Wer in Berlin eine Wohnung tageweise an Gäste vermietet, braucht dafür in aller Regel eine Genehmigung des Bezirksamts und eine 17-stellige Registriernummer, die in jedem Inserat steht. Ohne beides bewegt sich die Vermietung im Bußgeldbereich: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen setzt seit ihrer Mitteilung Nr. 1/2026 vom 12. März 2026 einen Rahmen von 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat an. Dieser Artikel zeigt, welche Nutzung welche Erlaubnis braucht, was sie kostet, wie ein Antrag aufgebaut ist und was zu tun ist, wenn Post vom Wohnungsamt kommt.

Welche Nutzung welche Erlaubnis braucht

Die folgende Übersicht fasst die vier Konstellationen zusammen, die in Berlin praktisch vorkommen. Alle Angaben stammen von der Senatsverwaltung und dem Bezirksamt Mitte, Stand 23. September 2026.

Nutzung Genehmigung nötig Gebühr je Antrag Grenze Besonderheit
Zimmer in der eigenen Hauptwohnung, bis 49 % der Wohnfläche nein entfällt Lebensmittelpunkt muss in der Wohnung bleiben Gemeinschaftsflächen werden zu 50 % angerechnet
Gesamte Hauptwohnung zeitweise als Ferienwohnung ja 100 Euro keine feste Tagesgrenze, Lebensmittelpunkt muss erhalten bleiben Bezirksamt Mitte erteilt für ein Jahr; das Gesetz lässt bis zu zwei Jahre zu
Nebenwohnung als Ferienwohnung ja 150 Euro in der Regel 90 Tagesvermietungen im Jahr Wohnungsbegehung durch zwei Mitarbeitende üblich
Dauerhafte gewerbliche Nutzung von Wohnraum ja 225 Euro je Wohneinheit Einzelfallprüfung Nutzungen von vor Dezember 2013 haben Bestandsschutz

Der Unterschied zwischen Haupt- und Nebenwohnung entscheidet über fast alles. Hauptwohnung heißt: Dort liegt der tatsächliche Lebensmittelpunkt, dort ist gemeldet, dort stehen die eigenen Möbel. Wer eine zweite Wohnung hält und diese an Gäste gibt, fällt in die strengere Spur mit der 90-Tage-Grenze.

Was das Zweckentfremdungsverbot tatsächlich untersagt

Grundlage ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), das am 12. Dezember 2013 in Kraft trat und 2018 überarbeitet wurde. Es zählt in § 2 Absatz 1 fünf Tatbestände auf: Nutzung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung, Nutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, bauliche Veränderung bis zur Unbrauchbarkeit, Leerstand von mehr als drei Monaten und die Beseitigung von Wohnraum. Jeder dieser Punkte ist genehmigungspflichtig, nicht verboten – der Unterschied ist für die Praxis der wichtigere.

Die Behörde prüft dabei zwei Dinge: ob überhaupt Wohnraum vorliegt und ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung dieses Wohnraums hinter dem privaten Interesse an der anderen Nutzung zurücktritt. Bei der selbst bewohnten Hauptwohnung fällt diese Abwägung häufig zugunsten der Vermieter aus, weil der Wohnraum dem Markt ja nicht dauerhaft entzogen wird. Bei einer zweiten Wohnung, die zwölf Monate im Jahr leer für Gäste bereitsteht, fällt sie regelmäßig anders aus.

Illustration: Berliner Altbau mit einer markierten Wohnung, Formular mit Stempel und die Zimmerwache-Eule
Welche Nutzung welche Erlaubnis braucht – vor dem ersten Inserat klären.

Die Registriernummer und was ab Mai 2026 dazugekommen ist

Mit der Genehmigung vergibt der Bezirk eine Registriernummer aus 17 Stellen – Zahlen, Buchstaben und Sonderzeichen. Sie kostet nichts extra und muss überall sichtbar sein, wo die Unterkunft öffentlich angeboten wird: auf Airbnb, auf Booking.com, in Kleinanzeigen, auf der eigenen Website.

