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Bei einem Wasserschaden in der Ferienwohnung entscheiden die ersten zwei Stunden über die Höhe des Schadens und die ersten zwei Tage darüber, ob die Versicherung voll zahlt. Haupthahn zu, Fotos, Meldung an den Versicherer, dann die Gäste der nächsten Wochen umbuchen: In dieser Reihenfolge lässt sich das meiste retten. Der größte Posten, den viele Vermieter erst im Schadenfall bemerken, ist der Mietausfall, denn er ist für Ferienwohnungen oft nicht automatisch versichert.

Dieser Artikel enthält einen Notfallplan zum Abarbeiten, eine Übersicht, welche Versicherung welchen Teil trägt, die Plattformregeln für Stornierungen, drei Mustertexte, ein Rechenbeispiel für sechs Wochen Ausfall und einen Vergleich von Wassermeldern. Für die allgemeine Absicherung lesen Sie ergänzend unseren Ratgeber zur Versicherung für Ferienwohnungsvermieter.

Wer zahlt was: die fünf Kostenblöcke im Überblick

Kostenblock Wer trägt ihn in der Regel Worauf Sie achten müssen
Rohrbruch, Leckageortung, Reparatur der Leitung Wohngebäudeversicherung (VGB 2022, A 4.3: Bruchschäden innerhalb von Gebäuden) Keine Kostenübernahme für eine grundlegende Sanierung alter Leitungen
Durchnässte Wände, Böden, Estrich, Trocknung Wohngebäudeversicherung (VGB 2022, A 4: Leitungswasser) Trocknung durch Fachbetrieb laut ADAC 1.500 bis 5.000 Euro je nach Umfang
Möbel, Matratzen, Textilien, Geräte Hausratversicherung des Eigentümers Einrichtung einer Ferienwohnung muss im Vertrag ausdrücklich mitversichert sein
Entgangene Übernachtungserlöse Nur bei vereinbartem Mietausfall (VGB 2022, A 12) Für gewerblich genutzte Räume muss der Mietausfall gesondert vereinbart werden (A 12.3)
Schaden durch einen Gast verursacht Gast bei Verschulden; bei Airbnb zusätzlich Schutz für Gastgeber bei Sachschäden bis drei Millionen US-Dollar Antrag innerhalb von 14 Tagen nach dem Check-out des Gastes

Stand der Angaben: 22.10.2026. Maßgeblich ist immer Ihr eigener Vertrag; die GDV-Musterbedingungen sind unverbindlich, die meisten Tarife orientieren sich aber daran.

Wie häufig Leitungswasserschäden sind: über eine Million Fälle im Jahr

Leitungswasser ist der teuerste Schaden in der Wohngebäudeversicherung. Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), die Finanztip im November 2025 veröffentlicht hat, verursachten Leitungswasserschäden 2024 einen Aufwand von mehr als 4,9 Milliarden Euro, gut doppelt so viel wie 2015 mit rund 2,3 Milliarden Euro. Über die Hälfte aller Wohngebäudeschäden entfällt inzwischen auf diese Gefahr. Der GDV zählt mehr als eine Million solcher Schäden pro Jahr. Teilt man beide Zahlen, kostet ein Leitungswasserschaden im Durchschnitt rechnerisch weniger als 4.900 Euro (eigene Rechnung).

Für Ferienwohnungen kommt ein Risiko hinzu, das Selbstnutzer nicht haben: Zwischen zwei Aufenthalten ist oft tagelang niemand in der Wohnung. Eine tropfende Zuleitung unter der Spüle fällt dann erst der Reinigungskraft oder dem nächsten Gast auf. Der teuerste Teil ist deshalb selten das Rohr, sondern die Zeit, in der niemand etwas bemerkt.

Illustration: Wassertropfen, Pfütze, Eimer und Notfall-Klemmbrett, daneben drei Balken aus dem Rechenbeispiel für sechs Wochen Ausfall einer Ferienwohnung, 2.327,97 Euro entgangener Nettoerlös, 180 Euro Kulanz für umgebuchte Gäste und rund 105 Euro für drei Wassermelder, dazu die Zimmerwache-Eule mit Lupe
Rechenbeispiel: 95 Euro je Nacht, 70 Prozent Auslastung, sechs Wochen Trocknung und Reparatur. Ohne versicherten Mietausfall fehlen 2.327,97 Euro Nettoerlös plus 180 Euro Kulanz, drei Wassermelder kosten zusammen rund 105 Euro.

Notfallplan: die ersten 24 Stunden

Drucken Sie diese Liste aus und legen Sie sie in die Objektmappe Ihrer Reinigungskraft. Wer zuerst vor Ort ist, arbeitet sie ab.

