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Lärm ist ein häufiger Anlass, aus dem Nachbarn sich gegen eine Ferienwohnung wenden. Rechtlich ist die Nachtruhe in Berlin und Brandenburg von 22 bis 6 Uhr geschützt, unzulässiger Lärm kann nach Paragraf 117 OWiG mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden, und wiederholte Störungen können die Vermietung selbst gefährden. Wer Hausregeln, Gästeansprache und eine feste Reaktionszeit in der Nacht organisiert, senkt das Risiko, dass aus einer Beschwerde ein Dauerstreit wird.

Das Thema betrifft viele: Über Airbnb, Booking.com und Expedia wurden 2025 in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienunterkünften gebucht, 13,0 Prozent mehr als im Vorjahr (Destatis, Stand 28.07.2026). Jede dieser Nächte findet in einer Nachbarschaft statt. Unten stehen die Rechtslage in einer Tabelle, die Kosten der Vorbeugung je Nacht, eine Checkliste und ein Notfallplan für die Beschwerde um 23 Uhr.

Rechtslage bei Lärm: Nachtruhe 22 bis 6 Uhr, Bußgeld bis 5.000 Euro

Lärmschutz ist geteilt geregelt. Das Bundesrecht setzt den allgemeinen Rahmen, die Länder regeln den Lärm, der von Menschen ausgeht, und das Zivilrecht gibt Nachbarn eigene Ansprüche.

Regel Inhalt Wen sie trifft Quelle (Stand 07.10.2026)
Paragraf 117 OWiG Lärm ohne berechtigten Anlass, der die Nachbarschaft erheblich belästigen kann, ist ordnungswidrig; Geldbuße bis 5.000 Euro Verursacher, also meist der Gast gesetze-im-internet.de
LImSchG Berlin Nachtruhe 22 bis 6 Uhr, Sonn- und Feiertagsruhe; Novelle seit Ende 2023 in Kraft Verursacher in Berlin berlin.de, Senatsverwaltung
Paragraf 10 LImschG Brandenburg Von 22 bis 6 Uhr sind Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören können; Gemeinden können abweichen Verursacher in Brandenburg bravors.brandenburg.de
Paragraf 1004 BGB Eigentümer können Beseitigung und Unterlassung einer Beeinträchtigung verlangen Störer, je nach Fall auch der Vermieter gesetze-im-internet.de
BGH, V ZR 72/09 (15.01.2010) Ferienvermietung ist zulässige Wohnnutzung, wenn Teilungserklärung und Vereinbarungen nichts anderes bestimmen Wohnungseigentümer haufe.de
BGH, V ZR 112/18 (12.04.2019) Nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung nur mit Zustimmung aller Eigentümer Wohnungseigentümer lto.de
BGH, VIII ZR 210/13 (08.01.2014) Eine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht die tageweise Vermietung an Touristen Mieter, die selbst untervermieten heuking.de

Die Bußgeldvorschriften richten sich an den, der den Lärm macht. Das entlastet Sie als Vermieter aber nur auf dem Papier. Nachbarn und Hausverwaltungen wenden sich an Sie, nicht an den Gast, der in drei Tagen abreist. Als Wohnungseigentümer sind Sie Mitglied der Gemeinschaft, als Mieter Ihrem Vermieter verpflichtet. Die BGH-Urteile zeigen den Kern: Die Ferienvermietung an sich ist in vielen Eigentumsanlagen erlaubt, die Störung ist es nie. Ob in Ihrer Stadt zusätzlich eine Genehmigung nötig ist, klärt der Artikel zur Zweckentfremdung von Wohnraum.

Airbnb und Booking.com: Partyverbot und feste Ruhezeit in den Hausregeln

Airbnb hat sein weltweites Partyverbot am 28. Juni 2022 zur dauerhaften Richtlinie gemacht. Störende Partys und Veranstaltungen sind verboten, Verstöße können zur Sperrung des Gastkontos führen; 2021 wurden nach Airbnb-Angaben weltweit über 6.600 Gäste wegen Verstößen gesperrt (Airbnb Newsroom, Stand 28.06.2022). Für Gastgeber empfiehlt Airbnb, Partys in den Hausregeln auszuschließen, eine Höchstzahl an Gästen festzulegen, Hausregeln ausgedruckt in der Unterkunft auszuhängen und Nachbarn über Ankünfte zu informieren (Airbnb-Hilfe, Artikel 3179, abgerufen 07.10.2026). Nachbarn können Probleme außerdem direkt über den Nachbarschafts-Support von Airbnb melden.