Seit dem 20. Mai 2026 gilt zusätzlich die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für die kurzfristige Vermietung. Sie verpflichtet Plattformen, Inserate nur mit gültiger Registrierungsnummer anzuzeigen und Buchungsdaten über eine zentrale digitale Schnittstelle zu melden; in Deutschland betreibt die Bundesnetzagentur diese Schnittstelle, die monatlichen Datenlieferungen beginnen im September 2026. Die Verordnung schafft selbst keine neuen Verbote – sie gilt nur dort, wo eine Kommune bereits ein Registrierungsverfahren hat. In Berlin ist das seit Jahren der Fall. Praktisch heißt das: Was im Inserat steht und was in der Genehmigung steht, wird künftig automatisiert abgeglichen. Die Senatskanzlei hat in ihrer Pressemitteilung zur Anpassung des ZwVbG offen benannt, dass den Behörden bislang genau dieser Zugriff fehlte.

Bußgeld-Rahmenbeträge seit März 2026

Die Mitteilung Nr. 1/2026 der Senatsverwaltung vom 12. März 2026 legt fest, mit welchen Beträgen die Bezirke arbeiten. Der gesetzliche Höchstrahmen von 500.000 Euro nach § 7 ZwVbG bleibt davon unberührt und greift in besonders schweren Fällen.

Verstoß Rahmenbetrag
Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung ohne Genehmigung (§ 2 Abs. 1 Nr. 1) 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat
Gewerbliche oder berufliche Nutzung ohne Genehmigung (§ 2 Abs. 1 Nr. 2) 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat
Leerstand über drei Monate (§ 2 Abs. 1 Nr. 4) 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat
Bauliche Veränderung bis zur Unbrauchbarkeit (§ 2 Abs. 1 Nr. 3) 2.500 bis 10.000 Euro
Beseitigung von Wohnraum (§ 2 Abs. 1 Nr. 5) 25.000 bis 100.000 Euro
Auflagen, Anordnungen oder Auskünfte nicht erfüllt (§§ 3 bis 5) 1.000 bis 2.000 Euro
Inserat ohne oder mit ungültiger Registriernummer (§ 5a) 1.000 Euro, im Wiederholungsfall 2.000 Euro

Der Monatstakt bei den ersten drei Positionen ist der Punkt, den viele unterschätzen. Ein Jahr ungenehmigte Ferienvermietung ergibt nach diesem Rahmen rechnerisch 18.000 bis 30.000 Euro, bevor überhaupt über Abschöpfung des wirtschaftlichen Vorteils gesprochen wird.

Durchgerechnet: Zweizimmerwohnung als Nebenwohnung

Eine 55 Quadratmeter große Zweitwohnung in Pankow, 90 Tagesvermietungen im Jahr, 95 Euro Übernachtungsentgelt netto pro Nacht, Vermietung über eine Plattform im geteilten Gebührenmodell mit 3 Prozent Servicegebühr für Gastgeber.

Position Betrag im Jahr
Übernachtungsentgelt (90 × 95 Euro) 8.550,00 Euro
Übernachtungsteuer 7,5 % (vom Gast getragen, vom Vermieter abzuführen) 641,25 Euro
Servicegebühr Plattform 3 % 256,50 Euro
Genehmigungsgebühr (150 Euro, verteilt auf ein Jahr) 150,00 Euro
Verbleibend vor Reinigung, Wäsche, Betriebskosten und Ertragsteuern 8.143,50 Euro

Zwei Hinweise zu dieser Rechnung. Erstens: Die Servicegebühr hängt vom Modell ab. Airbnb weist für das einheitliche Modell 15,5 Prozent für die meisten Gastgeber aus, sonst 14 bis 16 Prozent; im geteilten Modell sind es 3 Prozent, dafür zahlt der Gast seinen Anteil obendrauf. Wer auf das einheitliche Modell umgestellt wurde, rechnet bei gleichem Umsatz mit rund 1.325 Euro statt 257 Euro Gebühr. Zweitens: Die Übernachtungsteuer trägt wirtschaftlich der Gast, die Anmeldung und Abführung schuldet der Beherbergungsbetrieb. Seit dem 1. Januar 2025 liegt der Satz bei 7,5 Prozent, die frühere Ausnahme für Aufenthalte über 21 Tage ist entfallen, und seit dem 1. April 2024 sind auch beruflich veranlasste Übernachtungen erfasst. Für Monteurzimmer ist das die wesentliche Änderung der letzten Jahre.

