Eine eigene Buchungswebsite lohnt sich für eine einzelne Ferienwohnung erst ab einer bestimmten Zahl direkter Buchungen – in unserem Rechenbeispiel ab etwa acht im Jahr. Darunter fressen Website, Rechtstexte und die zusätzliche Handarbeit die eingesparte Plattformgebühr auf. Darüber bleibt pro Direktbuchung ein spürbarer Betrag, vor allem bei Stammgästen und Firmenkunden, die ohnehin wiederkommen.

Wir vermieten selbst Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg; die Erfahrungswerte im Text stammen aus diesem Bestand und sind als Redaktionsschätzung gekennzeichnet.

Was eine Buchung über 420 Euro je Kanal kostet: 0 bis 65,10 Euro

Gerechnet ist eine typische Buchung über vier Nächte mit 420 Euro Gesamtpreis (inklusive Endreinigung). Die Zahlungsgebühren stammen aus den offiziellen Preislisten, Stand Oktober 2026.

Kanal und Zahlungsweg Gebühr laut Quelle Kosten bei 420 Euro Was Sie dafür bekommen
Airbnb, einheitliche Servicegebühr meist 15,5 Prozent der Auszahlung (Airbnb Hilfe 1857, Stand 30.10.2026) 65,10 Euro Reichweite, Zahlungsabwicklung, AirCover, Support
Booking.com Provision wird erst im Vertragsschritt angezeigt (join.booking.com); marktüblich rund 15 Prozent (Redaktionsschätzung) rund 63,00 Euro Reichweite, Buchungsmaschine, je nach Modell Zahlungsabwicklung
Direkt, Kartenzahlung (Standardkarte EWR) 1,5 Prozent + 0,25 Euro (Stripe-Preisliste, Stand 30.10.2026) 6,55 Euro nur die Zahlung
Direkt, Kartenzahlung (Premiumkarte EWR) 2,8 Prozent + 0,25 Euro (ebenda) 12,01 Euro nur die Zahlung
Direkt, PayPal Checkout 2,99 Prozent + 0,39 Euro (PayPal-Händlergebühren, Stand 15.07.2026) 12,95 Euro Zahlung, bekannte Bezahlmarke
Direkt, SEPA-Lastschrift 0,35 Euro je Transaktion (Stripe und PayPal, ebenda) 0,35 Euro Einzug vom Konto, aber widerrufbar
Direkt, Überweisung beim Empfänger auf dem Geschäftskonto in der Regel kontoabhängig, keine Transaktionsgebühr des Zahlungsdienstes 0,00 Euro Geld auf dem Konto, Kontrolle bleibt bei Ihnen

Der Unterschied liegt nicht nur in der Höhe. Die Plattformgebühr deckt Gästesuche, Zahlung und Konfliktlösung ab. Bei der Direktbuchung zahlen Sie nur noch für die Zahlung – Gästesuche, Vertrag, Kaution, Meldeschein und Streitfälle liegen bei Ihnen. Rückbuchungen kosten zusätzlich: Stripe berechnet 20,00 Euro je eingegangener Zahlungsanfechtung, PayPal 16 Euro je Rückbuchung bei Kartenzahlungen ohne PayPal-Konto (jeweils laut den oben verlinkten Preislisten).

Einen ausführlichen Vergleich der Plattformgebühren selbst finden Sie unter Airbnb und Booking.com: Gebühren im Vergleich.

Rechenbeispiel: ab 8 Direktbuchungen im Jahr trägt sich die Website

Ausgangslage (Redaktionsschätzung aus unserem Bestand): eine Ferienwohnung in Brandenburg, durchschnittliche Buchung 420 Euro, bisher fast alles über Airbnb mit 15,5 Prozent Servicegebühr.

