Ein Monteurzimmer-Preis pro Nacht ist dann richtig, wenn er Ihre Selbstkosten bei realistischer Auslastung deckt und noch Spielraum für Leerstand und Schäden lässt. In unserer Beispielrechnung für eine Monteurwohnung mit sechs Betten liegen diese Selbstkosten je nach Auslastung zwischen 14 und 20 Euro je Bett und Nacht, also auf oder über dem Marktniveau mancher Bundesländer. Wer nur den Preis der Nachbarunterkunft übernimmt, erfährt erst am Jahresende, ob er Geld verdient hat.

Unten finden Sie Marktwerte nach Bundesland, eine durchgerechnete Kostenrechnung, Preisstufen nach Aufenthaltsdauer, den Aufschlag für Einzelbelegung und ein Muster für das Preisangebot an Firmenkunden. Für Saisonpreise in Ferienwohnungen gelten andere Regeln, die wir im Ratgeber zur Preisstrategie für die Ferienwohnung beschreiben.

Marktwerte 2026: 15 bis 28 Euro je Person, je nach Bundesland

Amtliche Durchschnittspreise für Monteurzimmer gibt es nicht; kleine Betriebe mit weniger als zehn Schlafgelegenheiten erfasst die amtliche Beherbergungsstatistik ohnehin nicht (Destatis, Stand Juli 2026). Brauchbare Orientierung liefern Auswertungen von Inseratsportalen. Beide unten genannten Quellen kennzeichnen ihre Werte selbst als Richtwerte und nicht als repräsentative Statistik.

Region oder Merkmal Preis pro Person und Nacht Quelle (Stand)
Bundesdurchschnitt etwa 22 Euro, üblich 15 bis 32 Euro Monteurzimmer-Preisrechner (2026)
Bayern 28 Euro (Basiswert) ebenda
Nordrhein-Westfalen 22 Euro (Basiswert) ebenda
Sachsen 18 Euro (Basiswert) ebenda
Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Thüringen 15 bis 16 Euro ebenda
Ländlich oder Kleinstadt 10 bis 30 Euro Preisübersicht eines Monteurzimmer-Portals (August 2026)
Großstadt oder Ballungsraum 25 bis 60 Euro ebenda

Die Basiswerte gelten für eine Mittelstadt. Der Rechner setzt für Großstädte 25 Prozent auf und zieht für ländliche Lagen 20 Prozent ab. Ausstattung schlägt mit festen Beträgen zu Buche: eigenes Bad plus 3 Euro, Küche plus 2 Euro, Möblierung plus 2 Euro, Waschmaschine und Parkplatz je plus 1,50 Euro, WLAN und Bettwäsche je plus 1 Euro. Eine gut ausgestattete Monteurwohnung in einer brandenburgischen Mittelstadt kommt nach dieser Logik auf etwa 24 bis 25 Euro statt 15 bis 16 Euro. Die Ausstattung bestimmt den Preis also fast so stark wie die Lage.

Über Ihre eigenen Kosten sagen diese Werte nichts.

Kalkulation in drei Schritten: 16,26 Euro Selbstkosten je Bett im Beispiel

Die Grundformel lautet:

Selbstkosten je Bettnacht = monatliche Fixkosten ÷ belegte Bettnächte + variable Kosten je Bettnacht

Darauf kommen ein Aufschlag für Gewinn und Risiko, gegebenenfalls Umsatzsteuer und Plattformgebühr. Die Auslastung ist dabei die empfindlichste Stellgröße: Sie entscheidet, auf wie viele Nächte sich Miete, Versicherung und Ausstattung verteilen.

Schritt 1: Fixkosten erfassen (Beispiel: 1.413 Euro im Monat)

Unser Beispiel ist eine angemietete Dreizimmerwohnung in einer brandenburgischen Mittelstadt mit drei Zweibettzimmern, also sechs Betten. Die Zimmer werden einzeln vermietet. Alle Beträge ohne Quellenangabe sind Redaktionsschätzungen auf Basis unserer eigenen Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg; setzen Sie Ihre eigenen Werte ein.