Entscheidungshilfe

Wenn Sie in der Wohnung selbst leben und nur ein Zimmer abgeben, das weniger als die Hälfte der Wohnfläche ausmacht, dann brauchen Sie keine Genehmigung – wohl aber die Zustimmung Ihres Vermieters, falls Sie zur Miete wohnen.

Wenn Sie Ihre Hauptwohnung während eigener Abwesenheiten komplett vermieten wollen, dann beantragen Sie die Genehmigung für die Hauptwohnung; die 100 Euro sind gegenüber dem Bußgeldrisiko eine überschaubare Größe.

Wenn Sie eine zweite Wohnung haben und auf mehr als 90 Vermietungstage kommen wollen, dann ist die Ferienvermietung in Berlin regelmäßig nicht der passende Weg. Prüfen Sie stattdessen die Vermietung an Monteure und Projektmitarbeitende mit Aufenthalten ab mehreren Wochen, die je nach Ausgestaltung nicht als Fremdenbeherbergung gilt – und lassen Sie diese Einordnung vorab prüfen.

Wenn die Wohnung vor Dezember 2013 bereits gewerblich genutzt wurde, dann sichern Sie den Bestandsschutz mit Belegen: alte Gewerbeanmeldung, Buchungsunterlagen, Steuerbescheide. Der Schutz endet, sobald die Nutzung einmal aufgegeben wird.

Checkliste für den Antrag

  • ☐ Zuständiges Wohnungsamt bestimmt (Bezirk, in dem die Wohnung liegt; die Anträge werden schriftlich eingereicht, eine Online-Einreichung gibt es nicht)
  • ☐ Antragsformular des Bezirks vollständig ausgefüllt und unterschrieben
  • ☐ Grundbuchauszug oder Mietvertrag beigelegt
  • ☐ Bei Mietwohnungen: schriftliche Erlaubnis des Vermieters
  • ☐ Meldebestätigung oder Ausweiskopie als Nachweis des Berliner Hauptwohnsitzes
  • ☐ Wohnflächenberechnung nach der einschlägigen Vorschrift
  • ☐ Antragsbegründung mit Belegen (siehe Mustertext unten)
  • ☐ Gebühr eingeplant: 100 Euro Hauptwohnung, 150 Euro Nebenwohnung, 225 Euro je Wohneinheit bei gewerblicher Nutzung
  • ☐ Bei Rücknahme oder Ablehnung werden ein Zehntel bis fünf Zehntel der vollen Gebühr fällig – das im Zeitplan berücksichtigen
  • ☐ Nach Erteilung: Registriernummer in alle Inserate eintragen, auch in bestehende
  • ☐ Übernachtungsteuer beim Finanzamt Marzahn-Hellersdorf elektronisch anmelden, Anmeldezeitraum ist seit 2026 das Kalendervierteljahr
  • ☐ Belegführung für die Vermietungstage aufsetzen, bevor der erste Gast kommt

Mustertext für die Antragsbegründung

Der folgende Absatz lässt sich übernehmen und an den eigenen Fall anpassen. Er deckt die Punkte ab, die die Bezirke erfahrungsgemäß sehen wollen: Lebensmittelpunkt, Umfang, Nachweisbarkeit.

Hiermit beantrage ich die Genehmigung zur zeitweisen Nutzung der Wohnung [Adresse, Lage im Haus, Wohnfläche] als Ferienwohnung. Die Wohnung ist meine Hauptwohnung; mein Lebensmittelpunkt bleibt dort bestehen. Ich bin seit [Datum] dort gemeldet, führe dort meinen Hausstand und nutze die Wohnung ganzjährig mit Ausnahme der unten genannten Zeiträume selbst. Eine Vermietung an Gäste ist ausschließlich während beruflich und privat bedingter Abwesenheiten vorgesehen, im Umfang von voraussichtlich [Zahl] Tagen im Jahr. Über jede Vermietung führe ich eine Aufstellung mit An- und Abreisedatum, Personenzahl und Buchungsquelle und lege sie auf Anforderung vor. Die Registriernummer werde ich unmittelbar nach Erteilung in allen Inseraten angeben. Als Nachweise füge ich bei: [Aufzählung].

