Kaution bei der Ferienwohnung: Höhe, Abwicklung und Schadensfälle

Rechtsrahmen: Höhe der Kaution und wann sie zurück muss

Für Wohnraum begrenzt Paragraf 551 BGB die Mietsicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, erlaubt dem Mieter drei Raten und verlangt eine vom Vermögen des Vermieters getrennte, verzinste Anlage. Diese Regeln zielen auf Wohnungen, die Mieter als Lebensmittelpunkt nutzen. Bei touristischen Ferienwohnungen und möblierten Unterkünften auf Zeit gilt nach verbreiteter Darstellung keine feste Obergrenze; die Höhe kann grundsätzlich frei vereinbart werden, solange sie nicht gegen Treu und Glauben verstößt (alloggia, Stand 29.09.2026).

Frei heißt nicht beliebig. Steht die Kaution in vorformulierten Buchungsbedingungen, unterliegt sie der Inhaltskontrolle nach Paragraf 307 BGB: Eine Klausel, die Gäste unangemessen benachteiligt oder unklar formuliert ist, kann unwirksam sein. Eine Kaution von 1.000 Euro für eine Wochenendbuchung über 200 Euro dürfte dieser Prüfung kaum standhalten.

Drei weitere Paragrafen bestimmen die Abrechnung:

• Paragraf 538 BGB: Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Gast nicht zu vertreten. Leicht abgelaufene Laufwege im Teppich oder ein stumpf gewordenes Messer gehen nicht auf die Kaution.
• Paragraf 548 BGB: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Beschädigungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe.
• Paragraf 249 BGB: Ersetzt wird der tatsächliche Schaden. Bei älterem Inventar ist das der Zeitwert, nicht der Neupreis.

Für die Rückzahlungsfrist gibt es keine feste Zahl im Gesetz. Der Bundesgerichtshof gesteht Vermietern eine angemessene Prüfzeit zu (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, dargestellt bei juraforum.de). Bei Wohnraum wird dafür oft von mehreren Monaten gesprochen, weil Nebenkosten abzurechnen sind. Bei einer Ferienwohnung fällt das weg: Nach der Endreinigung wissen Sie meist binnen ein bis drei Tagen, ob etwas fehlt. Vermieterratgeber nennen zehn bis 14 Tage als üblichen Rahmen (ferienhausmiete.de, traum-ferienwohnungen.de, jeweils abgerufen am 01.10.2026).

Monteurzimmer mit langen Aufenthalten: Wohnt ein Monteur über viele Monate in derselben Unterkunft, kann die Unterkunft zum Lebensmittelpunkt werden. Dann rückt die Wohnraumregel des Paragrafen 551 BGB in Reichweite, mit Höchstgrenze, Ratenrecht und getrennter Anlage. Bei Firmenkunden ersetzt meist eine Haftungsklausel im Rahmenvertrag die Kaution (siehe Monteurzimmer an Firmenkunden vermieten).

Zahlungsweg: Überweisung, Bargeld oder Vorautorisierung

• Überweisung vor Anreise: sicher und nachvollziehbar, aber jede Kaution heißt Zahlungseingang prüfen und später zurücküberweisen.
• Bargeld bei Übergabe: nur mit Quittung, und bei kontaktloser Übergabe praktisch nicht umsetzbar (siehe Übergabe ohne Vor-Ort-Termin).
• Kreditkarten-Vorautorisierung: Der Betrag wird nur reserviert. Eine solche Reservierung verfällt bei Visa und Mastercard je nach Händlerkategorie und Bank nach sieben bis 30 Tagen von selbst; wird sie aktiv freigegeben, verschwindet sie nach einem bis drei Tagen (mancus.de, Stand 11.08.2026). Für längere Aufenthalte reicht das nicht immer.

Rechenbeispiel Aufwand: Bei 100 Direktbuchungen im Jahr und acht Minuten je Kaution für Zahlungseingang, Rückzahlung und Nachricht (Redaktionsschätzung) entstehen gut 13 Stunden Arbeit. Zum Mindestlohn von 13,90 Euro (Bundesregierung) sind das 185,33 Euro im Jahr, ohne Bankgebühren. Dem stehen die Schäden gegenüber, die Sie ohne Kaution nicht ersetzt bekämen.

