 3.723 Euro Mehrumsatz im Jahr, ohne den Grundpreis anzufassen.
Dieser Artikel behandelt die Belegung. Wie Sie Saisonpreise setzen, steht im Ratgeber Preisstrategie für die Ferienwohnung.
Vergleichswerte: 25 bis 30 Prozent Bettenauslastung als amtliche Größe
Bevor Sie etwas ändern, brauchen Sie einen Maßstab. Die amtliche Statistik misst bei Ferienwohnungen nur die Auslastung der Betten, nicht die der ganzen Wohnung, und erfasst nur Betriebe ab zehn Schlafgelegenheiten. Für Mecklenburg-Vorpommern veröffentlicht das Statistische Amt eine eigene Auswertung für Ferienhäuser und Ferienwohnungen.
| Vergleichsgröße | Wert | Was er aussagt | Quelle, Stand |
|---|---|---|---|
| Bettenauslastung Ferienhäuser/-wohnungen, Landkreis Vorpommern-Greifswald 2025 | 30,3 Prozent | entspricht rund 111 belegten Betttagen je Bett | Statistisches Amt MV, G413G 2025, Herausgabe 29.04.2026 |
| dieselbe Kennzahl, Landkreis Vorpommern-Rügen 2025 | 26,7 Prozent | rund 97 Betttage | ebenda |
| dieselbe Kennzahl, Landkreis Ludwigslust-Parchim 2025 | 25,1 Prozent | rund 92 Betttage | ebenda |
| Ostseebad Binz 2025 / Hansestadt Rostock 2025 | 29,4 / 32,3 Prozent | Ortswerte, für Steuerfragen maßgeblich | ebenda |
| Ferienhausmarkt Deutschland, Monat mit höchster Auslastung | August, 39 Prozent | Querschnitt aller Regionen, Eigennutzung nicht als gebucht gezählt | Deutscher Ferienhausverband, Studie Februar 2024 |
| Hotels Deutschland, Kalenderwoche 32/2026 | 69,18 Prozent Belegungsrate | Zimmerauslastung, nicht mit Ferienwohnungen gleichzusetzen | IHA-Performance-Barometer KW 32/2026 |
Die Nachfrage wächst trotzdem: Über Airbnb, Booking.com und Expedia wurden 2025 laut Statistischem Bundesamt 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften gebucht, 13,0 Prozent mehr als 2024. Rund 94 Prozent davon entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten, also genau auf die Anbieter, die in der Bettenstatistik oben fehlen.
Drei Kennzahlen, die Sie monatlich ausrechnen sollten
Die Hotellerie arbeitet mit drei Größen, die sich eins zu eins auf eine Ferienwohnung übertragen lassen. Das Glossar des IHA-Barometers definiert sie so:
- Auslastung (Belegungsrate): belegte Nächte geteilt durch verfügbare Nächte. Nächte mit Eigennutzung oder Renovierung zählen nicht als verfügbar.
- Durchschnittspreis: Übernachtungsumsatz ohne Reinigungsgebühr geteilt durch belegte Nächte.
- Umsatz je verfügbarer Nacht (RevPAR): Übernachtungsumsatz geteilt durch verfügbare Nächte, also Auslastung mal Durchschnittspreis.
Die dritte Kennzahl verhindert den häufigsten Denkfehler: Eine Quote von 70 Prozent ist wertlos, wenn sie nur über einen Preis zustande kommt, der die Kosten je Aufenthalt nicht deckt. Rechnen Sie alle drei Werte je Monat und vergleichen Sie mit dem Vorjahresmonat. Ein Blick auf das Gesamtjahr verdeckt, dass der August voll und der November leer ist.
Steuerlicher Nebeneffekt: Unterschreitung um 25 Prozent löst eine Prognose aus
Die Auslastung hat auch eine steuerliche Seite. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26.05.2020 (IX R 33/19, Zusammenfassung bei Otto Schmidt) werden die Vermietungstage einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten Wohnung mit dem Durchschnitt am Ort verglichen; die Bettenauslastung des Statistikamts darf dafür herangezogen werden. Unterschreitet die Wohnung die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose, bevor es Verluste anerkennt (Haufe, 23.06.2020).
