Eine Hausordnung schützt Sie nur, wenn der Gast sie vor der Buchung kennt. Wer Ruhezeiten, Rauchverbot, Höchstbelegung und Pauschalen erst per Aushang in der Wohnung mitteilt, kann sich im Streitfall kaum darauf berufen. Dieser Artikel zeigt, welche Regeln die Plattformen vorsehen, was rechtlich trägt, und liefert eine Muster-Hausordnung zum Kopieren.

Der Bedarf ist groß: Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 rund 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, 13,0 Prozent mehr als 2024 (Stand 28.07.2026). Rund 94 Prozent davon entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten, also auf Vermieter, die keine Rezeption haben, die Regeln vor Ort erklärt.

Welche Regeln Airbnb und Booking.com vorsehen

Beide Plattformen haben feste Felder für die wichtigsten Hausregeln. Was dort steht, sieht der Gast vor der Buchung. Alles Weitere gehört in einen Freitext oder in Ihre eigene Hausordnung.

Regel Airbnb (Standard-Hausregel) Booking.com (Standard-Hausregel) Hinweis
Haustiere ja ja Assistenztiere bei Airbnb trotz Verbot in der Regel zulassen
Partys und Veranstaltungen ja ja Airbnb verbietet offene Partys ohnehin plattformweit
Rauchen, Dampfen, E-Zigaretten ja ja (Rauchen) Balkon ausdrücklich regeln
Ruhezeiten ja ja gesetzliche Nachtruhe meist 22 bis 6 Uhr
Check-in- und Check-out-Zeiten ja ja mit Übergabeweg abstimmen
Höchstzahl der Gäste ja ja Grundlage für Meldeschein und Abgaben
Kinder nein ja
Sperrstunde nein ja eher für Pensionen mit Haustür
Check-in-Methode ja nein
Gewerbliche Foto- und Filmaufnahmen ja nein
Eigene Zusatzregeln ja, dürfen Standardregeln nicht widersprechen ja kurz halten

Quellen: Airbnb-Hilfeartikel 472 und Booking.com-Partnerhilfe „Creating house rules", beide abgerufen am 01.10.2026.

Airbnb setzt die Standardregeln aktiv durch. Nach den Grundregeln für Gäste (Stand 31.03.2026) können Gäste, die wiederholt gegen Standard-Hausregeln verstoßen, gesperrt oder entfernt werden. Wer nach einem gemeldeten Regelverstoß eine negative Bewertung erhält, kann diese anfechten. Die Richtlinie zu Störungen der Nachbarschaft nennt übermäßigen Lärm, Müll, Rauch- und Parkbelästigung als Störungen; Inserate mit wiederholten Problemen können ebenfalls gesperrt werden.

Wann die Hausordnung rechtlich gilt

Für Direktbuchungen sind vorformulierte Regeln Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie werden nach Paragraf 305 Absatz 2 BGB nur Vertragsbestandteil, wenn Sie bei Vertragsschluss ausdrücklich auf sie hinweisen, der Gast zumutbar davon Kenntnis nehmen kann und einverstanden ist. In der Praxis heißt das: Link oder PDF in der Buchungsbestätigung beziehungsweise im Buchungsformular, mit einem Satz wie „Mit der Buchung erkennen Sie die Hausordnung an".

Drei Grenzen sollten Sie kennen:

  • Vertragsstrafen: Paragraf 309 Nummer 6 BGB verbietet in AGB Vertragsstrafen unter anderem für den Fall, dass sich der Gast vom Vertrag löst. „100 Euro Strafe bei Rauchen" ist deshalb angreifbar. Sicherer ist es, den tatsächlichen Schaden zu verlangen, also Sonderreinigung und Ausfall.
  • Pauschalen: Eine Schadenspauschale ist nach Paragraf 309 Nummer 5 BGB nur wirksam, wenn sie den gewöhnlich zu erwartenden Schaden nicht übersteigt und der Gast ausdrücklich nachweisen darf, dass kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist.
  • Vorzeitige Beendigung: Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach Paragraf 543 BGB möglich, setzt bei Vertragsverletzungen aber in der Regel eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist voraus. Die Abmahnung entfällt nur, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen. Die Ausnahmen für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch in Paragraf 549 Absatz 2 BGB betreffen Mietpreis- und Kündigungsschutzregeln, nicht dieses Abmahnerfordernis.

Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, gilt deren Hausordnung auch für Ihre Gäste mittelbar: Nach Paragraf 14 Absatz 1 WEG muss jeder Eigentümer Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft einhalten. Nach unserer Einschätzung sollten Sie Müll-, Fahrrad- und Treppenhausregeln der Gemeinschaft deshalb wörtlich in Ihre Gäste-Hausordnung übernehmen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Musterklauseln mit Zahlungspflichten lohnt ein kurzer Blick durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht.

Illustration: Hausordnung als Blatt mit Häkchen, Uhr für die Nachtruhe ab 22 Uhr und ein Schlüssel, dazu die Zimmerwache-Eule
Nachtruhe, Schlüssel, Höchstbelegung: Die Hausordnung wirkt nur, wenn der Gast sie vor der Buchung kennt.

Ruhezeiten: Was das Gesetz ohnehin vorgibt

Die Nachtruhe müssen Sie nicht erfinden, sie steht im Landesrecht. In Berlin gilt nach dem Landes-Immissionsschutzgesetz die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr und die Sonn- und Feiertagsruhe ganztags (Senatsverwaltung, Haus- und Nachbarschaftslärm, abgerufen am 01.10.2026). Verstöße können laut Senatsbroschüre „Ruhe bitte!" mit Geldbußen bis 50.000 Euro geahndet werden (Stand Dezember 2010). In Brandenburg verbietet Paragraf 10 LImSchG von 22 bis 6 Uhr Betätigungen, die die Nachtruhe stören können (Fassung vom 24.07.2025). Wo kein Landesrecht greift, bleibt Paragraf 117 OWiG mit Geldbußen bis 5.000 Euro für unzulässigen Lärm.

Für die Hausordnung reicht deshalb ein klarer Satz mit den Uhrzeiten. Längere Ruhezeiten, etwa ab 21 Uhr in einem hellhörigen Altbau, dürfen Sie vereinbaren; sie sollten aber im Inserat stehen und nicht erst in der Wohnung auftauchen.

Rechenbeispiel 1: Wie hoch darf eine Schlüsselpauschale sein?

Ein Gast verliert den Wohnungsschlüssel. Der ADAC nennt für eine einfache Türöffnung werktags tagsüber meist 80 bis 150 Euro, nachts, am Wochenende oder an Feiertagen häufig 150 bis 250 Euro (ADAC, Stand 06.07.2026). Dazu kommen gegebenenfalls ein neuer Schließzylinder und Ihr Zeitaufwand.

Klausel Bewertung nach Paragraf 309 Nummer 5 BGB
„Pauschale 300 Euro, ohne Nachweis" angreifbar: übersteigt den üblichen Türöffnungspreis und schließt den Gegenbeweis aus
„Pauschale 300 Euro, Nachweis eines geringeren Schadens bleibt Ihnen vorbehalten" Nachweisklausel vorhanden, Betrag aber deutlich über 80 bis 250 Euro; Risiko bleibt
„Wir berechnen die tatsächlichen Kosten, höchstens 150 Euro; der Nachweis eines geringeren Schadens bleibt Ihnen vorbehalten" im Rahmen der ADAC-Spanne, Gegenbeweis erlaubt; nach unserer Einschätzung tragfähig

Durchgerechnet: Der Gast verliert den Schlüssel an einem Samstagabend. Der Schlüsseldienst stellt 210 Euro in Rechnung (innerhalb der ADAC-Spanne für Wochenenden). Mit der dritten Klausel erhalten Sie 150 Euro und tragen 60 Euro selbst; ohne Klausel müssten Sie die 210 Euro als Schadensersatz belegen und einfordern, was bei einem abgereisten Gast oft an der Durchsetzung scheitert. Bei Airbnb-Buchungen kommt die Erstattung über das Lösungszentrum in Betracht: Der Antrag muss laut Airbnb-Hilfeartikel 279 innerhalb von 14 Tagen nach dem Check-out gestellt werden, mit Fotos, Rechnung oder Kostenvoranschlag.

Elektronische Zugänge mit Einmalcodes machen diese Klausel weitgehend überflüssig; Vor- und Nachteile stehen im Ratgeber Übergabe ohne Vor-Ort-Termin.

Rechenbeispiel 2: Wie viele Check-out-Aufgaben lohnen sich?

Airbnb bietet fünf vorgefertigte Check-out-Aufgaben an: benutzte Handtücher einsammeln, Müll wegbringen, Geräte ausschalten, abschließen und Schlüssel zurückgeben (Airbnb Ressourcen-Center, Stand 07.04.2026). Gleichzeitig hält Airbnb fest, dass Gäste einen Check-out ohne Reinigungsaufgaben erwarten. Gäste können „übermäßige Check-out-Aufgaben" melden, Inserate mit wiederholt niedrigen Werten können entfernt werden.

