Eine Eigentumswohnung dürfen Sie grundsätzlich an Feriengäste vermieten, wenn die Teilungserklärung und die Vereinbarungen der Eigentümer nichts anderes bestimmen. Ein späteres Verbot per Mehrheitsbeschluss ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Ihre Zustimmung nicht möglich. Entscheidend ist deshalb, was in Ihrer Gemeinschaftsordnung steht, und wie Sie mit Hausordnung, Kosten und Nachbarn umgehen.

Das Thema betrifft viele Vermieter: Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 rund 68,3 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, ein Plus von 13,0 Prozent gegenüber 2024; rund 94 Prozent davon entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten (Destatis, Pressemitteilung Nr. 266 vom 28.07.2026). Ein Teil dieser kleinen Einheiten liegt in Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaft. Dort gilt neben dem öffentlichen Recht auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Was die Gemeinschaft darf: acht Maßnahmen im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt, welche Regelungen eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit treffen kann und wo die Grenze liegt.

Maßnahme Mehrheit genügt? Rechtsgrundlage Beleg
Ferienvermietung in einer „Wohnung" ohne besondere Regel Erlaubt, kein Beschluss nötig Paragraf 13 Abs. 1 WEG BGH, 15.01.2010, V ZR 72/09
Nachträgliches Verbot kurzzeitiger Vermietung Nein, Zustimmung aller Eigentümer Mehrheitsfeste Zweckbestimmung, Art. 14 GG BGH, 12.04.2019, V ZR 112/18
Verbot oder Genehmigungsvorbehalt von Anfang an in der Teilungserklärung Wirksam, bindet Käufer bei Grundbucheintrag Paragraf 10 Abs. 1 und 3 WEG BGH, V ZR 72/09
Hausordnung (Ruhezeiten, Müll, Treppenhaus) Ja Paragraf 19 Abs. 2 Nr. 1, Paragraf 25 Abs. 1 WEG Gesetzestext
Abweichende Verteilung einzelner Kosten Ja Paragraf 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Gesetzestext
Vertragsstrafe für Vermietung ohne Zustimmung Nein, Beschluss nichtig Keine Beschlusskompetenz BGH, 22.03.2019, V ZR 105/18
Fest montierte Zugangstechnik am Gemeinschaftseigentum Nur mit Gestattungsbeschluss Paragraf 20 Abs. 1 WEG Gesetzestext
Unterlassung bei konkreten Störungen oder zweckwidriger Nutzung verlangen Ja, durch die Gemeinschaft Paragraf 9a Abs. 2 WEG, Paragraf 1004 BGB BGH, 28.01.2022, V ZR 86/21

Stand der Normen: Abruf auf gesetze-im-internet.de am 12.10.2026.

Teilungserklärung lesen: fünf Formulierungen und ihre Folgen

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung legt fest, ob eine Einheit Wohnungseigentum oder Teileigentum ist und welche Nutzung erlaubt ist. Der BGH hat 2010 klargestellt: Wollen Eigentümer bestimmte Nutzungen verhindern, müssen sie diese „in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen" (Haufe zu V ZR 72/09). Daraus ergibt sich diese Entscheidungshilfe:

Wenn in der Teilungserklärung steht … dann gilt für die Ferienvermietung …
„Wohnung" ohne weitere Einschränkung grundsätzlich zulässig; Maßstab ist, ob die Nachbarn über das bei Wohnnutzung typische Maß hinaus beeinträchtigt werden
ausdrücklich: Vermietung an Feriengäste oder Touristen gestattet abgesichert, auch gegen spätere Mehrheitsbeschlüsse mit Öffnungsklausel
Vermietung nur mit Zustimmung des Verwalters Zustimmung vorher schriftlich einholen; in dem Fall V ZR 105/18 durfte der Verwalter sie nur aus wichtigem Grund verweigern
ausdrückliches Verbot kurzzeitiger Vermietung oder Mindestmietdauer Ferienvermietung unzulässig, solange die Regel nicht von allen geändert wird
„Teileigentum", „Laden", „Büro", „Gewerbeeinheit" in der Regel unzulässig, weil Ferienvermietung Wohnnutzung ist

Der letzte Fall ist in der Praxis häufig. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verurteilte 2019 den Eigentümer einer als „Gewerbeeinheit (Laden)" ausgewiesenen Einheit zur Unterlassung der Ferienvermietung; dass er Wäsche- und Reinigungsservice anbot, änderte daran nichts. Angedroht wurde ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro je Zuwiderhandlung (AG Tempelhof-Kreuzberg, 28.11.2019, 72 C 166/18 WEG). In einem Spandauer Fall mit drei Ladeneinheiten bestätigte das Landgericht Berlin eine ähnliche Verurteilung; der BGH wies die Beschwerde 2019 aus formellen Gründen zurück (VDIV zu V ZR 81/19).

