Wer als Mieter Zimmer oder Wohnung über Airbnb an Gäste vergibt, braucht dafür die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters, und zwar eine, die die kurzzeitige Vermietung an Touristen ausdrücklich abdeckt. Ohne diese Erlaubnis steht das eigene Mietverhältnis auf dem Spiel, und seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 gibt es keinen Anspruch auf Zustimmung, wenn die Untervermietung Gewinn abwerfen soll.

Die Größenordnung ist beachtlich: Laut Statistischem Bundesamt (Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026) wurden 2025 rund 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, rund 94 Prozent davon in Betrieben mit weniger als zehn Betten. Ein Teil dieser Angebote sind Mietwohnungen, und genau dort entstehen die meisten Streitfälle.

Die fünf Rechtsfragen auf einen Blick

Frage Antwort Rechtsgrundlage, Stand 13.10.2026
Brauche ich eine Erlaubnis? Ja, für jede Überlassung an Dritte, auch für einzelne Nächte Paragraf 540 Abs. 1 BGB
Reicht eine allgemeine Untermieterlaubnis? In der Regel nein, tageweise Vermietung an Touristen ist nicht automatisch erfasst BGH, 08.01.2014, VIII ZR 210/13
Muss der Vermieter zustimmen? Nur bei berechtigtem Interesse und nur für einen Teil der Wohnung; Gewinnabsicht reicht nicht Paragraf 553 BGB, BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23
Darf mir sofort gekündigt werden? Meist erst nach erfolgloser Abmahnung; danach reicht schon ein weiter bestehendes Inserat Paragraf 543 BGB, LG Berlin 67 T 29/15
Wer haftet für Schäden der Gäste? Der Mieter, auch wenn eine Erlaubnis vorliegt Paragraf 540 Abs. 2 BGB

Hinzu kommen Zweckentfremdungsverbote und Steuerrecht. Eine Genehmigung des Bezirksamts ersetzt nicht die Erlaubnis des Vermieters und umgekehrt.

Erlaubnis nach Paragraf 540 BGB: ohne Zustimmung keine einzige Nacht

Paragraf 540 Abs. 1 BGB ist eindeutig: Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Auf die Zahl der Nächte kommt es nicht an. Auch wer nur während des eigenen Urlaubs drei Wochenenden vermietet, überlässt die Wohnung Dritten.

Entscheidend ist der Umfang einer bereits erteilten Erlaubnis. Im Fall VIII ZR 210/13 hatte ein Berliner Mieter 2008 eine Untermieterlaubnis erhalten, mit einem Zuschlag von 13 Euro im Monat, weil er die Wohnung nur jedes zweite Wochenende nutzte. Ab 2011 bot er sie tageweise für bis zu vier Feriengäste an. Der Bundesgerichtshof stellte fest: Eine Untermieterlaubnis umfasst ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Vermietung an Touristen. Untervermietung bedeute gewöhnlich eine Überlassung für eine gewisse Dauer, nach Monaten oder Jahren bemessen.

Für die Praxis heißt das: Eine alte Erlaubnis für einen WG-Mitbewohner oder einen Untermieter während eines Auslandssemesters deckt Airbnb-Gäste nicht. Sie brauchen eine neue, ausdrückliche Erlaubnis.

Illustration: Mehrfamilienhaus mit Mietwohnung, daneben zwei Balken aus dem Rechenbeispiel, 2.387 Euro Überschuss nach Steuern im Jahr aus 90 Gästenächten in einem Zimmer und 3.456 Euro jährlicher Abstand zur zulässigen Miete im BGH-Fall, dazu die Zimmerwache-Eule mit Laptop
Rechenbeispiel Berlin: ein Zimmer mit 25 Prozent der Wohnfläche, 90 Nächte zu 60 Euro. Nach Gebühren, Reinigung, anteiliger Miete und Steuer bleiben 2.387,18 Euro im Jahr. Im BGH-Fall lag die eigene Miete 3.456 Euro im Jahr unter dem zulässigen Wert bei Neuvermietung.

Anspruch nach Paragraf 553 BGB: seit 28.01.2026 keiner bei Gewinnabsicht

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Paragraf 553 Abs. 1 BGB setzt dreierlei voraus: ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, die Überlassung nur eines Teils des Wohnraums und keinen Grund in der Person des Dritten, keine Überbelegung und keine sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter. Nach Absatz 2 darf der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof diesen Anspruch eingegrenzt. Ein Berliner Mieter zahlte 460 Euro Kaltmiete und vermietete die Wohnung für 962 Euro weiter; die Mietpreisbremse hätte höchstens 748 Euro erlaubt. Der Senat entschied, der Zweck der Untervermietung sei die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen, nicht die Gewinnerzielung. Wer Gewinn erzielen will, hat kein berechtigtes Interesse, und der Vermieter muss nicht zustimmen. Die ordentliche Kündigung des Mieters hatte Bestand.

