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Heizung, Strom und Warmwasser kosten eine Ferienwohnung mit 50 Quadratmetern nach unserer Rechnung rund 9 Euro je belegte Nacht. Den größten Hebel haben Sie nicht beim Gast, sondern bei den leeren Tagen: Eine Wohnung, die zwischen zwei Buchungen auf Wohntemperatur bleibt, heizt für niemanden. Mit drei steuerbaren Thermostaten, einem Zwischenstecker zur Messung und einem Sparduschkopf lassen sich die Kosten in unserem Beispiel um rund 260 Euro im Jahr senken, ohne dass Gäste frieren.
Über Airbnb, Booking.com und Expedia wurden 2025 in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienunterkünften gebucht, rund 94 Prozent davon in Betrieben mit weniger als zehn Betten (Destatis, Pressemitteilung vom 28.07.2026). Bei kleinen Beständen fällt jede Energierechnung direkt auf den Ertrag je Nacht.
Was eine Nacht an Energie kostet: rund 9 Euro bei 50 Quadratmetern
Die folgende Tabelle rechnet eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung mit 50 Quadratmetern, Gaszentralheizung und elektrischer Warmwasserbereitung, die 160 Nächte im Jahr belegt ist.
| Posten | Grundlage | Kosten im Jahr | je belegte Nacht |
|---|---|---|---|
| Heizung (Erdgas) | Heizspiegel 2026: 1.120 Euro für 70 m² im Mehrfamilienhaus, also 16 Euro je m² (ADAC, 23.09.2026) | 800 Euro | 5,00 Euro |
| Haushaltsstrom inklusive Warmwasser | 1.800 kWh im Jahr (Redaktionsschätzung) zu 37,0 ct/kWh (BDEW-Strompreisanalyse Herbst 2026) | 666 Euro | 4,16 Euro |
| Summe | 1.466 Euro | 9,16 Euro |
Bei 80 Euro Übernachtungspreis entspricht das gut elf Prozent des Umsatzes. Mit Fernwärme liegt der Heizanteil höher (Heizspiegel 2026: 1.310 Euro für 70 m²), mit Wärmepumpe deutlich darunter (735 Euro), jeweils laut derselben Quelle. Ihren eigenen Wert ermitteln Sie, indem Sie die letzte Jahresabrechnung durch die belegten Nächte teilen. Für die Preisgestaltung gehört diese Zahl in die Kalkulation, wie im Ratgeber zur Preisstrategie für die Ferienwohnung beschrieben.
Heizen: jedes Grad weniger spart rund sechs Prozent
Als Faustregel gilt: Eine Absenkung um ein Grad senkt den Heizenergieverbrauch um etwa sechs Prozent (co2online, abgerufen 09.10.2026). Das Umweltbundesamt empfiehlt im Wohnbereich höchstens 20 Grad, in der Küche 18 und im Schlafzimmer 17 Grad. Bei Abwesenheit von einigen Stunden genügen etwa 18 Grad, bei wenigen Tagen 15 Grad (Umweltbundesamt, abgerufen 09.10.2026).
Für eine Ferienwohnung ergeben sich daraus drei Regeln:
- Leerstand absenken. Zwischen zwei Buchungen läuft die Wohnung auf 15 bis 16 Grad. Tiefer sollte die Temperatur nicht fallen; Hinweise zu Frost und Feuchtigkeit stehen im Ratgeber Heizung und Frostschutz in der Ferienwohnung.
- Vor Anreise aufheizen. Drei bis vier Stunden vor dem Check-in auf 20 bis 21 Grad schalten. Ein Gast, der in eine kalte Wohnung kommt, dreht alles auf Stufe 5 und lüftet später mit gekipptem Fenster.
- Obergrenze setzen. Smarte Thermostate lassen sich auf einen Höchstwert begrenzen, etwa 22 Grad. Der Gast regelt innerhalb dieses Rahmens selbst.
Mechanische Thermostatköpfe schaffen nur Regel 3 (über Begrenzungsstifte). Für Absenkung und Vorheizen ohne Anfahrt brauchen Sie steuerbare Thermostate.