Für Monteurzimmer in einer Eigentumswohnung gilt im Ansatz dasselbe. Der BGH-Fall von 2010 betraf Wohnungen in Berlin, die tage- oder wochenweise an Berlinbesucher und Geschäftsreisende vermietet wurden. Wechselnde Handwerker sind nach Einschätzung der Redaktion vergleichbar zu behandeln. Die Grenze bleibt die Beeinträchtigung: Sechs Monteure in einer Zweizimmerwohnung erzeugen mehr Verkehr im Treppenhaus als eine Familie im Urlaub.

Illustration: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, daneben zwei Balken aus dem Rechenbeispiel zum Hausgeld, 360 Euro Anteil an der Treppenhausreinigung ohne Sonderregel und 1.920 Euro mit Beschluss über Zusatzreinigung nach Gästewechseln, dazu die Zimmerwache-Eule mit Schlüssel
Rechenbeispiel mit acht Wohnungen und 180 belegten Nächten: Ohne Sonderregel zahlen Sie 360 Euro im Jahr für die Treppenhausreinigung, mit Zusatzreinigung nach 52 Gästewechseln 1.920 Euro, also 8,67 Euro mehr je belegter Nacht.

Unterlagen beschaffen: rund 40 Euro für Grundbuch und Teilungserklärung

Wer nicht weiß, was in seiner Gemeinschaftsordnung steht, kann es mit wenig Aufwand klären. Das Grundbuch und die Urkunden, auf die es Bezug nimmt, darf einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, und Abschriften verlangen (Paragraf 12 GBO). Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse ohne Weiteres; zusätzlich können Sie von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (Paragraf 18 Abs. 4 WEG). Die Beschluss-Sammlung muss der Verwalter auch einem Dritten zeigen, den ein Eigentümer ermächtigt hat, etwa einer Kaufinteressentin mit Vollmacht des Verkäufers (Paragraf 24 Abs. 7 und 8 WEG).

Die Gebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Anlage 1, Abruf 12.10.2026):

Leistung Gebühr Kostenverzeichnis
Grundbuchausdruck, unbeglaubigt 10,00 Euro Nr. 17000
Amtlicher Ausdruck 20,00 Euro Nr. 17001
Grundbuch als Datei, unbeglaubigt 5,00 Euro Nr. 17002
Kopien, erste 50 Seiten 0,50 Euro je Seite Nr. 31000
Kopien, jede weitere Seite 0,15 Euro je Seite Nr. 31000

Rechenbeispiel: Eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung umfasst 80 Seiten (Seitenzahl als Redaktionsannahme). Die Kopie kostet 50 × 0,50 Euro plus 30 × 0,15 Euro, also 25,00 plus 4,50 gleich 29,50 Euro. Mit dem unbeglaubigten Grundbuchausdruck für 10,00 Euro liegen Sie bei 39,50 Euro.

Nachträgliches Verbot: Ohne Ihre Zustimmung ist ein Beschluss angreifbar

Im Fall V ZR 112/18 hatte eine Gemeinschaft aus acht Wohnungen im Emsland per Dreiviertelmehrheit beschlossen, kurzzeitige Vermietung künftig auszuschließen, obwohl die Teilungserklärung sie ausdrücklich erlaubte. Grundlage war eine Öffnungsklausel. Der BGH erklärte den Beschluss für rechtswidrig: Die Zweckbestimmung einer Einheit gehört zu den „mehrheitsfesten" Rechten, ein Eingriff braucht die Zustimmung des betroffenen Eigentümers; Regeln, die alle Einheiten betreffen, brauchen alle Stimmen (VDIV zu V ZR 112/18; LTO vom 12.04.2019). Dass die Nachbarn die Gäste nicht kennen, ist nach dem BGH für sich genommen keine Störung.