In den ersten 30 Minuten

  • ☐ Haupthahn oder Wohnungsabsperrventil schließen. Wo es sitzt, gehört in jede Objektbeschreibung, mit Foto.
  • ☐ Bei stehendem Wasser die Sicherung für den betroffenen Bereich ausschalten (Empfehlung des ADAC).
  • ☐ Gäste aus nassen Räumen holen, Wertsachen und Elektrogeräte hochstellen.
  • ☐ Stehendes Wasser mit Eimer, Lappen oder Nasssauger entfernen, Fenster öffnen.

In den ersten zwei Stunden

  • ☐ Fotos und Videos vom Schaden machen, bevor aufgeräumt wird: Wasseraustritt, Boden, Wände, beschädigte Möbel, Zählerstand.
  • ☐ Versicherer informieren. Nach Paragraf 30 VVG ist der Versicherungsfall unverzüglich anzuzeigen.
  • ☐ Weisungen des Versicherers einholen, bevor Sie Fachbetriebe beauftragen. Das verlangt Paragraf 82 VVG; bei grob fahrlässiger Verletzung darf der Versicherer kürzen.
  • ☐ Bei einer Eigentumswohnung die Hausverwaltung informieren. Notmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum dürfen Sie nach Paragraf 18 Absatz 3 WEG auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer treffen.
  • ☐ Nachbarn darunter warnen und gemeinsam prüfen, ob Wasser durchgedrungen ist.

Innerhalb von 24 Stunden

  • ☐ Leckageortung und Trocknungsfirma beauftragen (nach Rücksprache mit dem Versicherer).
  • ☐ Kalender auf allen Plattformen sperren, bis ein Gutachter die Dauer einschätzt.
  • ☐ Gäste der nächsten 14 Tage informieren (Mustertexte unten).
  • ☐ Hat ein Gast den Schaden verursacht, etwa durch einen offenen Wasserhahn: Beweise sichern und bei Airbnb-Buchungen innerhalb von 14 Tagen nach dem Check-out einen Antrag im Mediations-Center stellen.

Versicherung: drei Klauseln, an denen Ansprüche scheitern

Mietausfall. Die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 ersetzen in A 12.1.1 den Mietausfall, wenn Mieter von Wohnräumen wegen des Schadens die Miete einstellen. Für gewerblich genutzte Räume sieht A 12.3 vor, dass der Mietausfall gesondert vereinbart werden kann. Die Haftzeit steht in den Musterbedingungen als Leerstelle („höchstens aber für __ Monate") und wird im Vertrag festgelegt. Ob Ihre Ferienwohnung als Wohnraum oder als gewerblich genutzter Raum gilt, entscheidet der Vertrag. Fragen Sie schriftlich nach, ob entgangene Übernachtungserlöse ersetzt werden und für wie viele Monate.

Gefahrerhöhung. Nach A 21.1.5 VGB 2022 kann es eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein, wenn in dem Gebäude ein Gewerbebetrieb aufgenommen oder verändert wird. Wer eine selbst genutzte Wohnung zur Ferienwohnung macht, ohne das dem Versicherer mitzuteilen, riskiert Kürzungen.

Sicherheitsvorschriften. A 20.1 VGB 2022 verlangt, wasserführende Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand zu halten und Mängel unverzüglich zu beseitigen. Nicht genutzte Gebäudeteile sind genügend häufig zu kontrollieren und wasserführende Anlagen dort abzusperren und zu entleeren; in der kalten Jahreszeit muss geheizt oder entleert werden. Eine Ferienwohnung, die im Januar drei Wochen leer steht, fällt genau darunter. Wie Sie das praktisch lösen, steht im Ratgeber Heizung und Frostschutz in der Ferienwohnung.

Gäste umbuchen: Airbnb erlaubt bei Rohrbruch die Stornierung ohne Gebühr

Airbnb nennt in seinem Hilfeartikel zu Stornierungen ohne Konsequenzen ausdrücklich Notfallreparaturen wie einen Rohrbruch als zulässigen Grund. Sie müssen dafür Fotos, Videos oder andere Belege vorlegen können. Liegt der Check-in weniger als 24 Stunden entfernt, ist die Stornierung online nicht mehr möglich; dann müssen Sie den Airbnb-Support kontaktieren. Ohne anerkannten Grund fallen nach den Stornierungsbedingungen für Gastgeber Gebühren von 10, 25 oder 50 Prozent des Buchungsbetrags an, mit einer Untergrenze von 50 US-Dollar. Auch bei erlassener Gebühr erhalten Sie für die stornierte Buchung keine Auszahlung, und der Kalender kann für die betroffenen Daten gesperrt werden.

Bei Booking.com stehen die Regeln für Stornierungen durch die Unterkunft im Extranet und in Ihren Vertragsbedingungen. Rufen Sie vor jeder Stornierung den Partner-Support an und lassen Sie sich den Vorgang bestätigen.