Beispiel Vorpommern-Rügen: 26,7 Prozent von 365 Tagen ergeben rund 97 Tage. Drei Viertel davon sind 73 Tage. Eine Wohnung, die dort 2025 an weniger als 73 Tagen vermietet war, muss mit Rückfragen rechnen. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung; die Einordnung Ihres Falls gehört zu Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Grundlagen zur Erklärung stehen im Ratgeber Airbnb-Einnahmen in der Steuererklärung.
Hebel 1: Mindestaufenthalt je Anreisetag statt starrer Regel
Ein starrer Mindestaufenthalt von drei Nächten macht jede Lücke von ein oder zwei Nächten zwischen zwei Buchungen unbuchbar. In der Hauptsaison schützt die Regel vor teuren Einzelnächten; im November kostet sie Belegung.
Beide großen Plattformen erlauben feinere Regeln:
- Airbnb: Unter „Verfügbarkeit" und „Länge des Aufenthalts" lässt sich die Mindestanzahl der Nächte je Wochentag des Check-ins anpassen, etwa zwei Nächte bei Anreise am Freitag und eine Nacht an allen anderen Tagen (Airbnb-Hilfe, Artikel 880). Ohne eigene Obergrenze gilt automatisch eine Höchstdauer von 31 Nächten (Artikel 484).
- Booking.com: Ein Mindestaufenthalt kann sich nur auf den Anreisetag beziehen oder auf jeden Tag, den der Aufenthalt berührt; zusätzlich lassen sich Tage für An- oder Abreise schließen (Booking.com Connectivity, Inventory restrictions). Im Extranet heißen die Optionen entsprechend.
Bewährt hat sich die Regel „lang am Wochenende, kurz unter der Woche, kurz in der Lücke": Liegt zwischen zwei Buchungen eine Lücke von zwei Nächten, setzen Sie den Mindestaufenthalt für genau diese Tage auf zwei.
Hebel 2: Vorbereitungszeit und Vorlaufzeit von 0 bis 7 Tagen prüfen
Airbnb blockiert Tage automatisch, wenn Sie eine Vorbereitungszeit zwischen Aufenthalten oder eine Vorankündigung verlangen. Für die Vorankündigung stehen „am selben Tag" mit Annahmeschlusszeit, ein, zwei, drei oder sieben Tage zur Wahl (Artikel 484); für die Vorbereitungszeit nennt Airbnb als Beispiel ein Fenster von 48 Stunden (Artikel 2923). Airbnb weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Inserat in den Suchergebnissen fehlen kann, wenn solche Anforderungen nicht zu den Reisedaten passen.
Jeder blockierte Tag ist eine Nacht, die niemand buchen kann. Wenn Ihre Reinigung zuverlässig am Abreisetag fertig wird, ist eine Vorbereitungszeit von null Tagen vertretbar. Gleiches gilt für die Vorlaufzeit: Wer Zugangsdaten automatisch versendet, kann Buchungen am selben Tag annehmen. Hinweise dazu stehen im Ratgeber Check-in ohne Personal.
Hebel 3: Rabatte gezielt statt pauschal einsetzen
Rabatte füllen den Kalender, kosten aber Marge. Entscheidend ist, wofür Sie ihn geben.
