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Eine gesetzliche Legionellenprüfung brauchen Sie nur, wenn Ihre Ferienwohnung in einem Haus mit großer zentraler Warmwasseranlage liegt, Duschen vorhanden sind und das Gebäude kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Dann gilt eine Prüfung mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Abgabe sogar jährlich. Unabhängig von der Pflicht müssen Sie als Vermieter dafür sorgen, dass Wasser nach Leerstand nicht tagelang in den Leitungen steht: Genau dort vermehren sich Legionellen.
Der Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich ist die Auskunft Ihres Gesundheitsamts.
Pflicht oder nicht: Vier typische Fälle im Überblick
Paragraf 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV, Fassung vom 20.06.2023) verlangt eine systemische Untersuchung auf Legionellen nur, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind: eine Anlage zur Trinkwassererwärmung mit Speicher oder zentralem Durchflusserwärmer über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle, Duschen oder andere Vernebelung und ein Gebäude, das kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Zusätzlich muss das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben werden, was bei Vermietung zutrifft.
| Fall | Warmwasser | Gebäude | Prüfpflicht nach Paragraf 31 TrinkwV |
|---|---|---|---|
| Ferienhaus, eigenes Haus | Gastherme oder Speicher | Einfamilienhaus | keine |
| Einliegerwohnung im eigenen Haus | zentral | Zweifamilienhaus | keine |
| Ferienwohnung im Mehrfamilienhaus | Durchlauferhitzer in der Wohnung | Mehrfamilienhaus | in der Regel keine, da keine Großanlage |
| Ferienwohnungen oder Monteurzimmer im eigenen Mehrfamilienhaus | zentraler Speicher über 400 Liter oder lange Leitungen | Mehrfamilienhaus | ja, alle drei Jahre oder jährlich |
Auch ohne Prüfpflicht gilt Paragraf 13 TrinkwV: Jede Anlage ist nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu betreiben. Das Landesamt für Verbraucherschutz Sachsen-Anhalt (Stand Oktober 2022) weist ausdrücklich darauf hin, dass die technischen Vorgaben in Ein- und Zweifamilienhäusern analog zu beachten sind.
Die 3-Liter-Grenze in Metern
Ob eine Leitung mehr als 3 Liter fasst, hängt vom Rohrdurchmesser ab. Eine Redaktionsrechnung aus dem Innendurchmesser gängiger Kupferrohre:
| Rohr (außen x Wand) | Inhalt je Meter | 3 Liter erreicht ab |
|---|---|---|
| 15 x 1 mm | 0,133 Liter | rund 22,6 Meter |
| 18 x 1 mm | 0,201 Liter | rund 14,9 Meter |
| 22 x 1 mm | 0,314 Liter | rund 9,5 Meter |
In einem Mehrfamilienhaus mit Speicher im Keller und Steigleitung ohne Zirkulation ist die Grenze schnell überschritten. Den Inhalt einer Zirkulationsleitung zählt die Verordnung nicht mit.
Alle drei Jahre oder jährlich: Die Frage nach der öffentlichen Tätigkeit
Paragraf 31 Absatz 2 TrinkwV legt die Häufigkeit fest: mindestens alle drei Jahre bei gewerblicher, nicht aber öffentlicher Tätigkeit, sonst mindestens einmal jährlich. Die Begriffe stehen in Paragraf 2 TrinkwV:
- Gewerbliche Tätigkeit ist die Bereitstellung von Trinkwasser „im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit".
- Öffentliche Tätigkeit ist die Bereitstellung „für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen mit der bereitstellenden Person verbundenen Personenkreis".
