Wer Monteurzimmer und Ferienwohnungen im selben Bestand führt, darf beides anbieten, muss aber an vier Stellen sauber trennen: bei der baurechtlichen Nutzung, bei der Umsatzsteuer, bei der Meldepflicht und bei den Buchungskanälen. Der heikelste Punkt ist die Umsatzsteuer, denn wer dieselben Räume wahlweise kurz- und langfristig anbietet, macht nach der Verwaltungsauffassung sämtliche Umsätze steuerpflichtig. Wer dagegen jede Einheit klar einem Modell zuordnet, kann die Vorteile beider Gästegruppen nutzen, ohne dass eine Regel die andere aushebelt.

Wir vermieten selbst Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg. Die folgenden Punkte sind die, an denen gemischte Bestände in der Praxis hängen bleiben.

Die Unterschiede auf einen Blick

Merkmal Ferienwohnung Monteurzimmer Was bei Kombination zählt
Baurecht Eigene Häuslichkeit, § 13a BauNVO Oft Beherbergungsbetrieb, je nach Ausstattung Genehmigte Nutzung je Einheit prüfen
Umsatzsteuer Ermäßigter Satz bei kurzfristiger Beherbergung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) Ebenso, solange kein dauernder Aufenthalt beabsichtigt ist Keine „wahlweise" lang- und kurzfristige Nutzung derselben Räume
Meldeschein Nur ausländische Gäste (seit 1.1.2025) Ebenso, bei ausländischen Monteuren also Pflicht Ein Verfahren für beide Gruppen
Typische Kanäle Airbnb, Booking.com, Direktbuchung Firmenanfragen per Telefon und E-Mail, Monteurportale Ein gemeinsamer Kalender je Einheit
Plattformgebühr Airbnb meist 15,5 % (Stand 09/2026) Bei Direktbuchung keine Getrennt kalkulieren
Rechnung Meist Privatgast Meist Firma, mit Steuerausweis Rechnungsdaten vor Anreise erfassen

Baurecht: Ferienwohnung ist nicht gleich Monteurunterkunft

§ 13a der Baunutzungsverordnung definiert Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude, die „einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind". Sie gelten in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe.

Monteurunterkünfte fallen nicht automatisch unter diese Definition. Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat am 4. Januar 2024 (Az. 4 L 1213/23.NW) eine Nutzungsuntersagung bestätigt: Sechs Personen in einem Raum, nur Betten und Schreibtische, keine Gemeinschafts- oder Rückzugsflächen, das sei kein Wohnen, sondern ein ungenehmigter Beherbergungsbetrieb. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zog im März 2024 bei Boardinghäusern unter anderem die Zahl der Apartments, die Bettenzahl, die Häufigkeit des Nutzerwechsels und die zusätzliche Verkehrsbelastung heran.

Für gemischte Bestände heißt das: Eine voll ausgestattete Wohnung, die mal an zwei Monteure, mal an eine Familie geht, ist meist unproblematischer als ein umgebautes Mehrbettzimmer. Klären Sie mit dem Bauamt, welche Nutzung für jede Einheit genehmigt ist, bevor Sie das Angebot erweitern.

Umsatzsteuer: Das Wort „wahlweise" entscheidet

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig und unterliegt dem ermäßigten Satz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist dagegen nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Maßgeblich ist laut Abschnitt 4.12.9 Abs. 1 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses die Absicht des Vermieters, die Räume „nicht für einen dauernden Aufenthalt im Sinne der §§ 8 und 9 AO" zu überlassen. § 9 AO sieht einen zusammenhängenden Aufenthalt von mehr als sechs Monaten als gewöhnlichen Aufenthalt an.

Für die Kombination ist Absatz 2 derselben Vorschrift entscheidend. Vermieten Sie einen Teil der Räume eines Gebäudes längerfristig und einen anderen kurzfristig, bleibt die Vermietung nur steuerfrei, soweit die längerfristigen Räume „eindeutig und leicht nachprüfbar" dafür bereitgehalten werden. Und: „Bietet der Unternehmer dieselben Räume wahlweise zur lang- oder kurzfristigen Beherbergung von Fremden an, sind sämtliche Umsätze steuerpflichtig." Welcher Steuersatz dann für die längeren Aufenthalte gilt, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.

Praktisch bedeutet das: Legen Sie fest, welche Einheiten ausschließlich kurzfristig laufen, und dokumentieren Sie das. Nebenleistungen wie Frühstück fallen nicht unter den ermäßigten Satz; für Pauschalangebote lässt Abschnitt 12.16 Abs. 12 UStAE einen Ansatz von 20 % des Pauschalpreises für diese Leistungen zu.

Kleinunternehmer sind seit 1. Januar 2025 nach § 19 UStG von der Umsatzsteuer befreit, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Wird die 100.000-Euro-Grenze im laufenden Jahr überschritten, entfällt die Befreiung laut IHK Berlin bereits für den Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird. Ein gemischter Bestand erreicht die 25.000-Euro-Grenze schneller als eine einzelne Ferienwohnung.

Meldeschein: Ein Verfahren für beide Gästegruppen

Seit dem 1. Januar 2025 müssen deutsche Gäste in Beherbergungsstätten keinen Meldeschein mehr ausfüllen; das Bürokratieentlastungsgesetz IV hat die §§ 29 und 30 des Bundesmeldegesetzes entsprechend geändert. Ausländische Gäste müssen den Meldeschein laut IHK zu Rostock weiterhin am Tag der Ankunft handschriftlich unterschreiben und ein gültiges Ausweisdokument vorlegen. Der Schein wird 12 Monate aufbewahrt und spätestens nach weiteren 3 Monaten vernichtet oder gelöscht.