Für die Praxis wichtig ist die Frist. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (Paragraf 45 WEG); sie richtet sich gegen die Gemeinschaft (Paragraf 44 WEG). Wer eine Versammlung verpasst, sollte das Protokoll deshalb sofort anfordern und nicht bis zur nächsten Jahresversammlung warten. Ob ein Beschluss nur anfechtbar oder von vornherein nichtig ist, klärt im Zweifel eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Einfache Mehrheit genügt für Hausordnung, Kostenverteilung und Unterlassung

Ohne Ihre Zustimmung kann die Gemeinschaft die Ferienvermietung nicht verbieten, sie kann sie aber mit einfacher Mehrheit regeln.

Hausordnung. Ruhezeiten, Mülltrennung, Nutzung von Fahrradkeller und Hof beschließen die Eigentümer als Teil ordnungsmäßiger Benutzung (Paragraf 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Sie gilt auch für Ihre Gäste, und Sie müssen dafür sorgen, dass diese sie kennen (Paragraf 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Kosten. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten darf die Gemeinschaft eine vom Miteigentumsanteil abweichende Verteilung beschließen (Paragraf 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eine Vertragsstrafe ist dagegen ausgeschlossen: Im Fall V ZR 105/18 hatte eine Gemeinschaft 500 Euro je unerlaubter Vermietung und 2.000 bis 4.000 Euro je Monat beschlossen; der BGH erklärte das für nichtig (Haufe vom 06.05.2019).

Unterlassung. Ständige Lärmstörungen oder Verstöße gegen die Hausordnung muss niemand hinnehmen. Seit dem 01.12.2020 macht Unterlassungsansprüche wegen zweckwidriger Nutzung allein die Gemeinschaft geltend, nicht mehr der einzelne Nachbar (Rechtslupe zu BGH V ZR 86/21; Paragraf 9a Abs. 2 WEG). Für Vermieter heißt das: Der Konflikt landet in der Eigentümerversammlung, und dort entscheidet die Stimmung im Haus.

Rechenbeispiel Hausgeld: 8,67 Euro mehr je belegter Nacht

Annahmen (Redaktionsbeispiel): Anlage mit acht Wohnungen, Ihr Miteigentumsanteil 125/1.000, Treppenhausreinigung 2.880 Euro im Jahr, 180 belegte Nächte bei 52 Gästewechseln (im Schnitt rund 3,5 Nächte je Aufenthalt), Zusatzreinigung 30 Euro je Gästewechsel.

Posten Ohne Sonderregel Mit Beschluss über Zusatzreinigung
Anteil reguläre Reinigung (125/1.000 von 2.880 Euro) 360,00 Euro 360,00 Euro
Zusatzreinigung nach Gästewechsel, 52 × 30 Euro, allein Ihnen zugeordnet – 1.560,00 Euro
Summe im Jahr 360,00 Euro 1.920,00 Euro
je Monat 30,00 Euro 160,00 Euro
je belegte Nacht 2,00 Euro 10,67 Euro

Die Sonderregel kostet hier 1.560 Euro im Jahr oder 8,67 Euro je belegter Nacht. Der Betrag gehört in die Preiskalkulation, ähnlich wie die Reinigungsgebühr. Wer selbst einen fairen Vorschlag zur Kostenverteilung in die Versammlung einbringt, verhandelt meist entspannter als jemand, gegen den ein Antrag gestellt wird (Redaktionseinschätzung).

Konflikte vermeiden: sechs Regeln für das Mehrfamilienhaus

Die meisten Streitfälle in Eigentümeranlagen beginnen nicht mit einem Paragrafen, sondern mit Lärm am Abend, Koffern im Treppenhaus oder falsch entsorgtem Müll. Diese Regeln haben sich bewährt:

  1. Hausordnung in den Gästeunterlagen und in der Buchungsbestätigung, nicht nur als Aushang. Ein Muster finden Sie unter Hausordnung für Ferienwohnung und Monteurzimmer.
  2. Nachtruhe ausdrücklich nennen; was bei Beschwerden zu tun ist, steht im Ratgeber zu Lärmbeschwerden von Nachbarn.
  3. Eine Telefonnummer für Miteigentümer, unter der rund um die Uhr jemand erreichbar ist.
  4. Maximale Belegung im Inserat an die Wohnungsgröße anpassen, statt jedes Bett zu nutzen.
  5. Schlüssel und Zugangscodes nicht im Hausflur deponieren; fest montierte Technik am Gemeinschaftseigentum nur nach Beschluss.
  6. Gäste korrekt melden und den Meldeschein aufbewahren, siehe Meldeschein-Pflicht bei Ferienwohnungen.