Fixkosten der Website pro Jahr (Redaktionsschätzung):

  • Domain, Hosting und Baukasten mit Buchungsanfrage: 20 Euro im Monat = 240 Euro
  • Rechtstexte (Impressum, Datenschutz, Vertragsbedingungen) über einen Abo-Dienst: 10 Euro im Monat = 120 Euro
  • Summe: 360 Euro im Jahr

Variable Kosten je Direktbuchung:

  • Kartenzahlung 1,5 Prozent plus 0,25 Euro = 6,55 Euro
  • Mehraufwand rund 30 Minuten (Anfrage beantworten, Bestätigung, Zahlungseingang prüfen, Meldeschein, Zugangsdaten); bewertet mit 25 Euro je Stunde = 12,50 Euro (Redaktionsschätzung)

Ersparnis je Direktbuchung gegenüber Airbnb:

65,10 Euro Servicegebühr minus 6,55 Euro Zahlung minus 12,50 Euro Zeit = 46,05 Euro.

Gewinnschwelle: 360 Euro Fixkosten geteilt durch 46,05 Euro = 7,8. Ab der achten Direktbuchung im Jahr, also ab rund 3.360 Euro Direktumsatz, trägt sich die Website.

Direktbuchungen pro Jahr Direktumsatz Eingesparte Airbnb-Gebühr Kosten (fix + variabel) Ergebnis
4 1.680 Euro 260,40 Euro 436,20 Euro −175,80 Euro
8 3.360 Euro 520,80 Euro 512,40 Euro +8,40 Euro
12 5.040 Euro 781,20 Euro 588,60 Euro +192,60 Euro
20 8.400 Euro 1.302,00 Euro 741,00 Euro +561,00 Euro

Zwei Effekte verschieben die Rechnung. Erstens: Wer sich per Überweisung bezahlen lässt, spart die 6,55 Euro je Buchung; die Gewinnschwelle sinkt dann auf rund sieben Buchungen. Zweitens: Eine Website allein bringt keine Gäste. Ohne Stammgäste, Empfehlungen oder Firmenkunden bleibt sie in der Regel bei null Buchungen. Realistisch ist deshalb, mit der Zahl der Gäste zu rechnen, die bereits zum zweiten Mal kommen oder nachfragen, ob man auch direkt buchen kann.

Illustration: Smartphone mit Gästechat und Euro-Münzen, daneben vier Balken mit den Kosten einer Buchung über 420 Euro, 65,10 Euro Airbnb-Servicegebühr, 12,95 Euro PayPal Checkout, 6,55 Euro Kartenzahlung mit Standardkarte und 0 Euro Überweisung, dazu die Zimmerwache-Eule mit Laptop
Rechenbeispiel: vier Nächte, 420 Euro Gesamtpreis. Gebühren laut Airbnb-Hilfe und den Preislisten von PayPal und Stripe, Stand Oktober 2026.

Entscheidungshilfe: unter 5 Stammgästen Kontaktseite, ab 8 Buchungswebsite

  • Wenn Sie weniger als fünf wiederkehrende Gäste im Jahr haben, dann lohnt keine Buchungswebsite. Eine einfache Seite mit Fotos, Lage, Preisrahmen und Kontaktformular reicht; der Vertrag kommt per E-Mail zustande.
  • Wenn Sie regelmäßig Firmen, Handwerksbetriebe oder Monteure beherbergen, dann ist die Direktbuchung oft ohnehin der Normalfall: Angebot, Rechnung, Überweisung. Hier zählen ordentliche Rechnungen mehr als ein Buchungskalender (siehe Pflichtangaben auf der Monteurzimmer-Rechnung und Firmenkunden für Monteurzimmer gewinnen).
  • Wenn mehr als acht Gäste im Jahr direkt buchen wollen, dann rechnet sich eine Website mit Verfügbarkeitsanzeige und Buchungsanfrage.
  • Wenn Sie mehrere Einheiten auf mehreren Kanälen anbieten, dann ist ein synchronisierter Kalender Pflicht, sonst drohen Doppelbuchungen (siehe Doppelbelegung vermeiden).
  • Wenn Sie Gäste aus Airbnb-Buchungen gezielt abwerben möchten, dann lassen Sie es: Das verstößt gegen die Plattformregeln (nächster Abschnitt) und gefährdet das Inserat.

