Ob Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf, entscheidet nicht der Bund, sondern das Land und meist die Gemeinde. Zehn Bundesländer haben ein Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzgesetz, die zulässige touristische Nutzung reicht von acht Wochen im Jahr bis zu einer Genehmigungspflicht ab dem ersten Tag, und die Bußgeldrahmen gehen bis 500.000 Euro. Seit dem 20. Mai 2026 kommt eine europäische Registrierungspflicht hinzu, die den Abgleich zwischen Inserat und Genehmigung erstmals maschinell möglich macht.

Dieser Artikel ordnet die Landesregeln, rechnet ein Beispiel durch und liefert Checkliste, Mustertext und einen Plan für den Fall, dass ein Anhörungsschreiben im Briefkasten liegt.

Die Regeln der Länder auf einen Blick

Die folgende Übersicht fasst die Länder zusammen, die ein eigenes Gesetz haben. Wo "kommunale Satzung" steht, gilt das Verbot ausschließlich in Gemeinden, die es selbst beschlossen haben; ohne Satzung greift es nicht.

Land Rechtsgrundlage Wie es greift Touristische Nutzung ohne Genehmigung Bußgeldrahmen
Berlin ZwVbG, dritte Änderung Nov. 2021 landesweit bis 49 % der Fläche der Hauptwohnung (anzeigepflichtig); ganze Wohnung nur mit Genehmigung bis 500.000 € (§ 7 Abs. 4 ZwVbG)
Hamburg HmbWoSchG, Änderung Mai 2026 gesamtes Stadtgebiet Hauptwohnung: weniger als acht Wochen im Jahr; Nebenwohnung nur ab drei Monaten Mietdauer bis 500.000 €
Bayern ZwEWG kommunale Satzung (u. a. München) München: acht Wochen = 56 Kalendertage im Jahr bis 500.000 €
Nordrhein-Westfalen Wohnraumstärkungsgesetz, seit 01.07.2021 kommunale Satzung Wohnraum-ID in sechs Städten seit 01.07.2022 ab dem ersten Angebot bis 500.000 €
Baden-Württemberg ZwEWG, Fassung vom 04.02.2021 kommunale Satzung zehn Wochen im Kalenderjahr bis 100.000 €, bei Auskunftsverstößen bis 50.000 €
Brandenburg BbgZwVbG, in Kraft seit 05.06.2019 kommunale Satzung, längstens fünf Jahre nach Satzung; Leerstand ab sechs Monaten genehmigungspflichtig bis 100.000 € (§ 7)
Mecklenburg-Vorpommern Zweckentfremdungsgesetz, Landtagsbeschluss 14.04.2021 kommunale Satzung acht Wochen im Jahr; Nebenwohnung bis 90 Tage nach Landesrecht
Rheinland-Pfalz ZwEWG vom 20.02.2020 kommunale Satzung zwölf Wochen im Jahr nach Landesrecht
Schleswig-Holstein SHWoSchG, seit 24.05.2024 kommunale Satzung nach Satzung nach Landesrecht
Hessen, Bremen, Niedersachsen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Saarland teils kein eigenes Zweckentfremdungsrecht oder nur örtliche Regelungen – – –

Quellen und Stand der einzelnen Angaben stehen unten im Abschnitt Quellen. Die letzte Zeile ist bewusst grob gehalten: Wo kein Landesgesetz existiert, können Bauordnungsrecht, Bebauungsplan und Satzungen der Gemeinde die Nutzung trotzdem begrenzen. Die Frage "darf ich hier vermieten" ist also nie allein mit dem Zweckentfremdungsrecht beantwortet.

Was als Zweckentfremdung zählt

Die Tatbestände ähneln sich über die Länder hinweg. Baden-Württemberg formuliert sie beispielhaft klar: Wohnraum ist zweckentfremdet, wenn er zu mehr als 50 Prozent gewerblich oder beruflich genutzt, baulich so verändert wird, dass er nicht mehr zum Wohnen taugt, länger als sechs Monate leersteht, abgerissen oder länger als zehn Wochen im Kalenderjahr als Ferienunterkunft vermietet wird.