Feriengäste passen auf beide Beschreibungen. Gesundheitsämter lösen das unterschiedlich. Der Landkreis St. Wendel beschreibt öffentliche Tätigkeit etwa mit „keine im Vordergrund stehende Gewinnerzielungsabsicht, Anbieten von Leistungen für die Allgemeinheit, wechselnder Personenkreis". Nach dieser Lesart wäre eine Ferienwohnung gewerblich. Andere Ämter behandeln Beherbergung wie Hotels. Wer jährlich prüfen muss, hat nach Paragraf 55 TrinkwV zusätzlich das Kaltwasser auf weitere Parameter untersuchen zu lassen, wie der Landkreis St. Wendel erläutert.
Die Folgen einer falschen Annahme: Wer eine Pflichtuntersuchung nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, handelt nach Paragraf 72 Absatz 1 Nummer 10 TrinkwV ordnungswidrig. Der Bußgeldrahmen nach Paragraf 73 Infektionsschutzgesetz reicht bis 25.000 Euro.
Entscheidungshilfe
- Wenn Ihre Wohnung einen eigenen Durchlauferhitzer oder eine eigene Therme hat und keine lange Leitung vom Keller kommt, dann besteht keine Prüfpflicht. Ihr Schwerpunkt ist das Spülen nach Leerstand.
- Wenn Sie Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft mit zentralem Warmwasser sind, dann ist in der Regel die Gemeinschaft als Betreiber zuständig. Der Senat von Berlin nennt als Betreiber „bspw. Eigentümer, Hausverwaltung" (Drucksache 19/23897, Antwort vom 06.10.2025). Fordern Sie den letzten Prüfbericht an.
- Wenn Ihnen das ganze Mehrfamilienhaus gehört und Sie mehrere Einheiten kurzzeitig vermieten, dann sind Sie selbst Betreiber. Klären Sie das Intervall schriftlich mit dem Gesundheitsamt.
- Wenn die Anlage neu ist, dann muss die erste Untersuchung nach Paragraf 31 Absatz 4 innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme stattfinden.
Was eine Prüfung kostet: Rechenbeispiel für ein Haus mit sechs Einheiten
Proben dürfen nach Paragraf 39 TrinkwV nur zugelassene Untersuchungsstellen nehmen und auswerten. Selbsttests aus dem Handel ersetzen die Pflichtprüfung nicht. Ein bundesweiter Messdienstleister, ista, veröffentlicht seine Preise online (Stand 26.10.2026, netto):
| Leistung | Einmalig mit Einbau der Probenahmeventile | Jede weitere Prüfung |
|---|---|---|
| Anfahrt Datenaufnahme und Einbau | 79,95 Euro | – |
| Terminkoordination | 43,95 Euro | – |
| Einbau von 2 Probenahmehähnen | 427,00 Euro | – |
| Datenaufnahme und Probenahmeschema | 99,95 Euro | – |
| Anfahrt Probenahme | 79,95 Euro | 79,95 Euro |
| Auftragssteuerung und Prüfbericht | 19,50 Euro | 19,50 Euro |
| 3 Proben mit Analyse | 248,85 Euro | 248,85 Euro |
| Meldung positiver Befunde an das Gesundheitsamt | 14,50 Euro | 14,50 Euro |
| Summe netto | 1.013,65 Euro | 362,80 Euro |
Annahme für das Beispiel: ein Haus mit sechs Ferienwohnungen, je 200 belegte Nächte im Jahr, also 1.200 Nächte. Betrachtet werden neun Jahre.
- Gewerblich, alle drei Jahre: drei Prüfungen, 1.013,65 Euro plus zweimal 362,80 Euro, zusammen 1.739,25 Euro. Bei 10.800 Nächten sind das rund 0,16 Euro je Nacht.
- Öffentlich, jährlich: neun Prüfungen, 1.013,65 Euro plus achtmal 362,80 Euro, zusammen 3.916,05 Euro. Das entspricht rund 0,36 Euro je Nacht.
Regionale Labore rechnen anders ab, die Größenordnung ist trotzdem ein guter Maßstab für ein Angebot. Teurer wird es erst, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht ist.