Was Airbnb verbietet und Booking.com seit Mai 2024 erlauben muss

Airbnb verlangt, dass Zahlungen für aktuelle, zukünftige und wiederholte Buchungen auf der Plattform abgewickelt werden. Laut der Richtlinie zu Preisen und Zahlungstransparenz (Abruf 30.10.2026) ist unter anderem nicht erlaubt:

  • vor der Buchung außerhalb der Plattform zu kommunizieren,
  • Links in Inseraten oder Nachrichten, die von Airbnb wegführen,
  • Rabatte anzubieten oder zu erbitten, um außerhalb von Airbnb zu buchen,
  • Airbnb-Buchungen außerhalb der Plattform neu zu buchen oder zu verlängern.

Praktisch heißt das: Ihre Website gehört nicht in Airbnb-Nachrichten, in die Inseratsbeschreibung oder auf einen Zettel mit „direkt zehn Prozent weniger“ in der Wohnung. Gäste, die Sie von sich aus über eine Suchmaschine finden oder die ein Bekannter empfiehlt, buchen dagegen regulär direkt.

Booking.com darf Ihnen seit der Benennung als Gatekeeper nach dem Digital Markets Act am 13. Mai 2024 nicht mehr verbieten, auf anderen Kanälen niedrigere Preise anzubieten; die Frist zur Umsetzung lief bis Mitte November 2024 (Tageskarte, 21.06.2024). In Deutschland waren Bestpreisklauseln bereits nach der Entscheidung des Bundeskartellamts 2015 und der Bestätigung durch den Bundesgerichtshof 2021 unzulässig. Ein Direktpreis wenige Prozent unter dem Plattformpreis ist damit erlaubt – Sie müssen ihn aber nicht senken. Viele Gäste buchen direkt, weil sie den Vermieter kennen, nicht wegen eines Rabatts.

Google zeigt Ferienwohnungen in einer eigenen Suche an; was sich dort durch EU-Vorgaben geändert hat, steht in Google-Ferienwohnungssuche: die EU-Änderung.

Zahlungswege: von 0 Euro per Überweisung bis 2,99 Prozent bei PayPal

Überweisung. Kostet beim Empfang in der Regel keine Transaktionsgebühr. Seit dem 9. Oktober 2025 müssen Banken im Euroraum Echtzeitüberweisungen ermöglichen, die nicht teurer sein dürfen als normale Überweisungen; zugleich prüfen sie vor der Freigabe, ob Empfängername und IBAN zusammenpassen (Öko-Test/dpa, 06.10.2025). Für Sie heißt das: Die Anzahlung kann innerhalb von Sekunden eingehen, und der Gast sieht, dass das Konto wirklich Ihnen gehört. Achten Sie darauf, dass der Kontoname dem Namen in Impressum und Rechnung entspricht.

Kartenzahlung. Für Neukunden über die Website am bequemsten. Rechnen Sie mit 1,5 Prozent plus 0,25 Euro für Standardkarten und 2,8 Prozent plus 0,25 Euro für Premiumkarten aus dem EWR (Stripe-Preisliste, Stand 30.10.2026). Bei Rückbuchungen tragen Sie die Gebühr und müssen belegen, dass der Aufenthalt stattgefunden hat.

PayPal. Bekannt und von vielen Gästen genutzt, mit 2,99 Prozent plus 0,39 Euro aber teurer (PayPal-Händlergebühren, Stand 15.07.2026). Nutzen Sie geschäftliche Zahlungen, nicht die Funktion für Freunde und Familie, sonst greift kein Käuferschutz und die Zahlung passt nicht zur Buchhaltung.