Zwei Punkte werden regelmäßig unterschätzt. Erstens der Leerstand: Berlin hat die tolerierte Leerstandsdauer auf drei Monate verkürzt. Eine Einheit, die nach dem Auszug renoviert wird und ein halbes Jahr unvermietet bleibt, ist damit bereits ein Fall für die Behörde, wenn kein Grund belegt wird. Zweitens die Nebenwohnung: In Hamburg ist die Überlassung einer Nebenwohnung nur zulässig, wenn die Mietdauer bei mindestens drei Monaten liegt. Für monatsweise vermietete Monteurzimmer ist das eine relevante Schwelle, für wochenweise Vermietung eine harte Grenze.

Illustration: Häuserzeile mit einer markierten Wohnung, Formular und die Zimmerwache-Eule mit Lupe
Die Regeln der Länder unterscheiden sich – erst prüfen, dann inserieren.

Seit Mai 2026: die europäische Registrierungspflicht

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Sie ändert die inhaltlichen Vermietungsregeln nicht, sondern den Vollzug. Gastgeber brauchen eine Registrierungsnummer je Einheit, sofern die Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingerichtet hat; die Verordnung arbeitet insoweit mit einem Opt-in der Kommunen. Die Bundesnetzagentur betreibt seit dem 1. Juli 2026 die zentrale digitale Eingangsstelle, seit dem 1. September 2026 übermitteln die Plattformen monatlich Belegungsdaten, und zum 1. Oktober 2026 kommen München, Nürnberg, Regensburg, Tübingen und Frechen als registrierende Kommunen hinzu. Verstöße der Plattformen können mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Für Vermieter bedeutet das eine praktische Änderung: Die Zahl der tatsächlichen Übernachtungen liegt der Behörde künftig vor, ohne dass jemand ein Inserat entdecken muss. In Berlin standen nach Angaben aus der anwaltlichen Praxis rund 600 genehmigte Einheiten einer geschätzten Zahl von 38.000 touristisch genutzten Wohnungen gegenüber — eine Lücke, die sich mit automatisiertem Abgleich schneller schließt als mit Nachbarschaftshinweisen.

Ein Rechenbeispiel: Zwei Einheiten in Berlin-Mitte

Angenommen, Sie halten zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen in Berlin-Mitte, beide als Nebenwohnung, und vermieten sie durchgehend an Feriengäste und Monteure.

Mit Genehmigung: Der Genehmigungsantrag für eine Nebenwohnung kostet 150 Euro je Wohneinheit, für die Hauptwohnung 100 Euro. Für zwei Nebenwohnungen sind das 300 Euro einmalig, dazu die Bindung an höchstens 90 Vermietungstage im Jahr je Einheit. Bei 90 Tagen, 85 Euro Nacht und 85 Prozent Belegung dieser zulässigen Tage ergibt das rund 6.500 Euro Umsatz je Einheit und Jahr, also etwa 13.000 Euro für beide.

Ohne Genehmigung: Berlin setzt in der Verwaltungspraxis 500 bis 1.500 Euro je Einheit und Monat unerlaubter Ferienwohnungsnutzung an. Über zwölf Monate sind das 6.000 bis 18.000 Euro je Einheit, für zwei Einheiten 12.000 bis 36.000 Euro — zuzüglich einer möglichen Rückführungsanordnung, die die Einheiten dem Markt dauerhaft entzieht. Der gesetzliche Höchstrahmen von 500.000 Euro bleibt davon unberührt.

Die Rechnung kippt damit schon im ersten Jahr: Die 300 Euro Gebühr stehen einem Risiko gegenüber, das den Jahresumsatz beider Einheiten übersteigen kann. Wer die 90-Tage-Grenze als zu eng empfindet, hat in Berlin die Alternative, dauerhaft an Wochen- oder Monatsmieter zu vermieten — das ist keine Fremdenbeherbergung und fällt nicht unter die Genehmigungspflicht.