Fixkosten pro Monat Betrag Grundlage
Kaltmiete 750,00 Euro Redaktionsschätzung
Heizung, Wasser-Grundgebühr, Müll, Grundsteuer anteilig 280,00 Euro Redaktionsschätzung
Internetanschluss 40,00 Euro Redaktionsschätzung
Rundfunkbeitrag: Betriebsstätte plus zweites und drittes Zimmer 18,36 Euro 3 × 6,12 Euro, Beitragsservice (Stand Oktober 2026)
Versicherungen 25,00 Euro Redaktionsschätzung
Rücklage Ausstattung (5.400 Euro über 60 Monate) 90,00 Euro Redaktionsschätzung
Rücklage Instandhaltung 60,00 Euro Redaktionsschätzung
Verwaltung, eigene Zeit (6 Stunden × 25 Euro) 150,00 Euro Redaktionsschätzung
Summe 1.413,36 Euro

Zum Rundfunkbeitrag: Das erste Zimmer je Betriebsstätte ist beitragsfrei, jedes weitere kostet einen Drittelbeitrag von 6,12 Euro im Monat. Kleinbetriebe mit bis zu acht Beschäftigten zahlen für die Betriebsstätte selbst ebenfalls einen Drittelbeitrag, sofern sie nicht in Ihrer angemeldeten Privatwohnung liegt. Der volle Beitrag beträgt 2026 unverändert 18,36 Euro (teltarif.de, Februar 2026). Die eigene Arbeitszeit taucht in vielen Rechnungen gar nicht auf; ohne sie zahlen Sie Ihren Aufwand für Anfragen, Rechnungen und Schlüsselübergaben aus dem Gewinn.

Schritt 2: Variable Kosten je Bettnacht (Beispiel: 4,34 Euro)

Variable Kosten je belegter Bettnacht Betrag Grundlage
Strom (2 kWh × 37,0 Cent) 0,74 Euro Verbrauch Redaktionsschätzung, Preis BDEW-Strompreisanalyse Herbst 2026
Wasser und Abwasser 0,60 Euro Redaktionsschätzung
Wäsche (Bettwäsche wöchentlich, Handtücher) 0,90 Euro Redaktionsschätzung
Reinigung (Aufenthalt um zwei Wochen) 1,80 Euro Redaktionsschätzung, Herleitung unten
Verbrauchsmaterial 0,30 Euro Redaktionsschätzung
Summe 4,34 Euro

Der Strompreis von 37,0 Cent je Kilowattstunde ist der BDEW-Durchschnitt für Haushalte im Jahr 2026. Monteure kochen abends, waschen Arbeitskleidung und laden Geräte; der Verbrauch je Person liegt deshalb meist über dem eines Ferienwohnungsgastes. Wenn Sie einen Zwischenzähler haben, ersetzen Sie die Schätzung nach drei Monaten durch Ihren gemessenen Wert.

Schritt 3: Auslastung und Aufschlag

Sechs Betten ergeben im Monatsmittel 182,4 mögliche Bettnächte (6 × 30,4). Die folgende Tabelle rechnet drei Auslastungen durch, jeweils mit 20 Prozent Aufschlag für Gewinn und Risiko (Redaktionsschätzung).

Auslastung Belegte Bettnächte Fixkosten je Bettnacht Selbstkosten Netto-Preis mit 20 Prozent Aufschlag Mit 7 Prozent USt Über Airbnb (15,5 Prozent Gebühr), netto
50 Prozent 91,2 15,50 Euro 19,84 Euro 23,80 Euro 25,47 Euro 28,17 Euro
65 Prozent 118,6 11,92 Euro 16,26 Euro 19,51 Euro 20,88 Euro 23,09 Euro
80 Prozent 145,9 9,69 Euro 14,03 Euro 16,83 Euro 18,01 Euro 19,92 Euro

Die Umsatzsteuer beträgt bei kurzfristiger Beherbergung nach Paragraf 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG 7 Prozent. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa ein Stellplatz, fallen nicht darunter, auch wenn sie im Gesamtpreis stecken. Als Kleinunternehmer nach Paragraf 19 UStG (Vorjahresumsatz bis 25.000 Euro, laufendes Jahr bis 100.000 Euro) entfällt der Ausweis; Details stehen im Ratgeber Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung. Die Airbnb-Spalte rechnet vereinfacht mit der einheitlichen Gebühr von 15,5 Prozent, die die meisten Gastgeber zahlen (Airbnb-Hilfe, Artikel 1857). Wie sich Booking.com davon unterscheidet, zeigt der Gebührenvergleich Airbnb und Booking.com.

Was die Tabelle zeigt: Bei 65 Prozent Auslastung braucht die Beispielwohnung netto rund 19,50 Euro je Bett, um 20 Prozent Aufschlag zu erzielen. Der Brandenburger Basiswert von 15 bis 16 Euro würde gerade die Selbstkosten bei 80 Prozent Auslastung decken. Mit voller Ausstattung (Möblierung, Küche, Waschmaschine, WLAN, Parkplatz, Bettwäsche) sind nach der Portallogik 24 bis 25 Euro erreichbar, und erst damit trägt sich die Wohnung bei mittlerer Auslastung. Bei 22 Euro netto und 65 Prozent Auslastung bleiben im Beispiel rund 680 Euro im Monat nach allen Kosten einschließlich der eigenen Arbeitszeit; bei 19 Euro sind es noch etwa 325 Euro.

