Eine Reinigungsgebühr ist dann richtig bemessen, wenn sie die tatsächlichen Kosten eines Gästewechsels deckt, nachdem Plattformgebühr und Umsatzsteuer abgezogen sind. Wer nur die Rechnung der Reinigungskraft ansetzt, verliert auf Airbnb je nach Steuerstatus rund 18 bis 22 Prozent der Gebühr an Abzüge. Unten finden Sie die Plattformregeln im Vergleich, ein vollständiges Rechenbeispiel und Mustertexte für Inserat und Gästefragen.

Die Frage betrifft einen wachsenden Markt: Über Airbnb, Booking.com und Expedia wurden 2025 in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern gebucht, 13,0 Prozent mehr als im Vorjahr; rund 94 Prozent davon entfielen auf Anbieter mit weniger als zehn Betten (Destatis, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026). Wie Sie die Reinigung selbst organisieren, behandelt der Ratgeber Reinigung der Ferienwohnung organisieren. Hier geht es um den Preis, den der Gast dafür zahlt.

Plattformregeln im Vergleich: sechs Punkte, die die Gebühr bestimmen

Regel Airbnb Booking.com Direktbuchung (eigene Website, Telefon)
Form der Gebühr Pauschale je Buchung; optional eine niedrigere Gebühr für Aufenthalte von einer oder zwei Nächten (Airbnb-Hilfe 58, 2385, Abruf 07.10.2026) Als Pflichtgebühr mit festem Betrag hinterlegen; Pflichtgebühren müssen im angezeigten Gesamtpreis enthalten sein (EU-Kommission: Zusagen von Booking.com gegenüber den Verbraucherschutzbehörden, Abruf 28.10.2026) Frei gestaltbar, aber Gesamtpreis nach Paragraf 3 PAngV
Anzeige für den Gast Teil des Gesamtpreises; separat ausgewiesen, außer die Gesamtpreisanzeige ist aktiv (Airbnb-Hilfe 2812) Alle Pflichtgebühren im angezeigten Preis enthalten Bei Aufgliederung ist der Gesamtpreis hervorzuheben (Paragraf 3 Absatz 3 PAngV)
Gebühr der Plattform Servicegebühr bemisst sich am Preis pro Nacht plus Gastgebergebühren, im einheitlichen Modell meist 15,5 Prozent (Airbnb-Hilfe 1857) Provision auch auf Reinigungsgebühren (Booking.com, Understanding your commission); Satz laut Vertrag Keine
Stornierung Volle Erstattung in der kostenlosen Stornofrist, danach wie Preis pro Nacht nach Ihren Bedingungen (Buchungen ab 21.04.2025) Provision fällt auf gezahlte Stornogebühren an Nach Ihren Vertragsbedingungen
Check-out-Aufgaben Keine Gebühren oder Sanktionen für nicht erledigte Reinigungsaufgaben (Airbnb-Hilfe 2894) Zusatzreinigung nur als ausdrücklich gewünschte, optionale Leistung Vertraglich regelbar, Hausordnung beachten
Nachträglich ändern Bei bestätigter Buchung nur mit Einverständnis des Gastes Neue Beträge gelten für neue Buchungen, bestehende nur mit Zustimmung des Gastes (Redaktionsschätzung) Nur mit Zustimmung des Gastes

Zwei Punkte aus der Tabelle haben die größte Wirkung auf die Kalkulation. Erstens zahlen Sie auf beiden großen Plattformen Gebühren auch auf die Reinigungsgebühr selbst. Zweitens bewertet Airbnb nach eigener Aussage Inserate in der Suche in erster Linie nach Gesamtpreis und Qualität im Vergleich zu ähnlichen Angeboten in der Nähe (Airbnb-Ressourcenseite zu Reinigungsgebühren, Stand 01.12.2025). Eine hohe Reinigungsgebühr wirkt also auf die Sichtbarkeit, nicht nur auf die Kaufentscheidung. Den Gebührenvergleich der Plattformen insgesamt finden Sie unter Airbnb vs. Booking.com: Gebühren im Vergleich.

Was ein Gästewechsel kostet: Rechenbeispiel mit 79,58 Euro

Das Beispiel: eine Zweizimmer-Ferienwohnung für vier Gäste in Brandenburg. Gerechnet wird mit zwei Varianten: Reinigungskraft im Minijob oder beauftragte Reinigungsfirma.