| Rabattart | Plattform | Regel laut Anbieter | Wirkt auf |
|---|---|---|---|
| Wochenrabatt / Monatsrabatt | Airbnb | ab 7 bzw. 28 Nächten; ab 10 Prozent in den Suchergebnissen sichtbar; Untergrenze 10 US-Dollar pro Tag (Artikel 1233) | Nebensaison, Monteure, Pendler |
| Ersparnis für lange Aufenthalte | Airbnb | in manchen Fällen ab 28 Nächten automatisch, vollständig von Airbnb bezahlt (Artikel 1233) | lange Aufenthalte ohne Kosten für Sie |
| Last-Minute-Rabatt | Airbnb | senkt den Nachtpreis, wenn das Check-in-Datum näher rückt (Artikel 3421) | Lückentage der nächsten Tage |
| Frühbucherrabatt | Airbnb | Rabatt für Buchung weit im Voraus (Artikel 3421) | frühe Grundauslastung der Nebensaison |
| Werbeaktion für neue Inserate | Airbnb | 20 Prozent auf die ersten drei Buchungen (Artikel 3421) | erste Bewertungen |
| Genius | Booking.com | 10 Prozent für Genius-Gäste; Voraussetzung drei Bewertungen und mindestens 7,5 von 10 Punkten (Booking.com Partner-Hilfe) | Sichtbarkeit in der Suche |
Bei Airbnb gilt je Buchung nur einer dieser Rabatte (Werbeaktion, Aufenthaltsdauer, Frühbucher oder Last Minute); kombinierbar ist er lediglich mit dem Rabatt für Gäste mit Top-Bewertung (Artikel 3421).
Für Genius lässt sich die Schwelle einfach rechnen: Zehn Prozent Nachlass verlangen bei gleichem Grundpreis 11,1 Prozent mehr Nächte (1 geteilt durch 0,9). Bei 60 Booking.com-Nächten im Jahr wären das rund sieben zusätzliche Nächte. Booking.com gibt für teilnehmende Partner im Durchschnitt 45 Prozent mehr Buchungen und 40 Prozent mehr Umsatz an; das ist eine Anbieterangabe, kein unabhängiger Messwert. Prüfen Sie nach drei Monaten, ob Ihre eigenen Zahlen die Schwelle überschreiten.
Hebel 4: Lange Aufenthalte für die Wintermonate
Zwischen November und März reisen weniger Urlauber, dafür Monteure, Projektkräfte und Menschen zwischen zwei Wohnungen. Eine Buchung über 28 Nächte ersetzt mehrere Wochenenden und spart Reinigungen. Booking.com nimmt Aufenthalte standardmäßig bis 30 Tage an; längere Zeiträume bis 90 Tage müssen freigeschaltet werden (Booking.com Connectivity, Long stays).
Wer dauerhaft an Firmen vermieten will, findet Vertragsfragen im Ratgeber Langzeitaufenthalte von Monteuren und die Kombination beider Gästegruppen unter Monteurzimmer und Ferienwohnung kombinieren. Prüfen Sie vorher, ob in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Genehmigung die Vermietung begrenzt (Zweckentfremdung im Ländervergleich).
Rechenbeispiel: 150 auf 202 Nächte mit vier Einstellungen
Ausgangslage: eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung, ganzjährig verfügbar (365 Nächte), Durchschnittspreis 85 Euro, 150 belegte Nächte. Die Zusatznächte je Maßnahme sind Redaktionsschätzungen für eine Wohnung mit deutlicher Nebensaison; Ihre Werte hängen von Lage und Kalender ab.
| Position | Nächte | Preis je Nacht | Umsatz |
|---|---|---|---|
| Ausgangslage | 150 | 85,00 € | 12.750 € |
| Mindestaufenthalt je Anreisetag, Lücken auf zwei Nächte (Redaktionsschätzung) | +10 | 85,00 € | +850 € |
| Vorbereitungszeit von einem Tag auf null (Redaktionsschätzung) | +6 | 85,00 € | +510 € |
| ein Monatsaufenthalt im Winter mit 25 Prozent Monatsrabatt | +28 | 63,75 € | +1.785 € |
| Last-Minute-Rabatt 15 Prozent auf Lücken (Redaktionsschätzung) | +8 | 72,25 € | +578 € |
| Ergebnis | 202 | 81,55 € | 16.473 € |
Die Kennzahlen im Vergleich: Die Auslastung steigt von 41,1 auf 55,3 Prozent, der Durchschnittspreis sinkt von 85,00 auf 81,55 Euro, der Umsatz je verfügbarer Nacht steigt von 34,93 auf 45,13 Euro. Genau deshalb lohnt der Blick auf die dritte Kennzahl: Der niedrigere Durchschnittspreis ist hier kein Verlust, weil die zusätzlichen Nächte vorher leer gewesen wären.