Angenommen, Handtücher einsammeln und Müll wegbringen sparen der Reinigungskraft zehn Minuten je Wechsel (Redaktionsschätzung). Beim Mindestlohn von 13,90 Euro (Bundesregierung, gültig seit 01.01.2026) sind das 2,32 Euro je Wechsel, bei 100 Wechseln im Jahr 232 Euro. Geschirr spülen, Betten abziehen oder staubsaugen zu verlangen, spart mehr Minuten, kostet aber Bewertungspunkte und kann das Inserat gefährden. Hinzu kommt: Routinearbeiten wie Wäsche, Geschirr und Müll deckt der Airbnb-Schadensschutz ausdrücklich nicht ab. Bleiben Sie deshalb bei den fünf Standardaufgaben aus der Airbnb-Vorlage. Wie Sie die Endreinigung organisieren, steht im Ratgeber Reinigung der Ferienwohnung organisieren.

Entscheidungshilfe: Welche Regeln gehören wohin?

  • Wenn eine Regel über die Buchung entscheidet (Haustiere, Rauchen, Partys, Höchstbelegung, Kinder), dann gehört sie in die Standardfelder der Plattform und in die Buchungsbestätigung.
  • Wenn eine Regel Geld kostet (Schlüsselpauschale, Sonderreinigung), dann gehört sie vor Vertragsschluss in die Hausordnung, mit Nachweisklausel und realistischem Betrag.
  • Wenn eine Regel nur den Ablauf erklärt (Mülltrennung, Heizung, WLAN), dann gehört sie in die Gästemappe oder Anreisenachricht, nicht in die Hausordnung. Hinweise zur Heizung im Winter finden Sie im Ratgeber Heizung und Frostschutz.
  • Wenn Sie an Firmen vermieten, dann gehört die Hausordnung zusätzlich als Anlage in den Rahmenvertrag, damit der Arbeitgeber seine Mitarbeitenden verpflichtet. Mehr dazu im Ratgeber Monteurzimmer an Firmenkunden vermieten.
  • Wenn die Regel länger als zwei Sätze wird, dann ist sie zu kompliziert und wird nicht gelesen.

Besonderheiten im Monteurzimmer

Monteure arbeiten oft in Schichten. Eine Kolonne verlässt die Wohnung um 5 Uhr, die andere kommt um 23 Uhr zurück. Die gesetzliche Nachtruhe gilt trotzdem, deshalb hilft eine Regel zu leisem Verhalten in Flur und Küche zu diesen Zeiten. Weitere Punkte, die in Ferienwohnungen selten nötig sind: Sicherheitsschuhe und verschmutzte Arbeitskleidung bleiben im Eingangsbereich, Werkzeug und Material werden nicht in der Wohnung gelagert, Transporter parken nur auf zugewiesenen Flächen. Bei Gemeinschaftsküchen bewährt sich ein fester Kühlschrankplatz je Zimmer. Die Höchstbelegung je Zimmer ist zugleich die Grundlage für den Meldeschein; Einzelheiten stehen im Ratgeber Meldepflicht bei Monteurzimmern.

Mustertext: Hausordnung zum Kopieren

Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an. Für Direktbuchungen schicken Sie den Text mit der Buchungsbestätigung und lassen ihn bestätigen.

Hausordnung für [Objektname, Adresse]

Willkommen. Damit Ihr Aufenthalt und das Zusammenleben im Haus angenehm bleiben, gelten folgende Regeln. Sie sind Teil Ihrer Buchung.

  1. Anreise und Abreise: Check-in ab [15] Uhr, Check-out bis [10] Uhr. Den Zugang erhalten Sie nach dem Online-Check-in mit Meldeschein.
  2. Belegung: Die Wohnung ist für höchstens [4] Personen zugelassen. Übernachtungsgäste, die nicht in der Buchung stehen, sind nicht erlaubt.
  3. Ruhezeiten: Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ganztägig Rücksicht auf die Nachbarn. Partys und Veranstaltungen sind nicht gestattet.
  4. Rauchen: In der Wohnung, auch auf dem Balkon, ist Rauchen einschließlich E-Zigaretten nicht erlaubt. Kosten einer notwendigen Sonderreinigung tragen Sie in tatsächlicher Höhe.
  5. Haustiere: [Nicht gestattet / Nach Absprache, höchstens ein Hund.] Assistenztiere sind willkommen.
  6. Sicherheit: Bitte decken Sie die Rauchwarnmelder nicht ab und lassen Sie keine Kerzen unbeaufsichtigt brennen.
  7. Schäden: Melden Sie Schäden bitte sofort unter [Telefon/Chat]. Wer meldet, hilft uns, schnell zu reparieren.
  8. Schlüssel: Bei Verlust berechnen wir die tatsächlichen Kosten, höchstens [150] Euro. Der Nachweis eines geringeren Schadens bleibt Ihnen vorbehalten.
  9. Müll: Bitte trennen Sie Restmüll, Verpackungen und Papier; die Tonnen stehen [Ort].
  10. Abreise: Benutzte Handtücher in die Dusche legen, Müll wegbringen, Fenster schließen, Geräte ausschalten, abschließen. Mehr ist nicht nötig.
  11. Hausgemeinschaft: Treppenhaus und Hof sind keine Abstellflächen für Koffer, Fahrräder oder Werkzeug.
  12. Verstöße: Bei schweren oder wiederholten Verstößen trotz Hinweis können wir den Aufenthalt vorzeitig beenden.