SEPA-Lastschrift. 0,35 Euro je Transaktion, aber der Zahler kann eine autorisierte Lastschrift nach Paragraf 675x BGB acht Wochen lang zurückgeben lassen. Für Restzahlungen kurz vor Anreise ist das ein Risiko.

Bewährt hat sich bei uns: 30 Prozent Anzahlung bei Buchung, Rest 14 Tage vor Anreise, beides per Überweisung; Kartenzahlung nur für kurzfristige Buchungen (Redaktionsschätzung, kein Rechtsstandard). Wie Sie freundlich nachfassen, wenn die Restzahlung fehlt, zeigt Zahlungserinnerung an Gäste: Vorlagen.

Checkliste: 11 Pflichtpunkte für die eigene Website

Rechtlich wird aus Ihnen mit der eigenen Website ein Anbieter mit eigenen Informationspflichten. Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

  • ☐ Impressum nach Paragraf 5 DDG, leicht erkennbar und unmittelbar erreichbar (Name, Anschrift, Kontakt, gegebenenfalls USt-IdNr.; Details unter Impressum und Datenschutz für die Ferienwohnung)
  • ☐ Kein Link mehr auf die EU-Streitschlichtungsplattform: Sie wurde am 20. Juli 2025 abgeschaltet, ein weiterbestehender Hinweis kann als irreführend gewertet werden; die Informationspflicht nach Paragraf 36 VSBG bleibt unberührt (IHK Region Stuttgart)
  • ☐ Datenschutzerklärung für Kontaktformular, Buchungsdaten und eingebundene Dienste
  • ☐ Gesamtpreis angeben: Wer Verbrauchern Leistungen mit Preisen anbietet, muss nach Paragraf 3 PAngV Gesamtpreise nennen. Endreinigung und Pflichtgebühren gehören in den Preis, nicht ins Kleingedruckte.
  • ☐ Buchungsbutton „zahlungspflichtig buchen“, wenn über die Website verbindlich gebucht wird (Paragraf 312j Abs. 3 BGB); bei reinem E-Mail-Vertrag entfällt das nach Absatz 5
  • ☐ Widerrufsrecht korrekt behandeln: Für Beherbergung mit festem Zeitraum besteht nach Paragraf 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB keines; trotzdem keine falsche Widerrufsbelehrung einbauen
  • ☐ Stornierungsbedingungen vor der Buchung sichtbar (siehe Stornierungsbedingungen festlegen)
  • ☐ Kaution regeln: Höhe, Fälligkeit, Rückzahlung (siehe Kaution für die Ferienwohnung)
  • ☐ Meldeschein organisieren, den bei Direktbuchungen niemand für Sie einholt (siehe Meldeschein-Pflicht)
  • ☐ Kurtaxe oder Übernachtungsteuer selbst berechnen und abführen (siehe Kurtaxe und Bettensteuer abrechnen)
  • ☐ Registrierungsnummer angeben, wo die Stadt eine verlangt (siehe Registrierungsnummer nach Städten)

Der Ablauf einer Direktbuchung in sechs Schritten

  1. Anfrage beantworten, idealerweise innerhalb einer Stunde: Verfügbarkeit, Gesamtpreis, Stornobedingungen.
  2. Kalender sperren, und zwar auf allen Kanälen, sobald der Gast zusagt.
  3. Buchungsbestätigung mit Rechnung schicken: Zeitraum, Personen, Gesamtpreis, Zahlungsplan, Bankverbindung.
  4. Anzahlung prüfen und erst danach als fest gebucht markieren.
  5. Restzahlung und Meldeschein vor Anreise einholen; Zugangsdaten erst danach.
  6. Nach dem Aufenthalt Kaution zurückzahlen, Beleg ablegen, um eine Bewertung bitten.

Jeder dieser Schritte ist bei Airbnb automatisiert; bei der Direktbuchung macht ihn jemand von Hand oder ein System. Das ist der Grund, warum wir im Rechenbeispiel 30 Minuten je Buchung ansetzen.