Befund über 100 KBE je 100 Milliliter: Notfallplan
Der technische Maßnahmenwert liegt laut Anlage 3 Teil II TrinkwV bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Die Untersuchungsstelle meldet das Erreichen nach Paragraf 53 unverzüglich dem Gesundheitsamt. Für Sie als Betreiber gilt Paragraf 51 TrinkwV:
- Gesundheitsamt informieren, falls die Untersuchungsstelle das nicht nachweislich erledigt hat.
- Ursache klären lassen, mit Ortsbesichtigung und Prüfung der Anlage gegen die Regeln der Technik, in der Praxis durch einen Sanitärfachbetrieb.
- Schriftliche Risikoabschätzung nach der Empfehlung des Umweltbundesamts erstellen lassen.
- Maßnahmen umsetzen und dem Gesundheitsamt mitteilen, etwa Temperatur anheben, tote Leitungen zurückbauen, thermische Desinfektion.
- Gäste informieren, sobald Ergebnis der Risikoabschätzung oder Einschränkungen vorliegen (Paragraf 52 Absatz 3). Bis zur Klärung kann das Gesundheitsamt etwa ein Duschverbot aussprechen.
- Dokumentieren: Die Maßnahmen sind schriftlich festzuhalten und zehn Jahre aufzubewahren.
Für die Belegung heißt das: Bei einem Duschverbot ist die Wohnung kaum vermietbar. Prüfen Sie die Stornierungsregeln und informieren Sie betroffene Gäste früh. Hinweise zu Schäden an der Wasserinstallation stehen im Artikel Wasserschaden in der Ferienwohnung.
Temperatur und Wasserwechsel: Die drei Zahlen für den Betrieb
Legionellen vermehren sich laut Landesamt Sachsen-Anhalt vor allem zwischen 25 und 50 Grad Celsius. Daraus ergeben sich die Betriebswerte:
- Warmwasser: am Austritt des Trinkwassererwärmers mindestens 60 Grad, im System mindestens 55 Grad.
- Kaltwasser: möglichst kalt, höchstens 25 Grad.
- Wasserwechsel: spätestens alle 72 Stunden. Längerer Stillstand gilt als Betriebsunterbrechung.
Wer zum Energiesparen die Speichertemperatur einer Großanlage unter 60 Grad senkt, verstößt gegen die Regeln der Technik. Sinnvolle Sparwege ohne Hygienerisiko beschreibt der Artikel Energiekosten in der Ferienwohnung senken.
Laut ECDC (Informationsblatt 2016) werden in Europa jährlich mehr als 1.000 reiseassoziierte Fälle der Legionärskrankheit gemeldet, bei fünf bis zehn Prozent der Erkrankten verläuft sie tödlich. Die Symptome beginnen meist zwei bis zehn Tage nach der Ansteckung, oft erst nach der Heimreise.
Spülplan nach Leerstand
Ferienwohnungen haben, anders als Mietwohnungen, regelmäßig Lücken zwischen zwei Buchungen. Der Landessportbund Niedersachsen fasst die Vorgaben der Richtlinie VDI 6023-3/VDI 3810-2 für Betriebsunterbrechungen zusammen:
| Leerstand | Was zu tun ist |
|---|---|
| bis 72 Stunden | normaler Betrieb, keine Spülung nötig |
| mehr als 72 Stunden bis 7 Tage | alle Zapfstellen warm und kalt mindestens fünf Minuten öffnen, mehrere gleichzeitig |
| bis 4 Wochen | vollständiger Wasseraustausch an allen Zapfstellen nach DVGW-Arbeitsblatt W 557 |
| mehr als 4 Wochen | Absperren empfohlen; bei Wiederinbetriebnahme nach mehr als einem Monat Kontrolluntersuchung auf Keimzahl und Legionellen |
| mehr als 6 Monate | Hausanschluss durch den Wasserversorger trennen lassen, Wiederinbetriebnahme nach DIN EN 806-4 |
Das ECDC empfiehlt Unterkünften, Hähne und Duschen in leeren Zimmern mindestens wöchentlich und unmittelbar vor dem Bezug mehrere Minuten laufen zu lassen. Die Kosten sind gering: Eine Spülung mit rund 60 Litern kostet in Berlin bei 1,81 Euro je Kubikmeter Trinkwasser und 2,16 Euro Schmutzwasser (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 2025) etwa 24 Cent, zuzüglich Energie für das Warmwasser. Für den Winter ergänzt der Artikel Heizung und Frostschutz in der Ferienwohnung die Hinweise zu leerstehenden Wohnungen.