Smarte Thermostate im Vergleich: ab 41,99 Euro je Heizkörper
Alle fünf Modelle haben laut Geizhals-Datenblatt ein Display. Ob ein Adapter für Ihr Ventil beiliegt, prüfen Sie vor dem Kauf am Ventilunterteil. Entscheidend für eine Ferienwohnung sind die Steuerzentrale, die Fernbedienung per App und die Stromversorgung.
| Modell | Preis ab (Stand) | Funk und Zentrale | Stärken | Schwächen | Für wen |
|---|---|---|---|---|---|
| tado Smart Heizkörper-Thermostat X | 55,00 Euro (Geizhals, 06.10.2026), bei Amazon* | Thread/Matter; Bridge X ab 49,99 Euro (Geizhals) oder anderer Thread-Router nötig | Akku statt Einwegbatterien, Matter-fähig | Zentrale kostet extra | Vermieter, die Wohnungen ohne Router-Vorgabe fernsteuern wollen |
| eQ-3 Homematic IP HmIP-eTRV-2 | 41,99 Euro, im Dreierpack 39,97 Euro je Stück (Geizhals, 09.10.2026), bei Amazon* | Homematic-IP-Funk 868 MHz; für App-Steuerung Access Point basic ab 29,95 Euro (Geizhals) | niedriger Stückpreis, großes Zubehörsortiment (Fensterkontakte) | 2 × AA-Batterien je Gerät | mehrere Einheiten mit vielen Heizkörpern |
| FRITZ!DECT 302 | 59,99 Euro (Geizhals, 06.10.2026), bei Amazon* | DECT ULE; FRITZ!Box mit DECT als Zentrale | keine zusätzliche Zentrale, wenn eine FRITZ!Box vorhanden ist | 3 × AA-Batterien; ohne FRITZ!Box nicht sinnvoll | Wohnungen, in denen bereits eine FRITZ!Box das WLAN liefert |
| Bosch Smart Home Heizkörper-Thermostat II [+M] | 63,99 Euro (Geizhals, 09.10.2026), bei Amazon* | Zigbee 3.0/Matter; Smart Home Controller II ab 64,85 Euro (Geizhals) | ein System für Thermostate, Rauchmelder und Fensterkontakte | höchster Einstiegspreis im Vergleich | Vermieter, die Rauchmelder und Heizung in einer App bündeln wollen |
| Aqara Radiator Thermostat E1 | 49,90 Euro (Geizhals, 09.10.2026), bei Amazon* | Zigbee 3.0; Zigbee-Hub nötig, etwa Aqara Hub E1 ab 21,90 Euro (Geizhals) | Adapter für RA/RAV/RAVL beiliegend, niedriger Einstieg | wenige Händler gelistet | Vermieter, die bereits Aqara-Geräte wie Smart Locks nutzen |
Preise inklusive Mehrwertsteuer, abgerufen am 09.10.2026. Zentralen und Steuergeräte sind nicht untereinander austauschbar; bleiben Sie je Objekt bei einem System. Wenn in der Wohnung schon ein Smart Lock arbeitet, lohnt der Blick, ob es dasselbe Funksystem nutzt (siehe Smart Lock für die Ferienwohnung). Alle Systeme brauchen eine stabile Internetverbindung, damit Sie aus der Ferne schalten können; Hinweise dazu stehen im Ratgeber WLAN für Ferienwohnung und Monteurzimmer.
Rechenbeispiel: 140 Euro Ersparnis im Jahr, Amortisation nach gut einem Jahr
Annahmen für die Wohnung aus der ersten Tabelle (alle Verteilungen sind Redaktionsschätzungen):
- Heizkosten 800 Euro im Jahr, davon entfallen 45 Prozent (360 Euro) auf Tage ohne Gast in der Heizperiode, 55 Prozent (440 Euro) auf belegte Tage.
- Leerstandsabsenkung von 20 auf 16 Grad: vier Grad, nach der Faustregel rund 24 Prozent weniger an diesen Tagen.