Illustration: Taschenrechner und drei Balken für die Selbstkosten je Bett und Nacht, 19,84 Euro bei 50 Prozent, 16,26 Euro bei 65 Prozent und 14,03 Euro bei 80 Prozent Auslastung, dazu die Zimmerwache-Eule mit Klemmbrett
Selbstkosten je Bett und Nacht in der Beispielwohnung mit sechs Betten: 19,84 Euro bei 50 Prozent, 16,26 Euro bei 65 Prozent und 14,03 Euro bei 80 Prozent Auslastung.

Preisstufen nach Aufenthaltsdauer: Monatspreis knapp 15 Prozent unter dem Zwei-Wochen-Preis

Monteure buchen selten eine Nacht, häufig aber eine Woche oder einen ganzen Monat. Die Reinigungskosten je Bettnacht sinken mit der Dauer deutlich. Wir rechnen mit 30 Euro Endreinigung je Zimmerwechsel und 20 Euro Zwischenreinigung je Zimmer und Woche (Redaktionsschätzung), bei zwei Personen im Zimmer. Bei Monatsbuchungen steigt zudem die Auslastung, weil weniger Lücken zwischen den Belegungen entstehen; deshalb rechnen wir dort mit dem Fixkostenanteil von 80 Prozent Auslastung.

Aufenthalt Reinigung je Bettnacht Selbstkosten Netto mit 20 Prozent Aufschlag Mit 7 Prozent USt
2 Nächte 7,50 Euro 21,96 Euro 26,35 Euro 28,20 Euro
5 Nächte 3,00 Euro 17,46 Euro 20,95 Euro 22,42 Euro
14 Nächte 1,79 Euro 16,25 Euro 19,50 Euro 20,86 Euro
28 Nächte 1,61 Euro 13,83 Euro 16,60 Euro 17,76 Euro

Daraus ergibt sich eine einfache Preisleiter: ein Aufschlag für Kurzaufenthalte unter drei Nächten oder eine separate Reinigungspauschale, ein Normalpreis ab fünf Nächten und ein Monatspreis, der im Beispiel knapp 15 Prozent unter dem Zwei-Wochen-Preis liegt. Mehr Rabatt sollten Sie nur geben, wenn die Langzeitbuchung tatsächlich Leerstand ersetzt. Was bei Aufenthalten über sechs Monate steuerlich und mietrechtlich gilt, erklärt der Ratgeber zu Langzeitaufenthalten von Monteuren.

Einzelbelegung im Doppelzimmer: rund 34 statt 19,50 Euro

Belegt ein Monteur ein Zweibettzimmer allein, trägt er den Fixkostenanteil von zwei Betten. Im Beispiel bei 65 Prozent Auslastung: 2 × 11,92 Euro Fixkosten plus 4,34 Euro variable Kosten ergeben 28,18 Euro Selbstkosten, mit 20 Prozent Aufschlag 33,82 Euro netto. Ein Einzelbelegungspreis von rund 34 Euro ist also keine Überteuerung, sondern die Folge eines leeren zweiten Bettes. Viele Firmen akzeptieren das, wenn der Grund im Angebot steht.

Preis je Bett oder je Wohnung: je Bett bei Einzelvermietung, je Wohnung bei ganzen Trupps

  • Wenn Sie Zimmer einzeln an verschiedene Firmen vermieten, dann rechnen Sie je Person und Nacht und nennen einen Einzelbelegungspreis. So bleibt jedes Bett ein eigener Umsatzträger.
  • Wenn meist ein Trupp die ganze Wohnung bucht, dann nennen Sie einen Wohnungspreis bis zu einer festen Personenzahl. Das vereinfacht die Rechnung für den Disponenten und vermeidet Diskussionen über Personenwechsel.
  • Wenn Ihre Auslastung unter 50 Prozent liegt, dann senken Sie nicht zuerst den Preis, sondern prüfen Erreichbarkeit, Inserate und Ausstattung. Ein niedrigerer Preis bei gleicher Nachfrage verschärft das Problem.
  • Wenn Sie über 80 Prozent ausgelastet sind, dann ist der Preis vermutlich zu niedrig. Erhöhen Sie ihn für Neukunden in Schritten von 1 bis 2 Euro und beobachten Sie die Anfragen über vier Wochen.
  • Wenn Sie an Privatpersonen vermieten, dann müssen Sie nach Paragraf 3 PAngV den Gesamtpreis angeben. Reinigung und Bettwäsche gehören dann in den genannten Preis, nicht in eine Fußnote.
  • Wenn eine Firma nach der 20-Euro-Pauschale fragt, dann erklären Sie, dass der Arbeitgeber für Übernachtungen im Inland nur ohne Einzelnachweis auf 20 Euro steuerfrei begrenzt ist (R 9.7 Absatz 3 LStR). Mit Ihrer Rechnung darf er die tatsächlichen Kosten steuerfrei erstatten.