Vom Mehrumsatz von 3.723 Euro gehen noch Kosten ab. Bei einer Plattformprovision von 15 Prozent (Redaktionsschätzung, bei Airbnb im einheitlichen Gebührenmodell 15,5 Prozent laut Artikel 1857) sind das rund 558 Euro. Für Energie, Verbrauchsmaterial und Wäsche setzen wir 9 Euro je zusätzlicher Nacht an (Redaktionsschätzung, Herleitung der Energiekosten im Ratgeber Energiekosten in der Ferienwohnung senken), also 468 Euro. Es bleiben rund 2.697 Euro, bevor Reinigungen berücksichtigt werden, die üblicherweise über die Reinigungsgebühr gedeckt sind (Reinigungsgebühr festlegen).
Eine eigene Überschlagsrechnung für Ihre Wohnung erstellt der Einnahmen-Check.
Entscheidungshilfe: Welcher Hebel passt zu Ihrem Kalender?
- Wenn zwischen Buchungen regelmäßig ein oder zwei Nächte frei bleiben, dann senken Sie den Mindestaufenthalt für diese Tage und setzen einen Last-Minute-Rabatt für die nächsten sieben Tage.
- Wenn Wochenenden voll sind, Wochentage aber leer, dann verlangen Sie bei Anreise am Freitag zwei Nächte und erlauben unter der Woche eine Nacht.
- Wenn November bis Februar fast leer sind, dann aktivieren Sie einen Monatsrabatt und öffnen den Kalender für Aufenthalte über 28 Nächte.
- Wenn Ihr Inserat neu ist und noch keine drei Bewertungen hat, dann nutzen Sie bei Airbnb die Werbeaktion für neue Inserate; Genius bei Booking.com setzt drei Bewertungen und 7,5 Punkte voraus.
- Wenn die Wohnung gut bewertet ist, aber selten in der Suche erscheint, dann prüfen Sie Vorbereitungs- und Vorlaufzeit sowie die Antwortzeit auf Anfragen (Gästebewertungen verbessern).
- Wenn die Auslastung hoch, der Umsatz je verfügbarer Nacht aber niedrig ist, dann liegt das Problem beim Preis, nicht beim Kalender (Preisstrategie).
Lückentage füllen: Antwort binnen 24 Stunden zählt für die Antwortrate
Lückentage werden kurzfristig gebucht, oft abends und oft mit einer Frage vorab: Ist am Donnerstag ein früher Check-in möglich, gibt es einen Parkplatz, darf der Hund mit? Bleibt die Nachricht bis zum nächsten Morgen liegen, bucht der Gast woanders, und die Nacht bleibt leer. Airbnb misst als Antwortrate den Anteil der Anfragen der vergangenen 30 Tage, die binnen 24 Stunden beantwortet wurden, und nennt ihre direkte Wirkung auf Superhost-Status und Platzierung in den Suchergebnissen (Artikel 430).
Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail auf Grundlage dessen, was Sie für jede Wohnung hinterlegt haben, also auch Fragen zu Parkplatz, Haustieren oder früher Anreise, und der Telefonassistent gibt dieselben Auskünfte rund um die Uhr. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise.