- Obergrenze 22 Grad statt bisher üblicher 24 Grad bei Gästen: zwei Grad, rund 12 Prozent weniger an belegten Tagen.
| Maßnahme | Rechnung | Ersparnis im Jahr |
|---|---|---|
| Leerstand absenken | 360 Euro × 24 Prozent | 86,40 Euro |
| Obergrenze für Gäste | 440 Euro × 12 Prozent | 52,80 Euro |
| Summe | 139,20 Euro | |
| Anschaffung | 3 × Homematic IP HmIP-eTRV-2 (3 × 39,97 Euro) plus Access Point basic (29,95 Euro) | 149,86 Euro |
| Amortisation | 149,86 Euro ÷ 139,20 Euro | rund 1,1 Jahre |
Die Faustregel von sechs Prozent je Grad ist ein Durchschnittswert; in gut gedämmten Häusern fällt die Ersparnis niedriger aus, in Altbauten mit großen Heizkörpern eher höher. Entfällt nur ein Fünftel der Heizkosten auf leere Tage, sinkt die Ersparnis nach derselben Rechnung auf 115,20 Euro (160 Euro × 24 Prozent plus 640 Euro × 12 Prozent), die Amortisation steigt auf rund 1,3 Jahre. Heizen Gäste bisher ohnehin nicht über 22 Grad, bleibt nur die Leerstandsabsenkung, und es dauert knapp vier Jahre.
Warmwasser: Sparduschkopf für 20 Euro spart rund 120 Euro
Laut Verbraucherzentrale kostet ein Sparduschkopf etwa 20 Euro und kann den Warmwasserverbrauch bis zur Hälfte senken. Einfache Duschköpfe lassen 10 bis 12 Liter pro Minute durch, Regenduschen bis zu 20 Liter; ein Sparmodell sollte unter 9 Litern liegen (Verbraucherzentrale, abgerufen 09.10.2026).
Rechnung für die Beispielwohnung (Annahmen als Redaktionsschätzung): zwei Duschen je belegte Nacht zu fünf Minuten, Durchfluss 12 statt 8 Liter pro Minute, Erwärmung um 35 Grad mit elektrischem Durchlauferhitzer.
- Eingesparte Menge je Dusche: 5 Minuten × 4 Liter = 20 Liter.
- Energie dafür: 20 Liter × 35 Grad × 1,163 Wh = 0,81 kWh, also 0,30 Euro bei 37,0 ct/kWh.
- Je Jahr: 2 Duschen × 160 Nächte × 0,30 Euro = 96 Euro Strom, dazu 6,4 Kubikmeter Wasser und Abwasser, bei rund 4 Euro je Kubikmeter (Berlin 2025: 1,81 Euro Trinkwasser plus 2,16 Euro Abwasser, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) etwa 25 Euro.
Zusammen sind das rund 120 Euro im Jahr. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ältere hydraulische Durchlauferhitzer mit Sparduschköpfen und Durchflussbegrenzern oft nicht zurechtkommen; prüfen Sie das Typenschild, bevor Sie tauschen.
Strom: Zwischenstecker ab 13,94 Euro zeigt, welches Gerät sich zu tauschen lohnt
Zwei Werkzeuge reichen, um den Stromverbrauch zu messen, bevor Sie Geräte tauschen:
- Zählerstand je Buchung. Notieren Sie den Hauptzähler bei Check-in und Check-out, etwa per Foto der Reinigungskraft. Nach zehn Buchungen sehen Sie, was eine Nacht im Mittel verbraucht und welche Buchung aus dem Rahmen fällt.
- Zwischenstecker mit Verbrauchsmessung. Ein Shelly Plug S Gen3 kostet ab 13,94 Euro (Geizhals, 06.10.2026, bei Amazon*). Eine Woche am Kühlschrank, am Trockner oder an der Fernsehecke zeigt den tatsächlichen Bedarf. Typische Kandidaten sind ältere Kühlgeräte und Trockner ohne Wärmepumpe (Redaktionsschätzung); Gerätewerte vergleicht der Ratgeber Waschmaschine und Trockner.
Ein Gerät lohnt sich auszutauschen, wenn die jährliche Mehrlast multipliziert mit dem Strompreis den Anschaffungspreis in fünf bis sieben Jahren deckt. Beispiel: Ein alter Kühlschrank verbraucht 350 kWh im Jahr, ein neues Gerät 150 kWh (beides Redaktionsschätzung). Die Differenz von 200 kWh kostet 74 Euro im Jahr; ein Ersatz für 400 Euro amortisiert sich nach gut fünf Jahren. Für die Erstausstattung hilft der Ratgeber Ferienwohnung einrichten: Kosten, Checkliste und Geräte.