Kostenposition je Wechsel Variante A: Reinigungskraft im Minijob Variante B: Reinigungsfirma Grundlage
Arbeitszeit 2,5 Stunden 2,5 Stunden Redaktionsschätzung für zwei Zimmer, Bad, Küche
Stundensatz 13,90 Euro Mindestlohn plus 31,17 Prozent Arbeitgeberabgaben = 18,23 Euro 35,00 Euro netto Bundesregierung, Mindestlohn seit 01.01.2026; Minijob-Zentrale, Abruf 07.10.2026; Firmensatz: Redaktionsschätzung
Lohnkosten 45,58 Euro 87,50 Euro gerechnet
Wäsche, vier Sets zu je 6 Euro 24,00 Euro 24,00 Euro Redaktionsschätzung (Mietwäsche oder Wäscherei)
Verbrauchsmaterial 4,00 Euro 4,00 Euro Redaktionsschätzung
Anfahrt, Kontrolle 6,00 Euro 6,00 Euro Redaktionsschätzung
Kosten je Wechsel 79,58 Euro 121,50 Euro netto

Zur Einordnung des Firmensatzes: Der tarifliche Mindestlohn in der Gebäudereinigung liegt seit dem 01.01.2026 bei 15,00 Euro je Stunde in Lohngruppe 1 (TV Mindestlohn Gebäudereinigung, Paragraf 2). Der Verrechnungssatz einer Firma enthält zusätzlich Sozialabgaben, Ausfallzeiten, Fahrzeuge und Gewinn und liegt deshalb deutlich darüber. Holen Sie für Ihre Lage mehrere Angebote ein und ersetzen Sie die Schätzwerte durch Ihre Zahlen. Die Minijob-Variante ist auf 603 Euro im Monat begrenzt; beim Mindestlohn sind das 43,38 Stunden, also rund 17 Wechsel dieser Größe.

Illustration: Eimer und Handtuchstapel, daneben drei Balken für die kostendeckende Reinigungsgebühr bei 79,58 Euro Kosten je Wechsel, 79,58 Euro bei Direktbuchung, 96,87 Euro bei Booking.com und 97,58 Euro bei Airbnb, dazu die Zimmerwache-Eule mit Handtüchern
Kostendeckende Reinigungsgebühr im Rechenbeispiel (Kleinunternehmer, 79,58 Euro Kosten je Wechsel): 79,58 Euro direkt, 96,87 Euro bei Booking.com, 97,58 Euro bei Airbnb.

Von den Kosten zur Gebühr: 97,58 Euro auf Airbnb, 79,58 Euro direkt

Die Gebühr muss so hoch sein, dass nach allen Abzügen die Kosten je Wechsel übrig bleiben. Dabei spielt Ihr Umsatzsteuerstatus hinein:

  • Kleinunternehmer weisen keine Umsatzsteuer aus, tragen aber die Umsatzsteuer auf die Plattformgebühr ohne Vorsteuerabzug. Airbnb berechnet sie entweder selbst, oder sie ist nach Paragraf 13b UStG von Ihnen abzuführen (Airbnb-Hilfe 436). Aus 15,5 Prozent werden so effektiv rund 18,4 Prozent.
  • Regelbesteuerte Vermieter führen 7 Prozent Umsatzsteuer auf die Reinigungsgebühr ab. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass zählt die „Reinigung der gemieteten Räume" und die Überlassung von Bettwäsche und Handtüchern zu den begünstigten Beherbergungsleistungen, auch bei gesondertem Entgelt (UStAE 12.16 Absatz 4; Paragraf 12 Absatz 2 Nr. 11 UStG). Die Vorsteuer aus der Rechnung der Reinigungsfirma ist für sie abziehbar.
Szenario Kosten je Wechsel Abzüge von der Gebühr Kostendeckende Reinigungsgebühr
A, Kleinunternehmer, Airbnb 79,58 Euro 15,5 Prozent Servicegebühr plus 19 Prozent USt darauf 97,58 Euro
A, Kleinunternehmer, Booking.com 79,58 Euro 15 Prozent Provision (Redaktionsschätzung, Satz laut Ihrem Vertrag) plus 19 Prozent USt darauf 96,87 Euro
A, Kleinunternehmer, Direktbuchung 79,58 Euro keine 79,58 Euro
B, Regelbesteuerung, Airbnb 121,50 Euro netto 15,5 Prozent Servicegebühr, 7 Prozent USt 155,85 Euro
B, Regelbesteuerung, Direktbuchung 121,50 Euro netto 7 Prozent USt 130,01 Euro

Die Formel für Ihre eigene Rechnung: Kosten je Wechsel geteilt durch den Anteil, der Ihnen bleibt. Für Variante A auf Airbnb sind das 79,58 Euro geteilt durch (1 minus 0,155 mal 1,19), also durch 0,81555. Für Variante B auf Airbnb teilen Sie durch 0,845 minus 0,07 geteilt durch 1,07, also durch 0,77958. Runden Sie das Ergebnis auf einen glatten Betrag auf, etwa 98 oder 156 Euro.

