Wer eine Ferienwohnung oder Monteurzimmer vermietet, hat im Winter fast immer Lücken im Kalender: ein paar Nächte zwischen zwei Aufenthalten, ein langes Wochenende, in dem die Monteure nach Hause fahren, oder ganze Wochen außerhalb der Saison. Genau in diesen Lücken entstehen Frostschäden. Die Wohnung ist leer, die Heizung steht zu niedrig oder ist aus, und eine Leitung an der Außenwand friert ein. Dieser Ratgeber zeigt in sieben Punkten, was Sie im Oktober erledigen sollten, damit der Winter ohne Wasserschaden verläuft, und worauf Ihre Versicherung achtet.

Warum Leerstand im Winter riskant ist

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) beziffert die frostbedingten Leitungswasserschäden in seiner Mitteilung vom 06.01.2026 auf jährlich rund 140 Millionen Euro bei rund 25.000 versicherten Schäden. Dabei zählt nicht nur die geplatzte Leitung selbst. Teuer wird das Wasser, das danach austritt, oft über Stunden oder Tage, weil niemand in der Wohnung ist. Bei einer bewohnten Wohnung bemerkt das jemand sofort. Bei einer Ferienwohnung zwischen zwei Buchungen merkt es womöglich erst der nächste Gast oder die Reinigungskraft.

Dazu kommt die Versicherungsseite. In den Musterbedingungen des GDV für die Wohngebäudeversicherung (VGB 2022, Abschnitt A 20.1) stehen zwei Sicherheitsvorschriften, die für Vermieter mit Leerstand wichtig sind: Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile müssen zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrolliert werden. Und in der kalten Jahreszeit müssen alle Gebäude und Gebäudeteile beheizt und das genügend häufig kontrolliert werden, oder die wasserführenden Anlagen werden abgesperrt, entleert und entleert gehalten. Musterbedingungen sind unverbindliche Vorschläge des Verbands; welche Fassung für Sie gilt, steht in Ihrem eigenen Vertrag. Es lohnt sich, dort vor dem Winter nachzulesen.

Die sieben Punkte des Herbst-Checks

1. Heizung vor der Saison warten lassen

Das Umweltbundesamt empfiehlt, die Heizungsanlage zu Beginn der Heizperiode warten zu lassen. Für Vermieter ist das vor allem eine Terminfrage: Wer im Oktober anruft, bekommt einen Termin, bevor die Kälte kommt. Wer im Januar anruft, wartet unter Umständen, während Gäste in der Wohnung frieren. Gehört die Heizung zur Eigentümergemeinschaft, klären Sie mit der Hausverwaltung, wann gewartet wird und wen Sie bei einem Ausfall anrufen.

2. Thermostate prüfen

Gehen Sie jeden Heizkörper durch. Lässt sich das Ventil drehen, wird der Heizkörper warm, sind bei elektronischen Thermostaten die Batterien frisch? Das Sternsymbol auf vielen Thermostatköpfen steht für die Frostschutzstellung. Welche Temperatur sie hält, steht in der Anleitung Ihres Geräts, nicht auf dem Kopf selbst. Wichtig ist der Hinweis des GDV: Die Frostschutzfunktion am Heizkörper schützt nur das Gerät selbst. Bei Frost empfehlen die Versicherer, die Heizkörper auf mittlerer Stufe zu betreiben. Die mittlere Stufe, meist Stufe 3, entspricht laut Umweltbundesamt etwa 20 Grad.

3. Bei Leerstand die Heizung nie ganz ausschalten

Der GDV schreibt ausdrücklich, dass die Heizung bei längerer Abwesenheit oder in leerstehenden Gebäuden nicht ausgeschaltet werden sollte. Sie sparen damit an der falschen Stelle: Die Heizkosten für ein paar kühle Tage sind überschaubar, ein Wasserschaden in einer vermieteten Wohnung bedeutet dagegen Trocknung, Renovierung und Stornos. Legen Sie eine feste Einstellung für leere Tage fest und schreiben Sie diese in die Checkliste Ihrer Reinigungskraft, damit nach jeder Abreise dieselbe Stufe eingestellt ist.

4. Außenwasserhahn und Gartenleitung absperren und entleeren

Laut GDV sollten Wasserleitungen in unbeheizten Räumen, an Außenwänden oder im Garten vor dem Winter abgesperrt und vollständig entleert werden. Dazu gehören der Außenwasserhahn, die Gartenleitung, eine Außendusche und Leitungen in unbeheizten Kellern, Garagen oder Nebengebäuden. Drehen Sie das Absperrventil innen zu, öffnen Sie den Hahn außen und lassen Sie das Restwasser ablaufen. Der GDV rät außerdem, dass alle im Haus wissen, wo sich der Haupthahn befindet, um die Wasserzufuhr im Notfall schnell zu unterbrechen. Für eine Ferienwohnung heißt das: Die Person vor Ort und Ihre Reinigungskraft kennen die Stelle.