Booking.com zeigt Hausregeln auf der Unterkunftsseite und im Buchungsablauf; Gäste müssen ihnen zustimmen, um zu buchen. Einstellbar sind unter anderem Partys, Ruhezeiten, Sperrstunde und Höchstzahl der Gäste (Booking.com Partnerhilfe, abgerufen 07.10.2026). Die Ruhezeit wird dabei als volle Stunde für Beginn und Ende hinterlegt, etwa 22 bis 8 Uhr (Booking.com Connectivity-Dokumentation, abgerufen 07.10.2026).

Praktisch heißt das: Tragen Sie die Ruhezeit auf beiden Plattformen identisch ein, schließen Sie Partys aus und wiederholen Sie beides in der Hausordnung in der Wohnung. Eine Vorlage finden Sie im Artikel Hausordnung für Ferienwohnung und Monteurzimmer.

Illustration: Uhr auf 23 Uhr, daneben vier Schritte des Notfallplans bei einer Lärmbeschwerde, Nachbarn bestätigen in Minute 0, Gast anschreiben bis Minute 2, anrufen bis Minute 10, Plattform ab Minute 15, dazu die Zimmerwache-Eule mit Handy
Notfallplan bei Lärmbeschwerde: Nachbarn sofort bestätigen, Gast bis Minute 2 schriftlich ansprechen, bis Minute 10 anrufen, ab Minute 15 die Plattform einschalten.

Lärmmessgeräte in der Ferienwohnung: fünf Geräte von 33,71 bis 171,95 Euro

Ein Messgerät ersetzt keine Hausregel, aber es macht Lärm sichtbar, bevor ein Nachbar anruft. Airbnb erlaubt Lärm-Dezibel-Messgeräte im Inneren, wenn sie nur Pegel und Dauer messen und keinen Ton aufzeichnen, nicht in Schlafzimmern, Badezimmern oder Schlafbereichen stehen und im Inserat auf sie hingewiesen wird; den Standort müssen Sie nicht nennen (Airbnb-Hilfe, Artikel 3061, Regeln seit 30.04.2024). Geräte, die Ton aufnehmen oder übertragen, gelten dort als Aufnahmegeräte und sind innen verboten. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf in der Herstellerdokumentation, dass das Gerät nur den Pegel erfasst. Für Außenkameras gelten eigene Regeln, siehe Kameras an der Ferienwohnung.

Für Vermieter kommen zwei Gerätearten infrage: ein dauerhaft installierter Sensor mit App-Benachrichtigung und ein Handmessgerät, mit dem Sie eine Beschwerde vor Ort prüfen und dokumentieren.

Modell Preis ab (Stand) Stärken Schwächen Für wen geeignet
Netatmo Healthy Home Coach (Smarter Raumluftsensor) 79,90 Euro (Geizhals, 2026); Hersteller 119,99 Euro (netatmo.com, 07.10.2026) bei Amazon* Misst laufend Geräuschpegel, dazu Temperatur, Luftfeuchte und CO2; anpassbare Benachrichtigungen per App Keine eigenen Zeitfenster für Meldungen (homeandsmart.de); WLAN und Netzbetrieb nötig Vermieter, die Lärm aus der Ferne sehen wollen
PeakTech 5175 33,71 Euro (Geizhals, Listung 2025) bei Amazon* Niedriger Einstiegspreis, Messung direkt vor Ort Keine Fernmeldung, keine Speicherung laut Listung Gelegentliche Kontrolle bei Beschwerden
Voltcraft SL-200 62,89 Euro (Geizhals, Listung 2025) bei Amazon* Digitales Handmessgerät eines verbreiteten Messtechnik-Anbieters Keine Fernmeldung Vermieter in der Nähe der Wohnung
PeakTech 5055 79,90 Euro (Geizhals, 2026) bei Amazon* Handmessgerät der mittleren Preisklasse Keine Fernmeldung Wer mehrere Einheiten prüft
Trotec SL400 171,95 Euro (Geizhals, 2026) bei Amazon* Logging-Funktion, Messwerte lassen sich über einen Zeitraum speichern; mit Koffer Höchster Preis im Vergleich Wer Messreihen für einen Streit mit der Hausverwaltung dokumentieren will

Die Preise schwanken; maßgeblich ist der Stand beim Abruf. Eigene Testergebnisse haben wir zu diesen Geräten nicht.