Bei einer Nebenwohnung ersetzen Sie den Abschnitt zum Lebensmittelpunkt durch eine ausdrückliche Selbstverpflichtung auf höchstens 90 Tagesvermietungen im Kalenderjahr und beschreiben, wie Sie diese Grenze überwachen.

Wenn Post vom Wohnungsamt kommt

Ein Anhörungsschreiben nach § 55 OWiG ist kein Bußgeldbescheid, sondern die Gelegenheit zur Stellungnahme. Vier Schritte haben sich bewährt:

  1. Frist notieren und, falls sie knapp ist, schriftlich um Verlängerung bitten. Das wird in der Regel gewährt.
  2. Nichts telefonisch erklären. Was gesagt wird, landet im Vermerk.
  3. Die eigenen Unterlagen zusammenstellen: Belegungsübersicht, Buchungsbestätigungen, Meldescheine, Kontoauszüge, Inserat-Screenshots mit Datum. Wer eine Belegungsübersicht je Einheit führt, hat diesen Punkt in einer Stunde erledigt; wer sie nicht führt, braucht Wochen.
  4. Bei Beträgen im vierstelligen Bereich oder bei strittiger Einordnung von Haupt- und Nebenwohnung anwaltlichen Rat einholen, bevor die Stellungnahme abgeht.

Was in der Stellungnahme nicht fehlen sollte: eine nachvollziehbare Tageszählung. Die Behörde prüft, ob die 90 Tage eingehalten wurden, und sie prüft das anhand von Daten, die sie inzwischen auch von der Plattformseite bekommt. Eine eigene Zählung, die dazu passt, wirkt anders als eine nachträgliche Rekonstruktion.

Wo die Verwaltung im Alltag hängt

Die Genehmigung ist ein einmaliger Vorgang. Was danach bleibt, ist die laufende Nachweispflicht – und die scheitert selten am Willen, sondern an der Zeit. Eine Anfrage um 23 Uhr, ob die Wohnung im Oktober noch frei ist, beantwortet sich nicht von selbst: Entweder ist jemand erreichbar, oder die Anfrage geht an eine andere Unterkunft. Gleichzeitig muss jede Buchung so dokumentiert werden, dass sie zwei Jahre später noch belegbar ist, und jeder Gast einen Meldeschein ausfüllen, bevor er den Zugang bekommt.

Genau an dieser Stelle setzt Zimmerwache an. Der Gästechat beantwortet Nachrichten aus Airbnb, Booking und E-Mail innerhalb von Minuten, der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an, der Online-Check-in erfasst den Meldeschein auf Deutsch, Englisch und Polnisch, weitere Sprachen auf Wunsch, und die Berichte je Einheit zeigen, wie viele Vermietungstage im laufenden Jahr bereits angefallen sind. Wir betreiben selbst Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg und haben das System zuerst für den eigenen Bestand gebaut – die Tageszählung stand darin nicht zufällig früh auf der Liste. Wie die einzelnen Bausteine zusammenspielen, steht auf der Seite So funktioniert es, die Konditionen finden Sie unter Preise. Für die Meldescheinpflicht selbst haben wir zwei eigene Artikel: Meldeschein-Pflicht bei Ferienwohnungen und Meldepflicht bei Monteurzimmern. Wer den Ablauf ohne Personal vor Ort organisieren will, findet die Varianten unter Check-in ohne Personal.

Dieser Artikel gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Bezirke legen einzelne Punkte unterschiedlich aus, insbesondere bei der Abgrenzung von Haupt- und Nebenwohnung und bei der Frage, ab wann längerfristige Vermietung an Monteure als Fremdenbeherbergung gilt. Holen Sie im Zweifel eine Auskunft des zuständigen Wohnungsamts oder anwaltlichen Rat ein.

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Quellen