Rechtlich ist der Gast für die Zeit, in der die Wohnung unbenutzbar ist, nach Paragraf 536 BGB von der Zahlung befreit; bei teilweiser Einschränkung zahlt er einen angemessen geminderten Preis. Haben Sie den Mangel zu vertreten, etwa weil eine bekannte Undichtigkeit nicht repariert wurde, kommt nach Paragraf 536a BGB Schadensersatz hinzu, zum Beispiel für teurere Ersatzunterkünfte. Wie Sie mit Gästen umgehen, die bereits in der Wohnung sind, beschreibt unser Ratgeber zu Beschwerden während des Aufenthalts.

Entscheidungshilfe in 5 Fällen: stornieren, verlegen oder bleiben lassen

  • Wenn Gäste in der Wohnung sind und Bad oder Küche unbenutzbar sind: Aufenthalt beenden, Rest erstatten, bei der Suche nach einer Ersatzunterkunft helfen.
  • Wenn nur ein Raum betroffen ist und Trocknungsgeräte laufen: Gäste vorher über Lärm, Wärme und Strom informieren und einen Preisnachlass anbieten; bei Ablehnung stornieren.
  • Wenn die Anreise in weniger als 72 Stunden ist und der Gutachter noch nicht da war: stornieren. Eine Wohnung mit offenem Estrich und laufenden Trocknern ist keine Ferienwohnung.
  • Wenn die Anreise in mehr als drei Wochen ist und nur Wände betroffen sind: Gäste informieren, Entscheidung nach dem Gutachtertermin mit festem Datum ankündigen.
  • Wenn Sie eine zweite Einheit in der Nähe haben: Umzug anbieten, Preisunterschied nicht weitergeben.

Drei Mustertexte zum Kopieren

An Gäste vor der Anreise

Guten Tag [Name], in der Wohnung ist ein Wasserschaden entstanden. Die Trocknung dauert voraussichtlich bis [Datum], deshalb können wir Ihren Aufenthalt vom [Datum] bis [Datum] leider nicht anbieten. Wir stornieren die Buchung heute, Sie erhalten den vollen Betrag zurück. [Optional: Unsere zweite Wohnung in [Ort] ist zu Ihren Daten frei und gleich ausgestattet; den Preis passen wir an Ihre ursprüngliche Buchung an.] Bitte entschuldigen Sie die Umstände.

An Gäste während des Aufenthalts

Guten Tag [Name], danke, dass Sie uns sofort informiert haben. Bitte schließen Sie das Ventil unter [Ort] und schalten Sie die Sicherung Nummer [x] aus. [Name] ist in [Minuten] bei Ihnen. Für die verbleibenden Nächte erstatten wir den Betrag oder helfen Ihnen bei einer Ersatzunterkunft, je nachdem, was Ihnen lieber ist.

Schadenanzeige an den Versicherer

Versicherungsschein [Nummer], Objekt [Adresse, Lage der Wohnung]. Am [Datum] um [Uhrzeit] wurde ein Wasseraustritt in [Raum] festgestellt, vermutete Ursache [Ursache]. Die Wasserzufuhr ist seit [Uhrzeit] abgesperrt. Fotos und Videos liegen bei. Betroffen sind [Boden, Wände, Einrichtung]. Die Wohnung wird als Ferienwohnung vermietet; bis zur Wiederherstellung entfallen Buchungen im Wert von voraussichtlich [Betrag]. Bitte teilen Sie mit, welche Fachbetriebe wir beauftragen dürfen und ob ein Gutachter kommt.

Rechenbeispiel: sechs Wochen Ausfall kosten 2.507,97 Euro

Annahmen: Ferienwohnung mit 95 Euro je Nacht, 70 Prozent Auslastung (Redaktionsannahme), Wasserschaden mit durchnässtem Estrich. Laut ADAC dauert die Trocknung von Estrich drei bis sechs Wochen; mit Reparatur und Reinigung rechnen wir mit sechs Wochen Ausfall (Redaktionsschätzung).

Posten Rechnung Betrag
Ausfallnächte 42 Nächte × 70 Prozent 29 Nächte
Entgangener Umsatz 29 × 95 Euro 2.755,00 Euro
Abzüglich Airbnb-Servicegebühr im einheitlichen Modell 2.755 × 15,5 Prozent minus 427,03 Euro
Entgangener Nettoerlös 2.327,97 Euro
Kulanz für drei umgebuchte Gäste 3 × 3 Nächte × 20 Euro Preisunterschied (Redaktionsannahme) 180,00 Euro
Eigenanteil ohne versicherten Mietausfall 2.507,97 Euro

Trocknung, Leckageortung und Reparatur trägt in diesem Beispiel die Gebäudeversicherung. Der ADAC nennt für Trocknungsgeräte 50 bis 150 Euro je Gerät und Woche plus fünf bis 15 Euro Strom je Gerät und Tag; ein Fachbetrieb berechnet insgesamt 1.500 bis 5.000 Euro. Ist der Mietausfall für die Ferienwohnung vereinbart, ersetzt der Versicherer im Rahmen der Haftzeit auch die 2.327,97 Euro; die Kulanz für Gäste bleibt in der Regel bei Ihnen. Zum Vergleich: Drei Wassermelder für Küche, Bad und Waschmaschine kosten zusammen rund 105 Euro.