Entscheidungshilfe: Welcher Weg passt zu Ihrer Einheit

Wenn die Einheit Ihre Hauptwohnung ist und Sie nur einzelne Zimmer vermieten, dann bleibt das in Berlin bis 49 Prozent der Fläche genehmigungsfrei und ist nur anzuzeigen; in München ist die Zimmervermietung bei eigener Anwesenheit zulässig.

Wenn Sie die ganze Wohnung nur wenige Wochen im Jahr vermieten, dann prüfen Sie die Wochengrenze Ihres Landes: acht Wochen in München und Mecklenburg-Vorpommern, zehn Wochen in Baden-Württemberg, zwölf Wochen in Rheinland-Pfalz, weniger als acht Wochen in Hamburg. Führen Sie ab dem ersten Tag einen Belegungsnachweis.

Wenn Sie ganzjährig touristisch vermieten wollen, dann ist die Genehmigung der einzige tragfähige Weg — oder der Wechsel auf eine Einheit, die kein Wohnraum im Sinne des Gesetzes ist, etwa ein gewerblich genehmigtes Beherbergungsobjekt.

Wenn Sie überwiegend Monteure monatsweise beherbergen, dann liegt das häufig außerhalb der Fremdenbeherbergung; lassen Sie sich das mit einer Negativbescheinigung bestätigen, bevor Sie investieren.

Wenn Ihre Gemeinde keine Satzung hat, dann gilt das Zweckentfremdungsverbot dort nicht — prüfen Sie stattdessen Bauordnungsrecht und Bebauungsplan und dokumentieren Sie das Ergebnis mit Datum.

Checkliste vor dem ersten Inserat

  • ☐ Gemeinde angeschrieben und geklärt, ob eine Zweckentfremdungssatzung besteht (Antwort schriftlich ablegen)
  • ☐ Status der Einheit festgehalten: Hauptwohnung, Nebenwohnung oder dauerhaft vermietete Einheit
  • ☐ Zulässige Nutzungsdauer notiert und in den Kalender eingetragen, inklusive Zählweise (Kalendertage oder Nächte)
  • ☐ Genehmigung oder Negativbescheinigung beantragt, Gebühr eingeplant (Berlin: 100 Euro Hauptwohnung, 150 Euro Nebenwohnung je Einheit)
  • ☐ Registriernummer beantragt und in jedem Inserat sichtbar hinterlegt, je Einheit eine eigene
  • ☐ Geprüft, ob die Gemeinde ab dem 1. Oktober 2026 am europäischen Registrierungsverfahren teilnimmt
  • ☐ Belegungskalender je Einheit eingerichtet, der Nächte und Gästezahl revisionssicher festhält
  • ☐ Meldeschein-Verfahren geklärt (siehe Meldeschein-Pflicht bei Ferienwohnungen und Meldepflicht bei Monteurzimmern)
  • ☐ Mietvertrag oder Teilungserklärung auf Nutzungsbeschränkungen geprüft
  • ☐ Ablage angelegt: Bescheide, Nachweise, Schriftwechsel, jeweils mit Datum

Mustertext: Anfrage an die zuständige Stelle

Kopieren, ergänzen, per E-Mail an das Wohnungsamt oder die Bauaufsicht der Gemeinde senden. Die schriftliche Antwort ist Ihr Beleg, falls später jemand fragt.

Betreff: Anfrage zur Zweckentfremdung — [Straße, Hausnummer, Einheit], [PLZ Ort]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümerin/Eigentümer der oben genannten Wohneinheit mit [Anzahl] Zimmern und [Fläche] Quadratmetern Wohnfläche. Die Einheit ist derzeit [selbst bewohnt / vermietet / leerstehend seit TT.MM.JJJJ].

Ich beabsichtige, die Einheit ab [Datum] wie folgt zu nutzen: [z. B. Vermietung an wechselnde Gäste für jeweils wenige Nächte, voraussichtlich XX Nächte im Kalenderjahr / Vermietung an Monteure mit einer Mindestmietdauer von einem Monat].

