Wer in Hamburg ein Zimmer der eigenen Wohnung an Gäste vermietet, muss ab dem 1. Januar 2027 umdenken. Bisher durften Sie bis zu 50 Prozent Ihrer eigenen Wohnfläche zeitlich unbegrenzt kurzfristig vermieten. Diese Ausnahme fällt mit einer Übergangsregelung zum 1. Januar 2027 weg. Danach gilt auch für einzelne Zimmer die Acht-Wochen-Regel: höchstens acht Wochen im Kalenderjahr ohne Genehmigung. Die Wohnraumschutznummer bleibt Pflicht.
Grundlage dieses Artikels ist die Pressemitteilung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen vom 6. Mai 2026 „Neue Regeln für die Kurzzeit- und Ferienvermietung“, ergänzt um die häufigen Fragen zur Wohnraumschutznummer auf hamburg.de, beide abgerufen am 26.10.2026. Der Artikel ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich ist das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz in der jeweils geltenden Fassung.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Punkt | Regel laut Stadt Hamburg |
|---|---|
| Beschluss | Bürgerschaft, 6. Mai 2026: Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes |
| Gilt seit | 20. Mai 2026 |
| Bisher | bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnfläche zeitlich unbegrenzt kurzfristig vermietbar |
| Ab 1. Januar 2027 | Acht-Wochen-Regel unabhängig von der Wohnfläche, also auch für einzelne Zimmer |
| Länger als acht Wochen | nur mit Genehmigung |
| Wohnraumschutznummer | Registrierungspflicht und Angabe der Nummer bleiben bestehen |
| Plattformdaten | Übermittlung nach Verordnung (EU) 2024/1028, seit 20. Mai 2026 |
| Lange Aufenthalte | in der Regel ab sechs Monaten genehmigungsfrei, in bestimmten Fällen ab drei Monaten |
Was sich am 1. Januar 2027 ändert
Die Bürgerschaft hat am 6. Mai 2026 eine Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes beschlossen. Das Gesetz gilt seit dem 20. Mai 2026. Nur ein Teil greift später: Die Aufhebung der sogenannten 50-Prozent-Ausnahme erfolgt mit einer Übergangsregelung zum 1. Januar 2027.
In der Pressemitteilung heißt es dazu: „Künftig gilt die Acht-Wochen-Regel unabhängig von der Wohnfläche, also auch für einzelne Zimmer.“ Für Sie bedeutet das: Ab dem 1. Januar 2027 zählt jede kurzfristige Vermietung eines Zimmers Ihrer Wohnung auf dieselbe Obergrenze von acht Wochen im Kalenderjahr.
Den Weg dorthin können Sie im Transparenzportal Hamburg nachlesen: Dort steht die Senatsdrucksache „Zweites Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes“ vom 14. April 2026.
Was bisher galt: die 50-Prozent-Ausnahme
Bis Ende 2026 war es laut Pressemitteilung möglich, „bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnfläche zeitlich unbegrenzt kurzfristig zu vermieten“. Wer also in seiner Wohnung lebte und ein Zimmer dauerhaft an wechselnde Gäste gab, brauchte dafür keine Genehmigung und musste keine Wochen zählen. Genau dieser Fall ist ab 2027 begrenzt.
Wen es trifft
Betroffen sind vor allem Gastgeber, die in Hamburg selbst wohnen und einzelne Zimmer ihrer Wohnung über Airbnb, Booking.com oder direkt an Gäste vermieten. Das gilt auch, wenn Sie das Zimmer an Monteure oder Geschäftsreisende für einige Nächte geben.
Wohnungen, in denen Sie nicht selbst wohnen, waren von der Ausnahme für die eigene Wohnfläche nicht erfasst. Welche Regeln für ganze Ferienwohnungen, Zweit- und Nebenwohnungen gelten, erklärt der Ratgeber Zweckentfremdung von Wohnraum.
Acht Wochen im Jahr genehmigungsfrei – darüber nur mit Genehmigung
Kurzzeitvermietung bleibt laut Pressemitteilung bis zu acht Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei. Wer darüber hinaus vermieten will, braucht eine Genehmigung. Nach den häufigen Fragen der Stadt ist der Antrag gebührenpflichtig und kann nicht online gestellt werden.
Zählen Sie vorsichtig. Die häufigen Fragen der Stadt formulieren die Grenze als Nutzung, die „auf weniger als acht Wochen im Kalenderjahr beschränkt ist“. Planen Sie deshalb mit Abstand zur Grenze, und führen Sie ab dem 1. Januar 2027 je Zimmer eine einfache Liste mit Anreise und Abreise jeder Buchung.
Für lange Aufenthalte nennt die Pressemitteilung eine andere Schwelle: Langfristige Vermietung ist erwünscht und in der Regel ab sechs Monaten genehmigungsfrei, unter bestimmten Umständen, etwa bei Gaststudierenden oder Berufstätigen, schon ab drei Monaten. Was bei langen Monteursaufenthalten sonst noch gilt, steht im Ratgeber Monteurzimmer: lange Aufenthalte.