Rechenbeispiel: Vorbeugung kostet 0,77 Euro je belegter Nacht

Ein Beispiel für eine Zweizimmerwohnung, die an 180 Nächten im Jahr belegt ist (Belegung als Redaktionsschätzung):

Posten Betrag
Raumluftsensor mit Geräuschmessung (Netatmo, Geizhals) 79,90 Euro
Handmessgerät (PeakTech 5175, Geizhals) 33,71 Euro
Filzgleiter, Türpuffer, Aushang der Hausordnung (Redaktionsschätzung) 25,00 Euro
Summe im ersten Jahr 138,61 Euro
Je belegter Nacht (138,61 Euro / 180) 0,77 Euro

Zum Vergleich: Müssen Sie wegen einer eskalierten Lärmnacht einem Folgegast drei Nächte zu 95 Euro erstatten, weil der Konflikt mit dem Nachbarn in dessen Aufenthalt hineinreicht, sind das 285 Euro (Redaktionsschätzung) und damit mehr als das Doppelte der Vorbeugung eines ganzen Jahres. Nicht eingerechnet sind Folgen, die sich schwer beziffern lassen: eine Bewertung mit Hinweis auf Hausstreit, ein Beschwerdebrief der Hausverwaltung oder ein Antrag in der nächsten Eigentümerversammlung.

Checkliste: zwölf Punkte gegen Lärmbeschwerden je Einheit

  • ☐ Partys auf Airbnb und Booking.com in den Hausregeln ausgeschlossen
  • ☐ Ruhezeit 22 bis 8 Uhr auf beiden Plattformen identisch hinterlegt
  • ☐ Höchstzahl der Gäste passend zur Bettenzahl, keine zusätzlichen Besucher am Abend
  • ☐ Hausordnung mit Ruhezeit, Müll und Treppenhaus in der Wohnung ausgehängt
  • ☐ Ruhezeit in der Nachricht vor Anreise erwähnt, nicht nur im Kleingedruckten
  • ☐ Filzgleiter unter Stühlen und Tischen, Türpuffer an Zimmertüren
  • ☐ Teppich oder Läufer auf Holz- und Fliesenböden in Wohnung mit Nachbarn darunter
  • ☐ Lärmmessgerät nur außerhalb von Schlafräumen und Bad, im Inserat angegeben
  • ☐ Nachbarn haben eine Telefonnummer, die nachts erreichbar ist
  • ☐ Teilungserklärung beziehungsweise Mietvertrag auf Regeln zur Ferienvermietung geprüft
  • ☐ Ankunftszeiten so gelegt, dass Koffer nicht nach 22 Uhr durchs Treppenhaus rollen
  • ☐ Wiederholte Beschwerden aus einer Buchungsart erfasst (etwa Gruppen am Wochenende)

Ein Punkt verdient Betonung: die erreichbare Nummer für Nachbarn. Wer nachts niemanden erreicht, ruft die Polizei oder schreibt an die Hausverwaltung. Beides ist für Sie die teurere Variante.

Entscheidungshilfe: sechs Fälle für Eigentümer, Mieter und Monteurzimmer

  • Wenn Sie Eigentümer sind und die Teilungserklärung schweigt, dann ist die Ferienvermietung grundsätzlich zulässig (BGH V ZR 72/09). Konkrete Störungen müssen Sie trotzdem abstellen; ein späteres Verbot per Mehrheitsbeschluss wäre ohne Ihre Zustimmung rechtswidrig (BGH V ZR 112/18).
  • Wenn Sie Mieter sind, dann brauchen Sie die ausdrückliche Erlaubnis Ihres Vermieters für die Vermietung an Touristen. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis genügt nach BGH VIII ZR 210/13 nicht, und Lärmbeschwerden sind oft der Anlass, aus dem Vermieter genauer hinsehen.
  • Wenn Beschwerden fast nur an Wochenenden kommen, dann prüfen Sie längere Aufenthaltsdauern für Freitag und Samstag oder eine niedrigere Gästezahl an diesen Tagen.
  • Wenn die Beschwerden Schritte und Türen betreffen, nicht Musik, dann hilft Technik mehr als Regeln: Teppiche, Filzgleiter, Türpuffer und ein Hinweis zu Hausschuhen in der Wohnung.
  • Wenn ein Nachbar trotz Maßnahmen wiederholt schreibt, dann bieten Sie ein Gespräch an und führen Sie ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Anlass und Ihrer Reaktion. Das Protokoll ist Ihre Grundlage, falls Hausverwaltung oder Eigentümerversammlung das Thema aufgreifen.
  • Wenn Sie Monteurzimmer vermieten, dann sprechen Sie die Ruhezeit mit dem Auftraggeber ab. Frühe Abfahrten um 5 Uhr fallen in die Nachtruhe; leise Türen und ein Parkplatz abseits der Schlafzimmerfenster der Nachbarn sind dort wichtiger als eine Partyregel.