Fragen beantworten wir rund um die Uhr unter [Telefon/Chat]. Gute Zeit in [Ort]!

Kurzfassung in Englisch für die Wohnungstür:

House rules: Max. [4] guests. Quiet hours 10 pm to 6 am. No parties, no smoking (incl. balcony and e-cigarettes). Pets [not allowed]. Report damage immediately: [phone]. Lost key: actual costs, max. EUR [150]. At checkout: towels in the shower, take out the trash, lock the door.

Den Hinweis zu den Rauchwarnmeldern sollten Sie nur verwenden, wenn die Geräte vorhanden und gewartet sind; die Pflichten je Bundesland stehen im Ratgeber Rauchmelder in Ferienwohnung und Monteurzimmer.

Checkliste: Hausordnung in zehn Schritten

  • ☐ Nachtruhe nach Landesrecht geprüft und Uhrzeiten eingetragen
  • ☐ Hausordnung der Eigentümergemeinschaft gelesen und übernommen
  • ☐ Standardfelder bei Airbnb und Booking.com ausgefüllt
  • ☐ Zusatzregeln auf höchstens zwei Sätze je Regel gekürzt
  • ☐ Keine Vertragsstrafen, Pauschalen nur mit Nachweisklausel
  • ☐ Assistenztiere bei Haustierverbot ausdrücklich ausgenommen
  • ☐ Check-out-Aufgaben auf die fünf Standardaufgaben begrenzt
  • ☐ Hausordnung in Buchungsbestätigung für Direktbuchungen verlinkt
  • ☐ Kurzfassung in Englisch in der Wohnung ausgehängt
  • ☐ Erreichbarkeit für Rückfragen und Schadensmeldungen angegeben

Notfallplan: Wenn ein Gast gegen die Hausordnung verstößt

  1. Beschwerde aufnehmen: Uhrzeit, Art der Störung und Hinweisgeber notieren, etwa die Nachbarin aus dem zweiten Stock.
  2. Gast sofort ansprechen: freundlich, schriftlich über die Plattform, mit Verweis auf die konkrete Regel und einer klaren Frist („bis 22.30 Uhr").
  3. Dokumentieren: Nachrichten, Fotos und Aussagen sichern. Bei Airbnb zählt die Plattformkommunikation als Nachweis.
  4. Abmahnen: Bleibt die Störung, schriftlich abmahnen und ankündigen, dass bei weiterem Verstoß der Aufenthalt beendet wird (Paragraf 543 Absatz 3 BGB).
  5. Plattform einschalten: Bei Airbnb den Support informieren; bei akuter Ruhestörung nachts ist die Polizei zuständig, tagsüber das Ordnungsamt.
  6. Nachbereiten: Schäden binnen 14 Tagen nach Check-out über das Lösungszentrum geltend machen, sachliche Bewertung schreiben; Hinweise dazu stehen im Ratgeber Bewertungen beantworten.

Der Notfallplan funktioniert nur, wenn jemand die Nachricht der Nachbarin um 23 Uhr auch liest. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten auf Airbnb, Booking.com und per E-Mail aus Ihren hinterlegten Angaben in Minuten, auch die Frage nach der Ruhezeit oder dem Rauchverbot, und der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an. Wie das abläuft, steht unter So funktioniert es, die Preise je Einheit stehen unter Preise.

Weiterlesen: Nachrichten an Gäste: Vorlagen für Buchung, Anreise, Aufenthalt und Abreise und Lärmbeschwerden von Nachbarn: Pflichten und Vorbeugung bei Kurzzeitvermietung.

Quellen