Diese Regel gilt für Feriengäste und Monteure gleichermaßen. In Monteurzimmern ist der Anteil ausländischer Gäste oft hoch, weil viele Montagefirmen mit Teams aus dem Ausland arbeiten. Einzelheiten stehen in unseren Beiträgen zur Meldeschein-Pflicht bei Ferienwohnungen und zur Meldepflicht bei Monteurzimmern, der auch die Abgrenzung zur Wohnungsgeberbestätigung bei längeren Aufenthalten behandelt.

Zweckentfremdung und Registrierung

In Berlin gilt nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes die „wiederholte nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen" als Zweckentfremdung. Monteurzimmer in Wohnraum können damit ebenso genehmigungspflichtig sein wie Ferienwohnungen. Längere Vermietungen an Fachkräfte über zwei Monate gelten nach Darstellung von Haus & Grund Berlin laut Gesetzesbegründung in der Regel nicht als Zweckentfremdung. Das Bußgeld reicht bis 500.000 Euro. Der Berliner Senat hat das Gesetz am 31. März 2026 an die EU-Standards angepasst, die seit 20. Mai 2026 verbindlich gelten; Plattformen melden Angebotsdaten dann über eine einheitliche digitale Stelle.

Außerhalb Berlins entscheidet die jeweilige Landes- und Kommunalregelung. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, bevor Sie Wohnraum für eine der beiden Nutzungen umwidmen.

Kanäle und Gebühren: Zwei Vertriebswege, ein Kalender

Feriengäste buchen überwiegend über Plattformen. Das Statistische Bundesamt zählte 2025 in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienunterkünften, die über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht wurden, 13,0 % mehr als 2024. 94 % davon entfielen auf Anbieter mit weniger als zehn Betten, also genau die Größenordnung gemischter Privatbestände.

Airbnb berechnet den meisten Gastgebern mit einheitlicher Gebührenstruktur 15,5 % auf den Preis pro Nacht und etwaige Gastgebergebühren wie die Reinigungsgebühr; das Modell mit geteilter Gebühr wird schrittweise eingestellt. Booking.com nennt keinen einheitlichen Satz: Die Kommission variiert nach Land, Unterkunftsart und Lage und steht im jeweiligen Vertrag oder Extranet. Monteure buchen dagegen oft direkt, meist über die Firma, per Telefon oder E-Mail, und erwarten eine Rechnung mit Firmenanschrift.

Der Kalender ist der Punkt, an dem Kombinationen am häufigsten scheitern. Wird eine Einheit auf zwei Plattformen und zusätzlich telefonisch vergeben, entsteht ohne zentrale Belegung früher oder später eine Doppelbuchung.

Beispielrechnung für einen kleinen gemischten Bestand

Die folgenden Werte sind Annahmen der Redaktion (Redaktionsschätzung), keine Marktdurchschnitte. Sie zeigen, wie Sie die beiden Modelle getrennt rechnen.

Position (ein Monat) Ferienwohnung 2 Monteurzimmer Summe
Belegte Nächte 18 2 × 26 = 52 70
Nachtpreis netto 95 € 32 € –
Übernachtungsumsatz 1.710 € 1.664 € 3.374 €
Reinigungsgebühren 6 × 60 € = 360 € keine (wöchentliche Reinigung im Preis) 360 €
Plattformgebühr 15,5 % auf 2.070 € = 320,85 € (alle Buchungen über Airbnb) 0 € (Direktbuchung) 320,85 €

Die Rechnung zeigt zwei Dinge. Die Monteurzimmer bringen trotz niedrigem Nachtpreis fast den gleichen Umsatz, weil sie dichter belegt sind und keine Plattformgebühr anfällt. Und die Ferienwohnung erzeugt mit sechs Wechseln deutlich mehr Organisationsaufwand je Euro: Schlüsselübergaben, Anreiseinfos, Rückfragen am Abend.

Organisation: Wo der Aufwand wirklich entsteht

In unserem eigenen Bestand hat sich gezeigt, dass die Gästegruppen zu unterschiedlichen Zeiten Fragen stellen. Monteure rufen häufig früh am Morgen oder spät nach der Schicht an, fragen nach Parkplätzen für Transporter, Verlängerungen um einige Nächte und Rechnungen. Feriengäste schreiben über die Plattform, oft abends, und wollen Anreisezeit, WLAN-Daten oder Tipps zur Umgebung wissen.

Die Gästefrage um 23 Uhr beantwortet sich nicht von selbst: Entweder jemand ist erreichbar, oder die Bewertung leidet. Genau dafür haben wir Zimmerwache zunächst für unsere eigenen Wohnungen und Zimmer gebaut. Zimmerwache beantwortet Nachrichten von Airbnb, Booking.com und per E-Mail, nimmt Anrufe rund um die Uhr an und führt Online-Check-in und Meldeschein, mit eigenem Wissen zu jedem Objekt. Wie das für Monteurzimmer und Ferienwohnungen aussieht und was es kostet, steht auf der Seite Preise.

Hinweis

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Baurechtliche Zulässigkeit, Zweckentfremdungsregeln und die umsatzsteuerliche Behandlung hängen vom Einzelfall und vom Ort ab.

Quellen