Checkliste: 12 Punkte für den Monatsabschluss
- ☐ Belegte und verfügbare Nächte des Vormonats gezählt, Eigennutzung herausgerechnet
- ☐ Auslastung, Durchschnittspreis und Umsatz je verfügbarer Nacht berechnet
- ☐ Werte mit dem Vorjahresmonat verglichen
- ☐ Kalender der nächsten 60 Tage auf Lücken von ein bis zwei Nächten geprüft
- ☐ Mindestaufenthalt für Lücken und Wochentage angepasst
- ☐ Vorbereitungszeit und Vorankündigung geprüft
- ☐ Last-Minute-Rabatt für die nächsten sieben Tage gesetzt oder bewusst verworfen
- ☐ Wochen- und Monatsrabatt für die Wintermonate hinterlegt
- ☐ Höchstdauer und Langzeitfreigabe auf beiden Plattformen geprüft
- ☐ Genius-Effekt seit Aktivierung mit der Schwelle von 11,1 Prozent verglichen
- ☐ Durchschnittliche Antwortzeit der letzten 30 Tage angesehen
- ☐ Vermietungstage mit der ortsüblichen Auslastung abgeglichen
Quellen
- Statistisches Amt Mecklenburg-Vorpommern: Tourismus in Mecklenburg-Vorpommern 2025, Auswertung Ferienhäuser/Ferienwohnungen (G413G 2025 01), Herausgabe 29.04.2026: https://www.laiv-mv.de/static/LAIV/Statistik/Dateien/Publikationen/G%20IV%20Tourismus,%20Gastgewerbe/G%20413G%20(kein%20Bericht)/G413G%202025%2001.pdf – abgerufen 12.10.2026
- Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/07/PD26_266_45.html – abgerufen 12.10.2026
- Deutscher Ferienhausverband: Der Ferienhausmarkt in Deutschland, Studie Februar 2024: https://www.deutscher-ferienhausverband.de/wp-content/uploads/2024/03/2024-02_Studie_Der-Ferienhausmarkt-in-Deutschland.pdf – abgerufen 12.10.2026
- IHA-Performance-Barometer Deutschland, Kalenderwoche 32/2026 (mit Glossar): https://www.hotellerie.de/fileadmin/user_upload/Dokumente/Benchmarks/2026_woechentliche_Benchmarks/MKG_IHA_Barometer_Week32-2026.pdf – abgerufen 12.10.2026
- Otto Schmidt: BFH v. 26.05.2020 – IX R 33/19, Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung: https://www.otto-schmidt.de/news/steuerrecht/ortsubliche-vermietungszeit-fur-eine-ferienwohnung-2020-08-14.html – abgerufen 12.10.2026
- Haufe: Nachweis der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen, 23.06.2020: https://www.haufe.de/steuern/rechtsprechung/nachweis-der-ortsueblichen-vermietungszeiten-von-ferienwohnungen_166_518956.html – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, Mindest- und Höchstanzahl der Übernachtungen (Artikel 880): https://www.airbnb.de/help/article/880 – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, Buchungseinstellungen anpassen (Artikel 484): https://www.airbnb.de/help/article/484 – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, Vorbereitungszeit zwischen Aufenthalten (Artikel 2923): https://www.airbnb.de/help/article/2923 – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, Wochen- und Monatsrabatte (Artikel 1233): https://www.airbnb.de/help/article/1233 – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, So werden Rabatte angewendet (Artikel 3421): https://www.airbnb.de/help/article/3421 – abgerufen 12.10.2026
- Airbnb-Hilfe, Servicegebühren (Artikel 1857) und Antwortrate (Artikel 430): https://www.airbnb.de/help/article/1857 · https://www.airbnb.de/help/article/430 – abgerufen 12.10.2026
- Booking.com Partner-Hilfe, Understanding the Genius marketing program: https://partner.booking.com/en-us/help/growing-your-business/increase-revenue/becoming-genius-partner – abgerufen 12.10.2026
- Booking.com Connectivity, Create or update inventory restrictions: https://developers.booking.com/connectivity/docs/ota-hotelavailnotif – abgerufen 12.10.2026
- Booking.com Connectivity, Enable long stay bookings: https://developers.booking.com/connectivity/docs/enablelongstays – abgerufen 12.10.2026