Notfallplan bei Lärmbeschwerde: sechs Schritte in 15 Minuten

  1. Annehmen und bedanken (Minute 0). Bestätigen Sie dem Nachbarn sofort, dass Sie sich kümmern, und nennen Sie einen Zeitraum, etwa 15 Minuten.
  2. Gast schriftlich ansprechen (bis Minute 2). Nachricht über die Buchungsplattform, damit sie dort dokumentiert ist. Mustertext unten.
  3. Anrufen (bis Minute 10). Bleibt die Antwort aus, rufen Sie an. Freundlich und konkret: Ruhezeit, Hausregel, was jetzt passieren muss.
  4. Messen oder nachfragen (bis Minute 15). Mit Sensor prüfen Sie den Pegel aus der Ferne, sonst fragen Sie beim Nachbarn nach, ob es ruhiger geworden ist.
  5. Plattform einschalten (ab Minute 15). Hält die Störung an, melden Sie den Vorfall bei Airbnb oder Booking.com. Bei einer Party mit vielen fremden Personen oder bei Gefahr ist die Polizei die richtige Stelle, nicht Sie selbst an der Wohnungstür.
  6. Nachbereiten (am nächsten Tag). Nachbarn kurz informieren, was passiert ist, Protokoll ergänzen, Gast nach dem Aufenthalt sachlich bewerten. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt der Artikel zu Bewertungen.

Wie Sie mit Beschwerden der Gäste selbst umgehen, etwa über Lärm aus dem Nachbarhaus, steht im Artikel Gästebeschwerden während des Aufenthalts.

Mustertexte: drei Vorlagen für Nachbarn, Gast und Inserat

Brief an die Nachbarn (einmalig, vor Beginn der Vermietung oder nach einem Vorfall):

Guten Tag, wir vermieten die Wohnung im 2. Obergeschoss links an Feriengäste und Geschäftsreisende. Für die Gäste gilt eine Ruhezeit von 22 bis 8 Uhr, Partys sind ausgeschlossen. Sollte es trotzdem einmal zu laut werden, erreichen Sie uns rund um die Uhr unter [Telefonnummer]. Wir kümmern uns innerhalb von 15 Minuten. Vielen Dank für Ihre Nachsicht und Ihre Rückmeldung.

Nachricht an den Gast bei einer Beschwerde:

Guten Abend, die Nachbarn haben uns gerade gemeldet, dass es in der Wohnung laut ist. In unserem Haus gilt ab 22 Uhr Nachtruhe, das steht auch in den Hausregeln, denen Sie bei der Buchung zugestimmt haben. Bitte achten Sie ab sofort auf Zimmerlautstärke. Vielen Dank und eine ruhige Nacht.

Hausregel für das Inserat:

Ruhezeit von 22 bis 8 Uhr. Partys und Veranstaltungen sind nicht gestattet, Besucher sind nach 22 Uhr nicht erlaubt. In der Wohnung misst ein Gerät den Geräuschpegel, es zeichnet keinen Ton auf und befindet sich nicht in Schlafräumen oder im Bad.

Nachts erreichbar: wer die Beschwerde um 23 Uhr annimmt

Die Beschwerde um 23 Uhr beantwortet sich nicht von selbst: Entweder jemand ist erreichbar, oder der Nachbar ruft die Polizei und die nächste Eigentümerversammlung hat ein Thema. Zimmerwache übernimmt für Vermieter einen Teil dieser Arbeit: Gästenachrichten aus Airbnb, Booking.com und E-Mail sowie Anrufe rund um die Uhr, auf Grundlage der Hausregeln und Ruhezeiten, die Sie für jede Wohnung hinterlegen. Notfälle stellt der Telefonassistent an einen Menschen durch. Ob ein Gast danach leiser ist, kann niemand garantieren; der Notfallplan oben bleibt deshalb Ihre Grundlage. Wie das im Alltag abläuft, steht unter So funktioniert es. Der Preis liegt bei 99 Euro netto im Monat für die erste Einheit, 79 Euro netto für jede weitere und 59 Euro netto ab der 10. Einheit, Einzelheiten unter Preise.

Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Nachtruhezeiten können durch kommunale Verordnungen abweichen, und für Fragen zur Teilungserklärung oder zum Mietvertrag ist eine Beratung im Einzelfall sinnvoll.

Quellen