Wie Umsatzsteuer und Kleinunternehmergrenze im Einzelnen zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung. Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Was die Gebühr je Nacht ausmacht: 183 Euro bei einer Nacht, 99 Euro bei sieben

Eine Pauschale verteilt sich auf die Nächte. Bei kurzen Aufenthalten treibt sie den Preis je Nacht stark nach oben. Die Tabelle rechnet mit 85 Euro Nachtpreis und 98 Euro Reinigungsgebühr (Variante A, Airbnb), daneben mit einer reduzierten Kurzaufenthaltsgebühr von 70 Euro für eine oder zwei Nächte.

Nächte Gesamtpreis je Nacht mit 98 Euro Gebühr Mit Kurzaufenthaltsgebühr 70 Euro
1 183,00 Euro 155,00 Euro
2 134,00 Euro 120,00 Euro
3 117,67 Euro 117,67 Euro
5 104,60 Euro 104,60 Euro
7 99,00 Euro 99,00 Euro

(Ohne Servicegebühr für Gäste und ohne Kurtaxe; gerechnet von der Redaktion.)

Die reduzierte Gebühr bringt bei Kurzaufenthalten 28 Euro weniger je Wechsel. Das lohnt sich, wenn Sie dadurch Lücken von ein oder zwei Nächten füllen, die sonst leer blieben. Wer die Reinigung stattdessen in den Nachtpreis einrechnet, schlägt bei durchschnittlich drei Nächten 32,67 Euro je Nacht auf und landet bei 117,67 Euro. Das ist bei drei Nächten derselbe Gesamtpreis, bei längeren Aufenthalten aber ein höherer. Mehr zur Preissetzung über das Jahr steht im Ratgeber Preisstrategie für die Ferienwohnung.

Entscheidungshilfe: sechs Fälle mit klarer Empfehlung

  • Wenn Ihr Durchschnittsaufenthalt unter drei Nächten liegt, dann aktivieren Sie auf Airbnb die Kurzaufenthaltsgebühr oder setzen einen Mindestaufenthalt von zwei Nächten, statt die volle Pauschale auf eine Nacht zu legen.
  • Wenn Ihre Gäste überwiegend fünf Nächte und länger bleiben, dann ist eine einzige Standardgebühr in voller Höhe unproblematisch, weil sie je Nacht unter 20 Euro fällt.
  • Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig sind, dann kalkulieren Sie mit Nettokosten und schlagen 7 Prozent auf die Gebühr auf, nicht 19 Prozent.
  • Wenn Sie an Monteure oder Firmen vermieten, dann bieten Sie einen Preis je Bett und Nacht inklusive Endreinigung an, weil Firmenkunden Angebote meist so vergleichen. Die Kalkulation dazu zeigt der Ratgeber Monteurzimmer-Preise kalkulieren. Bei Aufenthalten über eine Woche planen Sie eine Zwischenreinigung als eigene Position ein.
  • Wenn Sie Haustiere zulassen, dann decken Sie den Mehraufwand über die Haustiergebühr, nicht über eine höhere Reinigungsgebühr für alle. Für Assistenztiere zahlen Gäste auf Airbnb keine Zusatzgebühr (Airbnb-Hilfe 2385).
  • Wenn ein Gast die Wohnung außergewöhnlich verschmutzt hinterlässt, dann ist das kein Fall für die Reinigungsgebühr, sondern für den Sachschadenschutz von Airbnb (bis drei Millionen US-Dollar, Airbnb-Hilfe 58) oder die Schadensabwicklung von Booking.com mit Antrag binnen 14 Tagen nach Check-out (Booking.com Partnerhilfe Schadensrichtlinien). Fotos und Rechnungen sichern Sie am Abreisetag. Details stehen im Ratgeber Kaution bei der Ferienwohnung.

Gesamtpreis bei Direktbuchungen: was Paragraf 3 PAngV verlangt

Für Ihre eigene Website, Anzeigen und Angebote per E-Mail gilt die Preisangabenverordnung. Wer als Unternehmer Verbrauchern Leistungen anbietet, muss den Gesamtpreis angeben; Gesamtpreis ist der Preis einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile (Paragraf 2 Nr. 3 und Paragraf 3 PAngV). Eine verpflichtende Endreinigung gehört damit in den Preis, den der Gast zuerst sieht. Sie dürfen die Reinigung als Posten aufschlüsseln, müssen dann aber den Gesamtpreis hervorheben. Ein Inserat mit „ab 85 Euro pro Nacht" und einer Endreinigung im Kleingedruckten erfüllt das nicht. Optional buchbare Leistungen wie eine Zwischenreinigung auf Wunsch zählen nicht dazu.