Erreichbarkeit: 15 Prozentpunkte weniger Auslastung kosten 3,58 Euro je Bett

Die Auslastung in der Tabelle hängt stark davon ab, wie schnell Sie auf Anfragen reagieren. Disponenten fragen nach unserer Erfahrung oft mehrere Unterkünfte gleichzeitig an und sagen der ersten zu, die verbindlich antwortet, nicht selten am Abend oder am Wochenende. Sinkt die Auslastung der Beispielwohnung dadurch von 65 auf 50 Prozent, steigen die Selbstkosten von 16,26 auf 19,84 Euro je Bett und Nacht, also um 3,58 Euro. Genau dieses Problem hatten wir mit unseren eigenen Monteurzimmern in Berlin und Brandenburg. Heute übernimmt Zimmerwache für Vermieter einen Teil dieser Arbeit: Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail, Anrufe rund um die Uhr und die Reinigung je Buchung mit Ihrer Reinigungskraft. Ihre Preise und Ihre Konten bleiben dabei bei Ihnen. In Ihrer Kalkulation wäre das ein weiterer Fixkostenposten: 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere, ab der 10. Einheit 59 Euro netto. Wie das für Monteurzimmer aussieht, zeigt die Seite Zimmerwache für Monteurzimmer. Wie Sie Firmenkunden gezielt ansprechen, beschreibt der Ratgeber Monteurzimmer an Firmenkunden vermieten.

Mustertext: Preisangebot an einen Firmenkunden mit Einzelbelegungs- und Monatspreis

Betreff: Angebot Unterkunft für Ihr Team in [Ort], [Zeitraum]

Guten Tag [Name],

vielen Dank für Ihre Anfrage. Für [Anzahl] Personen vom [Anreise] bis [Abreise] ([Anzahl] Nächte) bieten wir Ihnen an:

  • [Anzahl] Zweibettzimmer in einer Wohnung mit Küche, Waschmaschine, WLAN und Parkplatz am Haus
  • Preis je Person und Nacht: [Betrag] Euro netto zuzüglich 7 Prozent Umsatzsteuer
  • Einzelbelegung eines Zweibettzimmers: [Betrag] Euro netto je Nacht
  • Ab 28 Nächten: [Betrag] Euro netto je Person und Nacht
  • Bettwäsche, Handtücher und wöchentliche Zwischenreinigung sind enthalten.

Die Rechnung stellen wir auf Ihre Firma aus, mit Namen der Mitarbeitenden und Übernachtungszeitraum. Das Angebot gilt bis [Datum]. Check-in ist ab [Uhrzeit] möglich; wie Ihr Team an die Schlüssel kommt, schicken wir Ihnen [Anzahl] Tage vor der Anreise.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Telefon]

Wer Kleinunternehmer ist, ersetzt die Umsatzsteuerzeile durch den Hinweis auf Paragraf 19 UStG.

Checkliste: 11 Punkte für das Preisblatt Ihres Monteurzimmers

  • ☐ Fixkosten für zwölf Monate aufgelistet, einschließlich Rundfunkbeitrag, Rücklagen und eigener Arbeitszeit
  • ☐ Variable Kosten je Bettnacht aus Zählerständen und Wäscherechnungen ermittelt, nicht nur geschätzt
  • ☐ Realistische Auslastung aus den letzten zwölf Monaten berechnet (belegte Bettnächte ÷ mögliche Bettnächte)
  • ☐ Preis für 50, 65 und 80 Prozent Auslastung durchgerechnet
  • ☐ Preisstufen festgelegt: Kurzaufenthalt, Normalpreis ab fünf Nächten, Monatspreis
  • ☐ Einzelbelegungspreis für Zweibettzimmer festgelegt
  • ☐ Umsatzsteuerstatus geklärt: 7 Prozent oder Kleinunternehmer
  • ☐ Plattformgebühren je Vertriebsweg eingerechnet
  • ☐ Übernachtungsteuer oder Kurtaxe der Gemeinde geprüft, siehe Kurtaxe und Bettensteuer abrechnen
  • ☐ Marktwerte der eigenen Region verglichen und Ausstattungsmerkmale im Inserat genannt
  • ☐ Preise einmal im Quartal mit den tatsächlichen Kosten abgeglichen

Welche Ausstattung den Preis rechtfertigt und was sie je Bett kostet, steht in der Checkliste zur Monteurzimmer-Ausstattung.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation, insbesondere zur Umsatzsteuer, wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Quellen