Ich bitte um Auskunft zu folgenden Punkten: 1. Besteht für die Belegenheit eine Satzung oder Regelung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum? Falls ja, bitte ich um Angabe der Fundstelle und des Geltungszeitraums. 2. Ist die beschriebene Nutzung genehmigungspflichtig oder anzeigepflichtig? Welche Nutzungsdauer ist ohne Genehmigung zulässig, und wie wird sie gezählt? 3. Welche Unterlagen und welche Gebühren fallen für einen Antrag beziehungsweise eine Negativbescheinigung an? 4. Ist für die Einheit eine Registrierungsnummer erforderlich, und wo wird sie beantragt?

Für eine schriftliche Antwort bin ich dankbar. Gern nenne ich Ihnen weitere Angaben zur Einheit.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon]

Notfallplan: Das Anhörungsschreiben ist da

  1. Frist notieren. Anhörungen im Ordnungswidrigkeitenverfahren laufen meist zwei Wochen. Das Datum gehört an denselben Tag in den Kalender, an dem der Brief ankommt.
  2. Inserate prüfen und den Sachstand einfrieren: Screenshots der Anzeigen, Belegungsliste, Rechnungen. Nichts löschen — verschwundene Nachweise werden regelmäßig zulasten des Vermieters gewertet.
  3. Keine Angaben ins Blaue. Sie müssen sich im Bußgeldverfahren nicht selbst belasten; Auskunftspflichten aus dem Zweckentfremdungsrecht bestehen davon unabhängig und sind ein eigener Bußgeldtatbestand. Die Abgrenzung gehört in fachkundige Hände.
  4. Anwältin oder Anwalt für Verwaltungs- oder Mietrecht einschalten, bevor Sie antworten.
  5. Parallel den zulässigen Zustand herstellen: Antrag nachholen, Nutzung anpassen oder auf längere Mietdauern umstellen. Behörden berücksichtigen das bei der Höhe der Geldbuße.
  6. Nach Abschluss ein eigenes Verfahren festlegen, das die zulässige Tagesgrenze automatisch überwacht, statt sie im Kopf zu führen.

Wo die Verwaltung im Alltag hängenbleibt

Die Rechtslage lässt sich in einem Nachmittag klären. Was danach bleibt, ist die laufende Arbeit: Tage zählen, Nachweise sammeln, Gästedaten sauber erfassen, auf Anfragen antworten, bevor sie zur Buchung bei jemand anderem werden. Die Frage einer Monteurgruppe um 23 Uhr, ob das Zimmer ab Montag noch frei ist, beantwortet sich nicht von selbst — entweder ist jemand erreichbar, oder die Anfrage ist am nächsten Morgen erledigt.

Genau dafür haben wir Zimmerwache zuerst für unsere eigenen Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg gebaut: Der Gästechat beantwortet Nachrichten aus Airbnb, Booking und E-Mail in Minuten, der Telefonassistent nimmt rund um die Uhr Anfragen zu Verfügbarkeit, Verlängerung und Umbuchung entgegen, Online-Check-in und Meldeschein laufen auf Deutsch, Englisch und Polnisch, weitere Sprachen auf Wunsch, und jede Einheit hat ihre eigenen Regeln hinterlegt. Die Berichte je Einheit zeigen, wie viele Nächte tatsächlich belegt waren — die Zahl, die Sie im Zweckentfremdungsrecht ohnehin belegen müssen. Was das kostet, steht auf der Seite Preise; wie die Übergabe an Gäste ohne Personal vor Ort funktioniert, beschreibt der Ratgeber Check-in ohne Personal.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel gibt den Rechtsstand vom 23. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Zweckentfremdungsrecht ist Landes- und Satzungsrecht und ändert sich häufig; maßgeblich ist immer die Regelung am Ort der Einheit. Prüfen Sie vor einer Entscheidung die aktuelle Fassung und holen Sie im Zweifel anwaltlichen Rat ein.

Quellen