Die Wohnraumschutznummer bleibt Pflicht
„Die bisherige Registrierungspflicht und die Pflicht zur Angabe der dabei erhaltenen Wohnraumschutznummer bleiben jedoch bestehen“, schreibt die Behörde. Laut den häufigen Fragen auf hamburg.de besteht die Registrierungspflicht seit dem 1. April 2019. Sie gilt auch dann, wenn Ihre Vermietung nicht genehmigungspflichtig ist. Die Nummer beantragen Sie über den Online-Service der Stadt oder das Serviceportal Hamburg und geben sie in allen Ihren Angeboten an.
Achten Sie auf das Format: Der bisherigen Nummer werden laut Stadt die Länderkennung DEU und der Gemeindeschlüssel für Hamburg (02000000) vorangestellt. Aus 32-0012345-26 wird zum Beispiel DEU-02000000-32-0012345-26. Aktualisieren Sie die Nummer in jedem Inserat. Wie die Registrierung in anderen Städten läuft, zeigt der Ratgeber Registrierungsnummer für Ferienwohnungen.
Plattformen übermitteln Ihre Nächte
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028. Online-Plattformen übermitteln danach Daten zu vermittelten Übernachtungen an die Behörden. Hamburg schreibt ausdrücklich, dass sich Überschreitungen der erlaubten Vermietungsdauer so leichter erkennen lassen. Welche Daten das sind und wer sie bekommt, erklärt der Ratgeber Plattformen melden Ihre Übernachtungen. Welche Gebiete in Deutschland ein Registrierungsverfahren haben, führt die Bundesnetzagentur in ihrer Gebietsliste.
Was Sie jetzt tun: Buchungen für 2027 prüfen
Viele Gäste buchen jetzt schon für das kommende Jahr. Prüfen Sie deshalb vor dem Jahreswechsel:
- ☐ Liegt das Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung in Hamburg, und haben Sie es bisher unter der 50-Prozent-Ausnahme vermietet?
- ☐ Wie viele Nächte sind für 2027 je Zimmer schon gebucht, und wie viele kommen typischerweise dazu?
- ☐ Passen alle Buchungen 2027 zusammen unter acht Wochen? Wenn nicht: Kalender schließen oder Genehmigung prüfen.
- ☐ Steht die Wohnraumschutznummer im neuen Format in jedem Inserat?
- ☐ Gibt es lange Aufenthalte, die nach der Pressemitteilung unter die Schwelle von sechs beziehungsweise drei Monaten fallen?
- ☐ Ab 1. Januar 2027 je Zimmer Anreise und Abreise jeder Buchung festhalten.
Müssen Sie bereits angenommene Buchungen absagen, klären Sie das früh und nach Ihren Stornoregeln mit dem Gast; Hinweise gibt der Ratgeber Stornierungsbedingungen festlegen.
Was Zimmerwache dabei übernimmt
Zimmerwache beantwortet Gästefragen aus Ihren hinterlegten Angaben auf Airbnb, Booking.com und per E-Mail, der Telefonassistent nimmt Anrufe rund um die Uhr an, und die Reinigung wird je Buchung koordiniert. Je Einheit sehen Sie Buchungen und Umsatz im Überblick. Wie viele Wochen Sie in Hamburg vermieten dürfen und ob Sie eine Genehmigung brauchen, entscheiden Sie selbst. Den Ablauf zeigt die Seite So funktioniert es, die Preise je Einheit stehen unter Preise.
Quellen
- Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg: Pressemitteilung „Neue Regeln für die Kurzzeit- und Ferienvermietung“, 06.05.2026 (Beschluss, Inkrafttreten 20.05.2026, 50-Prozent-Ausnahme, Übergang zum 01.01.2027, Acht-Wochen-Regel, Wohnraumschutznummer, EU-Verordnung, lange Aufenthalte), https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/neue-regeln-fuer-die-kurzzeit-und-ferienvermietung-1172596 (abgerufen 26.10.2026)
- hamburg.de: Häufige Fragen zum Wohnraumschutzgesetz und zur Wohnraumschutznummer (Registrierung seit 01.04.2019, Präfix DEU-02000000, Genehmigungsantrag gebührenpflichtig und nicht online), https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/wohnraumschutz/haeufige-fragen-wohnraumschutzgesetz-wohnraumschutznummer-190898 (abgerufen 26.10.2026)
- Transparenzportal Hamburg: Senatsdrucksache „Zweites Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes“, 14.04.2026, https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/zweites-gesetz-zur-anderung-des-hamburgischen-wohnraumschutzgesetzes1 (abgerufen 26.10.2026)
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften, https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj (abgerufen 26.10.2026)
- Bundesnetzagentur: Gebietsliste Kurzzeitvermietung, https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/Digitales/Kurzzeitvermietung/_func/Area-Liste.html (abgerufen 26.10.2026)