Energie extra berechnen: bei Kurzaufenthalten in den Preis einrechnen
Viele Vermieter überlegen, Strom nach Verbrauch abzurechnen. Für Kurzaufenthalte über die großen Plattformen spricht wenig dafür:
- Booking.com: Die Schnittstelle kennt zwar Gebührenarten wie „Electricity fee“ und „Heating fee“ (Booking.com Developers, Gebührencodes 5011 und 5019). Für Gäste aus der EU müssen Pflichtgebühren aber mit einem festen Betrag im Gesamtpreis stehen (Paragraf 3 PAngV; EU-Kommission zu den Zusagen von Booking.com). Eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch passt damit nicht zusammen.
- Airbnb: Für Unterkünfte stehen im Standard drei Zusatzgebühren zur Verfügung: Reinigung, Haustiere und zusätzliche Gäste (Airbnb-Hilfe, Artikel 2385). Eine Energiegebühr ist nicht darunter.
Bei Langzeitaufenthalten außerhalb der Plattformen, etwa Monteuren über mehrere Monate, ist eine vertragliche Nebenkostenpauschale üblich. Für alles andere gilt: Energie gehört in den Preis pro Nacht. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung; bei individuellen Verträgen prüfen Sie die Klausel mit einer fachkundigen Beratung.
Entscheidungshilfe: Sechs Fälle, welche Maßnahme zuerst kommt
- Wenn Ihre Wohnung in der Heizperiode mehr als 30 Prozent der Tage leer steht, dann zuerst steuerbare Thermostate mit Leerstandsabsenkung.
- Wenn in der Wohnung bereits eine FRITZ!Box arbeitet, dann ist FRITZ!DECT 302 die Lösung ohne zusätzliche Zentrale.
- Wenn Sie mehrere Einheiten mit vielen Heizkörpern ausstatten, dann rechnet sich ein System mit niedrigem Stückpreis wie Homematic IP.
- Wenn das Warmwasser elektrisch erzeugt wird, dann zuerst den Duschkopf tauschen; das kostet 20 Euro und wirkt ab der ersten Buchung.
- Wenn die Stromrechnung je Nacht über 5 Euro liegt, dann eine Woche mit Zwischenstecker messen, bevor Sie Geräte ersetzen.
- Wenn Gäste sich über Kälte beschweren, dann die Vorheizzeit verlängern statt die Obergrenze aufzuheben.
Mustertext für die Anreisenachricht: 21 Grad bei Ankunft, bis 22 Grad selbst regeln
Gäste akzeptieren eine Temperaturgrenze eher, wenn sie vorher wissen, wie die Heizung funktioniert. Ein Vorschlag zum Kopieren:
Die Wohnung ist bei Ihrer Ankunft auf 21 Grad vorgeheizt. Die Thermostate an den Heizkörpern können Sie bis 22 Grad selbst einstellen. Bitte lüften Sie mehrmals täglich für fünf bis zehn Minuten mit weit geöffnetem Fenster und lassen Sie das Fenster nicht gekippt; die Thermostate regeln dann von selbst herunter. Wenn Ihnen trotzdem kalt ist, schreiben Sie uns kurz, wir prüfen die Heizung aus der Ferne.
Weitere Vorlagen für den Ablauf vor und während des Aufenthalts finden Sie im Ratgeber Nachrichten an Gäste; eine passende Regel für die Hausordnung im Hausordnungs-Muster.
Heizungsfrage um 22 Uhr: Antwort aus dem hinterlegten Wissen je Wohnung
Die Frage „Die Heizung wird nicht warm, was soll ich tun?“ kommt selten zur Bürozeit. Bleibt sie unbeantwortet, dreht der Gast am falschen Ventil, schaltet einen Heizlüfter ein oder schreibt es in die Bewertung. Wer Thermostate und Lüftungsregeln in der Gästeinformation erklärt, fängt einen Teil davon ab. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail auf Grundlage dessen, was Sie für jede Wohnung hinterlegt haben, also auch zu Thermostaten und Lüftungsregeln, und der Telefonassistent gibt dieselben Auskünfte rund um die Uhr. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise. Eine erste Einschätzung der möglichen Einnahmen gibt der Einnahmen-Check.