Punkt drei ist der aufwendigste, denn Gästefragen kommen auch um 23 Uhr. Zimmerwache beantwortet Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail auf Grundlage dessen, was Sie für jede Wohnung hinterlegt haben, also auch Fragen zu Hausordnung, Nachtruhe oder Mülltrennung, und der Telefonassistent gibt dieselben Auskünfte rund um die Uhr. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise.

Mustertext: Mitteilung an Verwaltung und Miteigentümer vor der ersten Buchung

Eine kurze, sachliche Mitteilung vor der ersten Buchung nimmt vielen Konflikten die Schärfe. Passen Sie die Angaben in Klammern an:

Betreff: Vermietung der Wohnung Nr. [Nummer] an Feriengäste ab [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich vermiete meine Wohnung Nr. [Nummer] ab [Datum] tage- und wochenweise an Gäste. Die Teilungserklärung vom [Datum] weist die Einheit als Wohnungseigentum aus und enthält keine Beschränkung der Vermietung [oder: Die nach Ziffer [x] der Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung beantrage ich hiermit].

Die Wohnung ist für höchstens [Zahl] Personen ausgeschrieben. Alle Gäste erhalten vor Anreise die Hausordnung, die Nachtruhe von [Uhrzeit] bis [Uhrzeit] und die Regeln zur Mülltrennung. Bei Fragen oder Störungen erreichen Sie uns rund um die Uhr unter [Telefonnummer] oder [E-Mail-Adresse].

Sollte durch den Gästewechsel zusätzlicher Reinigungsaufwand im Treppenhaus entstehen, bin ich bereit, über eine Kostenregelung nach Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG zu sprechen.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Checkliste: 11 Punkte vor Kauf oder Umstellung auf Ferienvermietung

  • ☐ Grundbuchausdruck angefordert: Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch?
  • ☐ Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vollständig gelesen, einschließlich aller Nachträge
  • ☐ Nach „Vermietung", „Zustimmung", „Verwalter", „Öffnungsklausel" und „Nutzung" gesucht
  • ☐ Beschluss-Sammlung der letzten Jahre eingesehen (Paragraf 24 Abs. 7 WEG)
  • ☐ Protokolle auf Beschwerden über Feriengäste oder geplante Anträge geprüft
  • ☐ Geltende Hausordnung besorgt und in die Gästeunterlagen übernommen
  • ☐ Zustimmung des Verwalters eingeholt, falls die Gemeinschaftsordnung sie verlangt
  • ☐ Kommunale Genehmigung geprüft, siehe Zweckentfremdung von Wohnraum und für die Hauptstadt Kurzzeitvermietung in Berlin
  • ☐ Versicherung auf gewerbliche Kurzzeitvermietung umgestellt, siehe Versicherungen für Ferienwohnungsvermieter
  • ☐ Erreichbarkeit rund um die Uhr für Gäste und Nachbarn organisiert
  • ☐ Versammlungstermine im Kalender, Anfechtungsfrist von einem Monat bekannt

Genehmigung der Stadt: WEG-Recht und Zweckentfremdungsrecht getrennt prüfen

Die Regeln des WEG klären nur das Verhältnis zu den Miteigentümern. Ob eine Stadt die Kurzzeitvermietung genehmigen muss, richtet sich nach Landesrecht und kommunalen Satzungen. Umgekehrt hilft eine Genehmigung der Behörde nichts, wenn die Gemeinschaftsordnung die Nutzung ausschließt. Prüfen Sie deshalb beide Ebenen getrennt. Bei Teileigentum greift das Zweckentfremdungsrecht übrigens nicht, weil kein Wohnraum betroffen ist; der zivilrechtliche Streit mit der Gemeinschaft bleibt trotzdem bestehen (VDIV zu V ZR 81/19).

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Rechtslage (Stand 12.10.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die Auslegung Ihrer Teilungserklärung und bei angefochtenen Beschlüssen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Weiterlesen: Untervermietung über Airbnb als Mieter: Erlaubnis, Kündigungsrisiko und Steuern.

Quellen