Für Airbnb bedeutet das: Kurzzeitvermietung an Gäste wirft in aller Regel mehr ab als den anteiligen Mietaufwand, denn genau darum geht es den meisten Mietern. Einen Rechtsanspruch auf Zustimmung werden Sie damit kaum begründen können. Sie sind auf die freiwillige Zustimmung des Vermieters angewiesen, und die bekommt man am ehesten mit einem konkreten, begrenzten Vorschlag.

Kündigungsrisiko: 4 Urteile, erst Abmahnung, dann fristlos

Die unbefugte Überlassung an Dritte ist nach Paragraf 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung, wenn sie die Rechte des Vermieters erheblich verletzt. Nach Absatz 3 ist die Kündigung aber grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung zulässig. Die Rechtsprechung zu Airbnb-Fällen zeigt beide Seiten:

Entscheidung Sachverhalt Ergebnis
LG Berlin, 27.07.2016, 67 S 154/16 Drei Vermietungen an Touristen, Kündigung ohne Abmahnung, Konto zwei Tage später gelöscht Kündigung unwirksam, Abmahnung fehlte
LG Amberg, 09.08.2017, 24 S 299/17 Drei Vermietungen über Airbnb ohne Einwilligung, fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung Räumungsklage abgewiesen, Abmahnung erforderlich
LG Berlin, 03.02.2015, 67 T 29/15 Inserat bleibt nach Abmahnung online, auch ohne weitere Vermietung Fristlose Kündigung gerechtfertigt
BGH, 28.01.2026, VIII ZR 228/23 Gewinnbringende Untervermietung ohne Erlaubnis Ordentliche Kündigung wirksam

Die Abmahnung ist also keine Schonfrist, sondern die letzte Warnung. Ein Inserat, das nach der Abmahnung sichtbar bleibt, reichte dem Landgericht Berlin bereits für die fristlose Kündigung, auch wenn ein Dritter als Gastgeber eingetragen war.

Haftung nach Paragraf 540 Abs. 2 BGB: Der Mieter zahlt für Gästeschäden

Nach Paragraf 540 Abs. 2 BGB haftet der Mieter für das Verschulden seiner Gäste, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Ein Wasserschaden durch einen Gast oder ein verlorener Schlüssel zur Schließanlage landen also beim Mieter. Private Hausrat- und Haftpflichtverträge decken gewerbliche Nutzung häufig nicht ab; welche Klauseln dabei eine Rolle spielen, steht im Ratgeber Versicherungen für Ferienwohnungsvermieter. Airbnb selbst weist in seinem Artikel zum verantwortungsvollen Gastgeben in Deutschland darauf hin, dass Mietverträge und Bestimmungen der Hausgemeinschaft die Untervermietung einschränken können und Gastgeber dies selbst prüfen müssen.

Mit dem ersten Gast werden Sie zudem Beherbergungsbetrieb im Kleinen: Meldeschein für ausländische Gäste (Einzelheiten im Ratgeber Meldeschein-Pflicht bei Ferienwohnungen), gegebenenfalls Übernachtungsteuer oder Kurtaxe (Kurtaxe und Bettensteuer richtig abrechnen) und in vielen Städten ein Zweckentfremdungsverbot.

Zweckentfremdung in Berlin: bis 49 Prozent der Fläche ohne Genehmigung

In Berlin unterscheidet das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nach Fläche und Wohnungsart. Laut Service-Portal Berlin (abgerufen 28.10.2026) gilt:

  • Ein Zimmer der eigenen Berliner Hauptwohnung mit höchstens 49 Prozent der Wohnfläche (Küche und Bad zählen jeweils zur Hälfte) ist genehmigungsfrei. Nötig ist aber eine kostenfreie Anzeige beim Bezirksamt, um die Registriernummer zu erhalten.
  • Für mehr Fläche oder die ganze Hauptwohnung ist eine Genehmigung nötig, die 100 Euro je Wohneinheit kostet.
  • Mieter müssen dem Antrag die Einverständniserklärung des Eigentümers zur Vermietung an Touristen, eine Meldebescheinigung und den Mietvertrag beifügen.
  • Die Registriernummer muss in jedem Inserat sichtbar sein.

Ohne Zustimmung des Vermieters gibt es in Berlin also nicht einmal die Genehmigung. Die Bußgeldrahmen hat die Senatsverwaltung mit Mitteilung Nr. 1/2026 neu gefasst. Ausführlich: Kurzzeitvermietung in Berlin, für andere Städte Zweckentfremdung von Wohnraum im Bundesländervergleich.