Wassermelder für die Ferienwohnung: 4 Modelle ab 22,90 Euro im Vergleich

Ein Wassermelder in einer leeren Ferienwohnung nützt nur, wenn er Sie unterwegs per App erreicht. Geräte, die nur vor Ort piepen, helfen bei Leerstand nicht.

Modell Preis ab (Quelle, Stand 22.10.2026) Stärken Schwächen Für wen geeignet
Shelly Flood Gen4 34,90 Euro (Herstellershop shelly.com) bei Amazon* Läuft per WLAN ohne Zentrale, alternativ Zigbee oder Matter; 2 Meter langes, verlängerbares Sensorkabel; Batterie im Lieferumfang Braucht stabiles WLAN am Einbauort Einzelne Wohnung ohne Smart-Home-Zentrale
Aqara Water Leak Sensor T1 22,90 Euro (Händler BerryBase) bei Amazon* Klein, Zigbee 3.0, Matter-kompatibel über Hub Funktioniert nur mit passendem Hub Bestände, die bereits einen Aqara-Hub nutzen, etwa für ein Smart Lock
Bosch Smart Home Wassermelder 49,95 Euro (Herstellershop bosch-smarthome.com) bei Amazon* Push-Nachricht, langlebige AAA-Batterien, akustischer Test über die App Nur mit Bosch Smart Home Controller nutzbar Wohnungen mit vorhandenem Bosch-System
Homematic IP Wassersensor HmIP-SWD 49,97 Euro (Preisvergleich billiger.de) bei Amazon* Eingebaute Sirene, Auslösung bei Feuchte, Wasser oder beidem wählbar, Neigungssensor meldet Verschieben Braucht Homematic IP Access Point Wer Heizkörperthermostate bereits über Homematic IP steuert

Setzen Sie Melder an die drei häufigsten Stellen: unter die Spüle, neben die Waschmaschine und vor die Dusche oder Badewanne. Wer bereits ein System für Heizung oder Schloss nutzt, wählt den Melder aus derselben Familie; wer bei null anfängt, kommt mit einem WLAN-Gerät ohne Zentrale aus.

Checkliste: 7 Punkte für jede Ferienwohnung

  • ☐ Absperrventil fotografiert und in der Objektbeschreibung für Reinigung und Gäste hinterlegt
  • ☐ Eckventile unter Spüle und Waschtisch einmal im Jahr auf- und zudrehen
  • ☐ Zulaufschlauch der Waschmaschine mit Aquastop, Prüfung bei jeder Saisonvorbereitung (mehr im Ratgeber zu Waschmaschine und Trockner)
  • ☐ Silikonfugen in Dusche und Bad zweimal im Jahr prüfen
  • ☐ Bei Leerstand im Winter heizen oder Leitungen entleeren (VGB 2022, A 20.1.3)
  • ☐ Mietausfall für Ferienvermietung schriftlich im Versicherungsvertrag bestätigt
  • ☐ Nach jedem Schaden auf Schimmel prüfen; Hinweise im Ratgeber Schimmel und Lüften

Wasserschaden nachts gemeldet: 2 Antworten, die Gäste sofort brauchen

Ein Wasserschaden hält sich nicht an Bürozeiten. Der Gast, der um 23 Uhr Wasser unter der Spüle findet, braucht sofort zwei Antworten: wo das Absperrventil sitzt und wer kommt. Wer dann nicht erreichbar ist, verliert Zeit, die das Wasser nutzt. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail und nimmt Anrufe rund um die Uhr entgegen. Weil zu jedem Objekt das eigene Wissen hinterlegt ist, kann die Antwort den Ort des Ventils und der Sicherung enthalten; Notfälle werden an einen Menschen weitergegeben. Der Preis liegt bei 99 Euro im Monat für die erste Einheit, 79 Euro für jede weitere und 59 Euro ab der zehnten Einheit, jeweils netto (Preise). Wie sich Stornierungsfristen für solche Fälle sinnvoll festlegen lassen, steht im Ratgeber zu Stornierungsbedingungen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Versicherungsberatung. Welche Leistungen Ihnen zustehen, ergibt sich aus Ihrem Vertrag; im Zweifel fragen Sie Ihren Versicherer oder einen Versicherungsberater.

Weiterlesen: Trinkwasser und Legionellen: Welche Prüfpflichten Vermieter von Ferienwohnungen haben.

Quellen