5. Die Heizung in drei Sätzen für Gäste erklären

Die Frage „Wie bediene ich die Heizung?“ gehört zu den typischen Fragen während des Aufenthalts; sie steht auch in unserer Liste der häufigen Gästefragen im Beitrag Gästekommunikation automatisieren. Eine kurze Erklärung in der Hausinfo spart Nachrichten und verhindert, dass Gäste die Heizung bei Abreise ganz abdrehen. Eine Vorlage zum Anpassen:

Die Heizung stellen Sie am Drehknopf auf dem Heizkörper ein. Stufe 3 reicht für normale Wärme, höher heizt nur schneller auf. Bitte drehen Sie die Heizung bei Abreise nicht ganz ab, sondern stellen Sie sie auf Stufe [Stufe laut Ihrer Vorgabe].

Passen Sie die Stufe an Ihre Anlage an. Bei einer Fußbodenheizung oder einem Raumthermostat an der Wand beschreiben Sie stattdessen, wo das Bedienteil hängt.

6. Lüften ohne Dauer-Kipp

Gekippte Fenster sind im Winter doppelt ungünstig: Sie kühlen die Wand und die Leitungen darunter aus, und laut Umweltbundesamt birgt Kipplüftung das Risiko der Schimmelbildung durch Kondensation an den Randbereichen der Fenster. Das Umweltbundesamt empfiehlt stattdessen, mehrmals täglich die Fenster ganz zu öffnen und kurz und kräftig durchzulüften. Nehmen Sie das in die Hausinfo auf und in die Checkliste der Reinigung: Nach dem Lüften sind alle Fenster geschlossen, bevor die Wohnung leer bleibt.

7. Notfallkontakt für Heizungsausfall festlegen

Fällt die Heizung im Januar an einem Samstagabend aus, zählt nur eine Frage: Wer fährt hin? Legen Sie vorab fest, wer vor Ort nachsieht, welcher Heizungsbetrieb einen Notdienst hat und welche Nummer der Gast bekommt. Diese Person kennt den Haupthahn, den Heizungsraum und die Stufe für leere Tage. Die Notfallnummer gehört in die Hausinfo, damit der Gast sie nicht erst suchen muss.

Illustration: Absperrventil an einer Wasserleitung mit Tropfen, Thermometer und die Zimmerwache-Eule mit Wintermütze
Außenhahn absperren, entleeren, offen lassen – und notieren, wo das Ventil sitzt.

Kontrollen bei längerem Leerstand

Steht eine Einheit mehrere Wochen leer, reicht die Einstellung allein nicht. Die Musterbedingungen sprechen von „genügend häufig“ kontrolliert, ohne einen festen Abstand zu nennen. Wie oft das in Ihrem Fall heißt, hängt von Wetter, Gebäude und Ihren Vertragsbedingungen ab; fragen Sie im Zweifel Ihren Versicherer und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Praktisch ist ein fester Rundgang mit kurzer Notiz: Temperatur in der Wohnung, Heizkörper warm, keine feuchten Stellen, Fenster zu. Bei Monteurzimmern bietet sich der Wechsel am Wochenende an, wenn die Reinigung ohnehin im Haus ist. Mit jeder Buchung geht bei Zimmerwache der Reinigungsauftrag mit Termin und Checkliste an Ihre Reinigungskraft; nehmen Sie den Punkt „Heizung auf Stufe für leere Tage, Fenster zu“ in diese Checkliste auf. Wie Sie die Reinigung insgesamt planen, steht im Beitrag Reinigung der Ferienwohnung organisieren.

Checkliste für den Oktober

  • ☐ Wartungstermin für die Heizung vereinbart oder bei der Hausverwaltung erfragt
  • ☐ Alle Thermostate gedreht, Batterien getauscht, Anleitung zur Frostschutzstellung abgelegt
  • ☐ Einstellung für leere Tage festgelegt und in die Reinigungscheckliste geschrieben
  • ☐ Außenwasserhahn, Gartenleitung und Leitungen in unbeheizten Räumen abgesperrt und entleert
  • ☐ Haupthahn gekennzeichnet, Person vor Ort weiß, wo er ist
  • ☐ Heizung in drei Sätzen in der Hausinfo erklärt
  • ☐ Lüftungshinweis in die Hausinfo aufgenommen, Fenster-Check in der Reinigungsliste
  • ☐ Notfallkontakt für Heizungsausfall und Heizungsnotdienst notiert
  • ☐ Sicherheitsvorschriften im eigenen Versicherungsvertrag nachgelesen

Wenn Ihre Gäste im Winter nachts schreiben, dass es kalt ist, hilft eine schnelle Antwort mehr als jede Anleitung. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten und Anrufe rund um die Uhr aus Ihren hinterlegten Angaben, also auch die Frage nach der Heizung, und leitet Notfälle an einen Menschen weiter. Mehr dazu auf der Seite So funktioniert es.

Weiterlesen: Schimmel und Feuchtigkeit in der Ferienwohnung: Vorbeugung, Messgeräte und Haftung.

Ebenfalls passend: Saisonvorbereitung: Ferienwohnung in zwei Tagen gästebereit machen.

Quellen