Steuern: ab 520 Euro Einnahmen steuerpflichtig, Airbnb meldet mit

Einnahmen aus der Untervermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraf 21 EStG. Eine Vereinfachung gibt es nur für kleine Beträge: Nach R 21.2 Abs. 1 EStR kann das Finanzamt bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer angemieteten, im Übrigen selbst genutzten Wohnung auf die Besteuerung verzichten, wenn die Einnahmen 520 Euro im Jahr nicht übersteigen. Maßgeblich sind die Einnahmen, nicht der Gewinn.

Für Arbeitnehmer gilt zusätzlich Paragraf 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG: Liegen die Nebeneinkünfte über 410 Euro, ist eine Steuererklärung Pflicht. Abziehbar sind die anteilige Miete samt Nebenkosten, Reinigung, Wäsche, Airbnb-Servicegebühren und Ausstattung des Gästezimmers.

Unentdeckt bleibt dabei nichts: Nach der EU-Richtlinie DAC7, in Deutschland umgesetzt im Plattformen-Steuertransparenzgesetz, meldet Airbnb die Vergütungen seiner Gastgeber an die Steuerbehörden; Airbnb weist im Artikel zu Deutschland selbst darauf hin. Die Ausnahme für weniger als 30 Vorgänge und 2.000 Euro im Jahr gilt nach Paragraf 4 Abs. 5 PStTG nur für den Verkauf von Waren, nicht für die Vermietung von Immobilien. Wie die Angaben in die Anlage V gehören, beschreibt der Ratgeber Airbnb-Einnahmen in der Steuererklärung. Ob zusätzlich ein Gewerbe vorliegt, erklärt Gewerbeanmeldung für Ferienwohnungsvermietung.

Rechenbeispiel: ein Zimmer in Berlin, 90 Nächte im Jahr

Annahmen (Redaktionsbeispiel): Zweizimmerwohnung, 950 Euro Warmmiete im Monat, das Gästezimmer macht 25 Prozent der Wohnfläche aus und bleibt damit genehmigungsfrei. Vermietet werden 90 Nächte zu 60 Euro, verteilt auf 30 Aufenthalte. Airbnb berechnet im einheitlichen Gebührenmodell 15,5 Prozent; laut Airbnb-Hilfe zu Servicegebühren (abgerufen 13.10.2026) stellt Airbnb derzeit alle Gastgeber auf dieses Modell um. Die Berliner Übernachtungsteuer von 7,5 Prozent wird zusätzlich vom Gast erhoben und an das Finanzamt abgeführt (FAQ der Senatsverwaltung für Finanzen); sie ist hier ein durchlaufender Posten von 405 Euro.

Posten Betrag pro Jahr
Übernachtungsentgelte (90 × 60 Euro) 5.400,00 Euro
Airbnb-Servicegebühr 15,5 Prozent minus 837,00 Euro
Reinigung und Wäsche, 30 × 15 Euro (Redaktionsschätzung) minus 450,00 Euro
Anteilige Warmmiete (11.400 Euro × 25 Prozent × 90/365) minus 702,74 Euro
Überschuss vor Steuern 3.410,26 Euro
Einkommensteuer bei 30 Prozent Grenzsteuersatz (Redaktionsannahme) minus 1.023,08 Euro
Überschuss nach Steuern 2.387,18 Euro

Rund 2.400 Euro im Jahr, also etwa 200 Euro im Monat. Dem steht das Risiko gegenüber, die Wohnung zu verlieren. Im BGH-Fall lag die Kaltmiete 288 Euro unter dem, was die Mietpreisbremse bei Neuvermietung zugelassen hätte. Das sind 3.456 Euro im Jahr, mehr als der gesamte Überschuss aus der Gästevermietung. Bei Altverträgen in angespannten Märkten ist der Abstand zur Marktmiete oft noch größer. Ein Untermietzuschlag, wie die 13 Euro im Monat aus dem Fall VIII ZR 210/13, fällt dagegen kaum ins Gewicht und ist deshalb ein vernünftiges Angebot an den Vermieter.