Mustertext: Antwort auf eine Anfrage über 420 Euro

Guten Tag Frau Becker,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Die Wohnung ist vom 12. bis 16. Mai 2027 für zwei Personen frei. Der Gesamtpreis beträgt 420 Euro inklusive Endreinigung, Bettwäsche und Handtüchern; die Übernachtungsteuer von [Betrag] Euro kommt hinzu.

Zur verbindlichen Buchung bitte ich um eine Anzahlung von 126 Euro (30 Prozent) innerhalb von sieben Tagen auf das Konto [Kontoinhaber, IBAN], Verwendungszweck „Mai 2027 Becker“. Der Rest von 294 Euro ist bis zum 28. April 2027 fällig. Bis 30 Tage vor Anreise erstatten wir die Anzahlung bei Stornierung vollständig, danach gelten die beigefügten Stornobedingungen.

Sobald die Anzahlung eingegangen ist, erhalten Sie die Buchungsbestätigung. Die Zugangsdaten schicken wir drei Tage vor Anreise, sobald der ausgefüllte Meldeschein vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon]

Notfallplan: 5 Probleme bei Direktbuchungen und die Sofortmaßnahme

Problem Sofortmaßnahme Vorbeugung
Doppelbuchung, weil ein Kanal nicht gesperrt war Direktgast sofort anrufen, Ersatztermin oder gleichwertige Unterkunft anbieten, Anzahlung erstatten Kalender aller Kanäle synchronisieren, Direktbuchung erst nach Sperrung bestätigen
Anzahlung kommt nicht Nach Ablauf der Frist einmal erinnern, dann Termin wieder freigeben Frist in der Bestätigung nennen, Termin nur vorläufig blocken
Kartenzahlung wird zurückgebucht Belege sammeln (Bestätigung, Check-in-Daten, Nachrichten), Anfechtung fristgerecht beantworten Gesamtpreis und Stornobedingungen vor der Zahlung bestätigen lassen
Schaden in der Wohnung Fotos mit Zeitstempel, Gast schriftlich informieren, Kaution einbehalten oder verrechnen Kaution vereinbaren, Übergabeprotokoll, Haftpflicht des Vermieters prüfen
Gast reist nicht an Nach Stornobedingungen abrechnen, Termin neu anbieten Restzahlung vor Anreise einziehen

Die Anfrage um 23 Uhr: wo die Arbeit tatsächlich entsteht

Die eingesparte Plattformgebühr ist nur dann ein Gewinn, wenn die Direktanfrage genauso schnell beantwortet wird wie die Nachricht auf Airbnb. Eine E-Mail um 23 Uhr mit der Frage, ob die Wohnung über Ostern frei ist, wartet sonst bis zum nächsten Morgen – und der Gast bucht inzwischen woanders. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail und nimmt Anrufe rund um die Uhr an; Notfälle gehen an einen Menschen. Kalender sperren, Zahlungseingang prüfen und Rechnungen schreiben bleibt bei Direktbuchungen Ihre Aufgabe. Der Preis ist ein fester Monatspreis je Einheit: 99 Euro für die erste, 79 Euro für jede weitere und 59 Euro ab der zehnten Einheit, netto (Preise). Wie das im Alltag aussieht, steht unter So funktioniert es.

Fazit: erst Stammgäste zählen, ab 8 Direktbuchungen bauen

Zählen Sie, wie viele Gäste im letzten Jahr ein zweites Mal gebucht oder nach einer Direktbuchung gefragt haben. Liegt die Zahl unter fünf, reicht eine einfache Kontaktseite mit sauberem Impressum. Liegt sie bei acht oder mehr, rechnet sich eine eigene Buchungswebsite – vorausgesetzt, Kalender, Zahlungseingang, Meldeschein und Antwortzeiten sind so organisiert, dass die Direktbuchung nicht mehr Arbeit macht als die Plattformbuchung.

Quellen