Durchlauferhitzer statt Speicher: Fünf Geräte im Vergleich
Wer eine Wohnung modernisiert, kann mit einem elektronischen Durchlauferhitzer das Speicherproblem umgehen: Das Wasser wird erst beim Zapfen erwärmt, es steht kein warmes Wasser im Speicher. Voraussetzung ist ein Starkstromanschluss mit 400 Volt; der Einbau gehört in die Hand eines Elektrofachbetriebs. Preise nach billiger.de, Stand 26.10.2026, inklusive Mehrwertsteuer, ohne Montage:
| Modell | Preis ab | Stärken | Schwächen | Für wen geeignet |
|---|---|---|---|---|
| Bosch Tronic TR5001 15/18/21 EB | 254,00 Euro (billiger.de), bei Amazon* | Leistung umschaltbar, Effizienzklasse A | nur Obertischmontage laut Datenblatt | Bad mit Dusche, kleines Budget |
| Clage DBX 21 Next | 265,44 Euro (billiger.de), bei Amazon* | elektronisch geregelt, Luftblasenerkennung | feste 21 kW, Anschluss vorher prüfen | Standardbad mit einer Dusche |
| Vaillant electronicVED E 21/8 | 269,90 Euro (billiger.de), bei Amazon* | stufenlos 20 bis 55 Grad, Verbrühschutz, Unter- oder Obertisch | Obergrenze 55 Grad | Wohnungen mit wechselnden Gästen und Kindern |
| AEG DDLE Basis 18/21/24 | 274,40 Euro (billiger.de), bei Amazon* | 30 bis 60 Grad, Leistung wählbar | kein Verbrühschutz im Datenblatt | Monteurzimmer mit hohem Warmwasserbedarf |
| Stiebel Eltron DHB-E 18/21/24 LCD | 383,19 Euro (billiger.de), bei Amazon* | Anzeige, 20 bis 60 Grad, Verbrühschutz | höherer Preis | Gäste, die die Temperatur selbst ablesen wollen |
Für ein separates Handwaschbecken reicht ein Kleindurchlauferhitzer wie der Clage MCX 3 (3,5 kW, 230 Volt, bis 45 Grad, ab 209,05 Euro laut billiger.de, bei Amazon*). Daten zu Temperaturgrenzen stammen aus den Datenblättern bei billiger.de; vor dem Kauf die Herstellerangaben zur Absicherung prüfen.
Mustertext: Anfrage an das Gesundheitsamt
Eine schriftliche Auskunft klärt das Intervall und dient später als Nachweis.
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich betreibe im Gebäude [Adresse] [Anzahl] Ferienwohnungen, die an wechselnde Gäste kurzzeitig vermietet werden. Die Warmwasserbereitung erfolgt zentral über einen Speicher mit [Inhalt] Litern, im Gebäude sind Duschen vorhanden. Ich bitte um Auskunft, ob Sie die Abgabe von Trinkwasser in diesem Fall als gewerbliche oder als öffentliche Tätigkeit nach Paragraf 2 Nummer 8 und 9 TrinkwV einstufen und welches Untersuchungsintervall nach Paragraf 31 Absatz 2 TrinkwV gilt. Die letzte Untersuchung fand am [Datum] statt, der Prüfbericht liegt bei.