Entscheidungshilfe: 6 Fälle mit klarer Antwort

  • Wenn Ihr Mietvertrag die Untervermietung verbietet oder schweigt und Sie keine schriftliche Erlaubnis haben, dann inserieren Sie nicht, sondern fragen Sie zuerst schriftlich an.
  • Wenn Sie eine ältere Untermieterlaubnis für Dauermieter haben, dann gilt sie nach VIII ZR 210/13 nicht für Feriengäste. Holen Sie eine Ergänzung ein, die die kurzzeitige Vermietung ausdrücklich nennt.
  • Wenn Sie nur während eigener Abwesenheit die ganze Wohnung vergeben wollen, dann besteht kein Anspruch nach Paragraf 553 BGB (nur ein Teil der Wohnung ist geschützt), und in Berlin brauchen Sie zusätzlich eine Genehmigung für 100 Euro.
  • Wenn der Vermieter ablehnt, dann lassen Sie es. Ein Anspruch wird sich bei Gewinnabsicht kaum begründen lassen; eine Sonderkündigung nach Paragraf 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist zwar möglich, kostet aber die eigene Wohnung.
  • Wenn bereits eine Abmahnung vorliegt, dann löschen Sie das Inserat sofort vollständig, nicht nur den Kalender sperren. Ein sichtbares Inserat reicht für die fristlose Kündigung.
  • Wenn Sie dauerhaft und mit mehreren Einheiten vermieten wollen, dann ist eine eigene Wohnung oder eine gewerblich gemietete Einheit mit ausdrücklicher Vertragsklausel der tragfähigere Weg.

Musterbrief: Bitte um Erlaubnis zur kurzzeitigen Vermietung

Betreff: Bitte um Erlaubnis zur kurzzeitigen Vermietung eines Zimmers, Mietvertrag vom [Datum], Wohnung [Adresse, Lage]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Ihre Erlaubnis, das Zimmer [Bezeichnung, ca. ... Quadratmeter, rund ... Prozent der Wohnfläche] meiner Wohnung zeitweise an Gäste zu vermieten, auch tageweise über Buchungsplattformen. Ich wohne weiterhin selbst in der Wohnung; sie bleibt mein Lebensmittelpunkt.

Ich schlage folgenden Rahmen vor: höchstens [Zahl] Nächte im Jahr, höchstens [Zahl] Gäste gleichzeitig, Einhaltung der Hausordnung und der Ruhezeiten, Anmeldung der Gäste nach den gesetzlichen Vorgaben, Registriernummer bzw. Genehmigung der Behörde vor dem ersten Inserat. Für Schäden durch Gäste hafte ich nach Paragraf 540 Absatz 2 BGB; eine passende Haftpflichtversicherung weise ich Ihnen auf Wunsch nach. Für die zusätzliche Nutzung biete ich einen Zuschlag von [Betrag] Euro monatlich an.

Die Erlaubnis kann für mich jederzeit mit einer Frist von [Zahl] Wochen widerrufen werden, wenn es berechtigte Beschwerden aus dem Haus gibt. Für eine schriftliche Bestätigung, die die kurzzeitige Vermietung an Touristen ausdrücklich nennt, wäre ich Ihnen dankbar. In Berlin benötige ich zusätzlich eine Einverständniserklärung des Eigentümers für das Bezirksamt.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Checkliste: 9 Punkte vor dem ersten Gast

  • ☐ Mietvertrag auf Klauseln zu Untervermietung und gewerblicher Nutzung geprüft
  • ☐ Schriftliche Erlaubnis liegt vor und nennt die kurzzeitige Vermietung an Touristen ausdrücklich
  • ☐ Bei vermieteten Eigentumswohnungen: Regeln der Eigentümergemeinschaft mitgeprüft (siehe Ferienwohnung in der Eigentümergemeinschaft)
  • ☐ Zweckentfremdungsrecht der Stadt geprüft, Anzeige oder Genehmigung gestellt, Registriernummer im Inserat
  • ☐ Haftpflicht- und Hausratversicherung auf Ausschlüsse für gewerbliche Nutzung geprüft
  • ☐ Meldeschein und Übernachtungsteuer bzw. Kurtaxe organisiert
  • ☐ Einnahmen und Kosten getrennt aufgezeichnet, Steuererklärung ab 410 Euro Nebeneinkünften eingeplant
  • ☐ Hausordnung für Gäste vorbereitet, Ruhezeiten im Inserat genannt
  • ☐ Erreichbarkeit für Gäste und Nachbarn geregelt, auch nachts

Gästefragen um 23 Uhr: Antwort, bevor der Nachbar sich beschwert

Mit der Erlaubnis beginnt die eigentliche Arbeit: Anfragen kommen über Airbnb, später vielleicht über Booking.com, Fragen zum Schlüssel kommen um 23 Uhr, und Beschwerden der Nachbarn landen beim Vermieter, wenn niemand rechtzeitig reagiert. Gerade für Mieter ist das heikel, weil jede Beschwerde aus dem Haus die Erlaubnis gefährdet. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail auf Grundlage dessen, was Sie für Ihre Unterkunft hinterlegt haben, also auch Fragen zu Schlüssel, Hausordnung und Nachtruhe, und der Telefonassistent gibt dieselben Auskünfte rund um die Uhr. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise und So funktioniert es.

Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand vom 13.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Mietverträge, örtliche Satzungen und Ihre persönliche Steuersituation können zu anderen Ergebnissen führen.

Quellen