Checkliste: Energiekosten in zwölf Schritten senken
- ☐ Letzte Jahresabrechnungen für Strom und Heizung durch die belegten Nächte teilen
- ☐ Zählerstand bei jedem Check-in und Check-out notieren lassen
- ☐ Ein Thermostatsystem je Objekt wählen, Zentrale und Ventiladapter prüfen
- ☐ Leerstandstemperatur auf 15 bis 16 Grad einstellen, Frostschutz beachten
- ☐ Vorheizen drei bis vier Stunden vor dem Check-in einplanen
- ☐ Obergrenze von 21 oder 22 Grad im Wohnraum setzen
- ☐ Batteriestand der Thermostate bei jeder Reinigung prüfen
- ☐ Sparduschkopf unter neun Litern pro Minute einbauen, Durchlauferhitzer vorher prüfen
- ☐ Großverbraucher eine Woche mit Zwischenstecker messen
- ☐ Geräte nur tauschen, wenn die Ersparnis den Preis in fünf bis sieben Jahren deckt
- ☐ Heizung und Lüften in Anreisenachricht und Hausordnung erklären
- ☐ Energiekosten je Nacht einmal im Jahr in den Übernachtungspreis einrechnen
Weiterlesen: „Umweltfreundlich“ im Inserat: Was seit 27. September 2026 für Vermieter gilt.
Quellen
- Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/07/PD26_266_45.html (abgerufen 09.10.2026)
- ADAC, „Heizkosten steigen 2026“, mit Zahlen aus dem Heizspiegel 2026 von co2online, 23.09.2026: https://www.adac.de/news/heizkosten-steigen-2026/ (abgerufen 09.10.2026)
- BDEW-Strompreisanalyse Herbst 2026: https://www.bdew.de/media/documents/BDEW_Strompreisanalyse_102026_1.pdf (abgerufen 28.10.2026)
- co2online, „Heizkosten sparen: Die 10 besten Tipps“: https://www.co2online.de/energie-sparen/heizenergie-sparen/heizkosten-sparen/richtig-heizen-die-10-besten-tipps/ (abgerufen 09.10.2026)
- Umweltbundesamt, „Heizen, Raumtemperatur“: https://www.umweltbundesamt.de/umwelttipps-fuer-den-alltag/heizen-bauen/heizen-raumtemperatur (abgerufen 09.10.2026)
- Verbraucherzentrale, „Warmwasser im Alltag sparen“: https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/heizen-und-warmwasser/warmwasser-im-alltag-sparen-so-gehts-17752 (abgerufen 09.10.2026)
- Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Wasser- und Abwasserentgelte privater Haushalte 2023 bis 2025: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/q-i-3-3j/ (abgerufen 09.10.2026)
- Booking.com Developers, Fee Tax Type Codes: https://developers.booking.com/connectivity/docs/codes-ftt (abgerufen 09.10.2026)
- EU-Kommission, Accommodation booking – Zusagen von Booking.com und Expedia: https://commission.europa.eu/live-work-travel-eu/consumer-rights-and-complaints/enforcement-consumer-protection/coordinated-actions/accommodation-booking_en (abgerufen 28.10.2026)
- Airbnb-Hilfe, Artikel 2385 (zusätzliche Gebühren): https://www.airbnb.de/help/article/2385 (abgerufen 09.10.2026)
- Geizhals, Produktseiten tado Smart Heizkörper-Thermostat X, tado Bridge X, eQ-3 Homematic IP HmIP-eTRV-2, Homematic IP Access Point basic, FRITZ!DECT 302, Bosch Smart Home Heizkörper-Thermostat II [+M], Bosch Smart Home Controller II, Aqara Radiator Thermostat E1, Aqara Hub E1, Shelly Plug S Gen3 (Links in der Tabelle; abgerufen 09.10.2026)