Entscheidungshilfe: Kaution, Schadensprogramm oder Versicherung

• Wenn Sie überwiegend über Airbnb vermieten, dann verzichten Sie auf eine Kaution und investieren in Dokumentation: Fotos nach jeder Reinigung, Inventarliste, Schadensmeldung im Mediations-Center am Tag der Entdeckung.
• Wenn Booking.com Ihr Hauptkanal ist und Ihre Ausstattung einfach ist, dann ist das Schadensprogramm meist die passende Wahl: der Gast zahlt vorab nichts, im Schadensfall aber nur mit seiner Zustimmung.
• Wenn Sie auf Booking.com hochwertiges Inventar vermieten, dann wiegen Sie ab: Eine eigene Kaution sichert Sie, kostet laut Booking.com aber Buchungen. Testen Sie sie über eine Saison und vergleichen Sie Auslastung und Schadenssumme.
• Wenn Sie viele Direktbuchungen haben, dann vereinbaren Sie eine Kaution in Höhe des typischen Einzelschadens, schriftlich in den Buchungsbedingungen, mit festem Rückzahlungsziel.
• Wenn Firmen Monteurzimmer buchen, dann ersetzt eine Haftungsklausel im Rahmenvertrag die Kaution; das Unternehmen haftet für Schäden seiner Mitarbeiter und zahlt auf Rechnung.
• Wenn ein Gast mehrere Monate bleibt, dann prüfen Sie, ob Wohnraummietrecht greift, und halten Sie die Grenzen des Paragrafen 551 BGB ein.

Die Gästefrage „Wann bekomme ich meine Kaution zurück?" kommt verlässlich am Abreisetag, oft am Abend. Sie beantwortet sich nicht von selbst: Entweder jemand ist erreichbar und kennt den Stand der Endreinigung, oder der Gast schreibt eine zweite und dritte Nachricht und die Bewertung leidet. Am einfachsten ist es, die Kautionsregel und das Rückzahlungsziel schriftlich festzulegen, damit jede Antwort gleich lautet. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten auf Airbnb, Booking.com und per E-Mail aus Ihren hinterlegten Angaben in Minuten, und der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an. Wie das abläuft, steht unter So funktioniert es, die Preise je Einheit stehen unter Preise.

Mustertext: Nachricht bei Einbehalt

Guten Tag [Name], vielen Dank für Ihren Aufenthalt. Bei der Endreinigung haben wir zwei Schäden festgestellt: Die Glasplatte des Couchtischs ist gesprungen, und im Teppich im Wohnzimmer ist ein Rotweinfleck, der eine Fachreinigung erfordert hat. Fotos und die Rechnung der Reinigung finden Sie im Anhang. Für den Tisch setzen wir nicht den Neupreis, sondern den Zeitwert von 144 Euro an, die Reinigung kostete 85 Euro. Von Ihrer Kaution über 300 Euro überweisen wir Ihnen heute 71 Euro zurück. Wenn Sie Fragen zur Aufstellung haben, antworten Sie gern auf diese Nachricht.

Notfallplan: Schaden nach der Abreise – Meldung binnen 14 Tagen

1. Sofort dokumentieren: Fotos aus mehreren Winkeln, Gegenstand nicht entsorgen, Uhrzeit notieren. Keine Kamerabilder von Gästen als Beleg verwenden; Booking.com schließt sie ausdrücklich aus.
2. Kosten belegen: Kostenvoranschlag oder Rechnung einholen, bei älterem Inventar den Zeitwert berechnen.
3. Kanal wählen und Frist halten: Airbnb und Booking.com binnen 14 Tagen nach Check-out; bei Direktbuchung Aufstellung innerhalb des zugesagten Ziels.
4. Gast sachlich informieren: Aufstellung mit Fotos und Belegen, nicht strittiger Teil wird sofort ausgezahlt (Mustertext oben).
5. Bei Streit eskalieren: Auf Airbnb nach 24 Stunden ohne Einigung Airbnb einbeziehen; bei Booking.com bleibt nur die Zustimmung des Gastes oder die Meldung über das Werkzeug für Fehlverhalten; bei Direktbuchung Mahnung, bei größeren Beträgen anwaltliche Beratung. Die Verjährung von sechs Monaten nach Paragraf 548 BGB im Blick behalten.
6. Nachsorge: Schadensursache prüfen (fehlende Untersetzer, wackelige Möbel), Hausordnung oder Inventar anpassen, Stornierungs- und Buchungsbedingungen gemeinsam überarbeiten (siehe Stornierungsbedingungen festlegen).

Unterschiedliche Fristen und Gebühren je Kanal fasst auch der Ratgeber Airbnb vs. Booking.com: Gebühren im Vergleich zusammen.

Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand vom 01.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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