Die Grenze zwischen privater und unternehmerischer Vermietung ist im Einzelfall zu prüfen; im Zweifel kalkulieren Sie so, als gelte die Pflicht, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Mustertexte: drei Vorlagen für Inserat und Gästefragen

Für das Inserat (Abschnitt Preise oder Hausregeln):

Im Gesamtpreis ist eine Endreinigung von 98 Euro enthalten. Sie umfasst die Reinigung aller Räume, frische Bettwäsche und Handtücher für jeden Gast sowie Verbrauchsmaterial. Beim Check-out bitten wir Sie nur darum, den Müll in die Tonnen im Hof zu bringen und benutztes Geschirr in die Spülmaschine zu stellen. Weitere Reinigungsarbeiten sind nicht nötig.

Antwort auf die Frage „Warum kostet die Reinigung so viel?":

Vielen Dank für Ihre Nachricht. Die Endreinigung dauert in dieser Wohnung rund zweieinhalb Stunden. Dazu kommen gewaschene Bettwäsche und Handtücher für vier Personen, Reinigungsmittel und die Anfahrt. Von der Gebühr gehen außerdem die Plattformgebühren ab. Wir haben den Betrag so festgelegt, dass er diese Kosten deckt, nicht mehr. Bei Aufenthalten von einer oder zwei Nächten berechnen wir eine reduzierte Gebühr von 70 Euro.

Antwort auf die Bitte, die Gebühr zu erlassen, weil der Gast selbst putzen will:

Danke für das Angebot. Die Endreinigung führen wir nach jedem Aufenthalt vollständig durch, auch zum Wechsel der Wäsche und zur Kontrolle der Ausstattung. Deshalb können wir sie nicht erlassen. Sie müssen beim Check-out auch nicht putzen, es genügt, den Müll in die Tonnen zu bringen.

Weitere Vorlagen für die Kommunikation vor und während des Aufenthalts finden Sie im Ratgeber Nachrichten an Gäste.

Wenn die Gästefrage um 23 Uhr kommt

Die Frage nach der Reinigungsgebühr kommt selten zu Bürozeiten. Gäste vergleichen abends mehrere Inserate, und wer zuerst eine nachvollziehbare Antwort gibt, bekommt häufig die Buchung. Aus unseren eigenen Ferienwohnungen und Monteurzimmern in Berlin und Brandenburg kennen wir das: Eine Antwort am nächsten Morgen kommt oft zu spät. Hilfreich ist eine feste Begründung, die wörtlich zu Inserat und Antwortvorlage oben passt. Zimmerwache übernimmt für Vermieter einen Teil dieser Arbeit: Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail, Anrufe rund um die Uhr und die Reinigung je Buchung mit Ihrer Reinigungskraft. Ihre Preise und Ihre Konten bleiben dabei bei Ihnen. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise.

Checkliste: Reinigungsgebühr in zehn Schritten festlegen

  • ☐ Arbeitszeit je Wechsel dreimal messen und den Mittelwert nehmen
  • ☐ Stundensatz einsetzen: Minijob mit 13,90 Euro plus 31,17 Prozent Abgaben oder Angebot der Reinigungsfirma
  • ☐ Wäschekosten je Gast-Set ermitteln (eigene Wäsche oder Mietwäsche, siehe Bettwäsche und Handtücher)
  • ☐ Verbrauchsmaterial und Anfahrt je Wechsel ergänzen
  • ☐ Umsatzsteuerstatus klären: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung
  • ☐ Abzüge je Kanal ansetzen: Airbnb meist 15,5 Prozent, Booking.com laut Vertrag
  • ☐ Gebühr mit der Formel berechnen und auf einen glatten Betrag aufrunden
  • ☐ Gesamtpreis je Nacht für eine, zwei, drei und sieben Nächte prüfen und mit vergleichbaren Inseraten in der Nähe vergleichen
  • ☐ Kurzaufenthaltsgebühr oder Mindestaufenthalt festlegen
  • ☐ Inseratstext und Antwortvorlage hinterlegen, Gebühr auf allen Kanälen und der eigenen Website gleich ausweisen

Prüfen Sie die Rechnung zweimal im Jahr, spätestens wenn sich Mindestlohn, Wäschepreise oder Plattformgebühren ändern. Zum 01.01.2027 steigt der gesetzliche Mindestlohn auf 14,60 Euro (Minijob-Zentrale, Magazin, Abruf 07.10.2026). Im Beispiel wachsen die Lohnkosten der Variante A damit von 45,58 auf 47,88 Euro je Wechsel.

Quellen