Mit freundlichen Grüßen [Name, Telefon, E-Mail]
Mustertext: Information an Gäste bei Einschränkungen
Liebe Gäste, bei einer Routineuntersuchung des Trinkwassers im Haus wurde ein erhöhter Wert festgestellt. Bis zur Klärung bitten wir Sie, die Dusche nicht zu benutzen. Trinken, Kochen und Händewaschen sind nach Auskunft des Gesundheitsamts [möglich/nicht möglich]. Wir haben einen Fachbetrieb beauftragt und melden uns bis [Datum] mit dem Ergebnis. Als Ersatz bieten wir Ihnen [Lösung] an.
Wer antwortet, wenn ein Gast um 22 Uhr über lauwarmes Wasser klagt?
Die Spülung nach Leerstand gehört in den Ablauf vor jeder Anreise. Offen bleibt die Frage, wer reagiert, wenn ein Gast abends über braunes oder lauwarmes Wasser schreibt. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail und nimmt Anrufe rund um die Uhr entgegen; Notfälle werden an einen Menschen weitergegeben. Prüftermine, Spülungen und den Kontakt zum Sanitärbetrieb organisieren Sie weiterhin selbst. Der Preis liegt bei 99 Euro im Monat für die erste Einheit, 79 Euro für jede weitere und 59 Euro ab der zehnten Einheit, jeweils netto (Preise).
Checkliste Trinkwasserhygiene
- ☐ Warmwasserart geklärt: Durchlauferhitzer, Therme oder zentraler Speicher mit Inhalt in Litern
- ☐ Gebäudetyp geklärt: Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus
- ☐ Betreiber bestimmt: Sie selbst oder Eigentümergemeinschaft
- ☐ Bei Prüfpflicht: Intervall schriftlich beim Gesundheitsamt erfragt
- ☐ Letzter Prüfbericht liegt vor, nächster Termin im Kalender eingetragen
- ☐ Speichertemperatur mindestens 60 Grad, Zirkulation mindestens 55 Grad
- ☐ Spülung nach mehr als 72 Stunden Leerstand in die Reinigungsliste aufgenommen
- ☐ Duschköpfe und Strahlregler regelmäßig entkalkt
- ☐ Selten genutzte Zapfstellen, etwa im Abstellraum, zurückgebaut oder wöchentlich gespült
- ☐ Unterlagen zu Maßnahmen zehn Jahre aufbewahrt
Weitere Punkte für die Zeit vor der Saison finden Sie im Artikel Saisonvorbereitung für die Ferienwohnung.
Quellen
- Trinkwasserverordnung, Paragrafen 2, 13, 31, 39, 51, 52, 53, 72 und Anlage 3: gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023, abgerufen am 26.10.2026
- Infektionsschutzgesetz, Paragraf 73: gesetze-im-internet.de/ifsg/__73.html, abgerufen am 26.10.2026
- Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 19/23897, Antwort vom 06.10.2025: pardok.parlament-berlin.de, abgerufen am 26.10.2026
- Landkreis St. Wendel, Information öffentliche Gebäudewasserversorgungsanlage 2023: landkreis-st-wendel.de, abgerufen am 26.10.2026
- Landesamt für Verbraucherschutz Sachsen-Anhalt, Merkblatt für Betreiber von Warmwassersystemen (Oktober 2022): verbraucherschutz.sachsen-anhalt.de, abgerufen am 26.10.2026
- Landessportbund Niedersachsen, Maßnahmen Trinkwasserhygiene: lsb-niedersachsen.de, abgerufen am 26.10.2026
- ECDC, Informationen zur Legionärskrankheit für Leiter von Reiseunterkünften (2016): ecdc.europa.eu, abgerufen am 26.10.2026
- ista, Legionellenprüfung online beauftragen, Preiszusammenstellung: ista.com, abgerufen am 26.10.2026
- Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Wasserentgelte private Haushalte 2023 bis 2025: statistik-berlin-brandenburg.de, abgerufen am 26.10.2026
- billiger.de, Preisvergleich Durchlauferhitzer: billiger.de, abgerufen am 26.10.2026
