Mit * markierte Links sind Werbelinks (Partnerlinks). Kaufen Sie darüber ein, erhalten wir eine Provision; für Sie ändert sich der Preis nicht. Unsere Auswahl und Bewertung hängt davon nicht ab. Als Amazon-Partner verdienen wir an qualifizierten Verkäufen.

Eine Vermietungsagentur kostet je nach Modell 16 bis 35 Prozent des Umsatzes, und zwar jedes Jahr aufs Neue, unabhängig davon, wie viel Arbeit tatsächlich anfällt. Wer stattdessen die einzelnen Aufgaben getrennt einkauft, zahlt einen festen Preis je Einheit und behält die Inserate, die Bewertungen und die Gästedaten im eigenen Konto. Bei zwei Einheiten liegt der Umschlagpunkt zwischen beiden Modellen bei rund 10.680 Euro Jahresumsatz: darüber ist der feste Monatspreis die niedrigere Position, darunter die Provision.

Dieser Artikel rechnet die Modelle durch, benennt die Pflichten, die trotz Agentur bei Ihnen bleiben, und beschreibt den Ablauf eines Wechsels samt Vertragsprüfung, Technik und Mustertexten.

Was eine Agentur kostet und was darin enthalten ist

Die veröffentlichten Sätze unterscheiden sich stark, je nachdem, ob nur vermarktet oder auch betreut wird.

Modell Übliche Vergütung Typischer Leistungsumfang Quelle
Vermietungsservice (Vermarktung, Betreuung vor Ort) etwa 16 bis 20 Prozent der Mieteinnahmen Inserate, Gästebetreuung, Übergabe, Endreinigung koordinieren, Kurtaxe abrechnen meine-ferienimmobilie.de, abgerufen 25.09.2026
Full-Service-Agentur 20 bis 35 Prozent des Buchungspreises Fotografie, Inserate auf mehreren Portalen, Gästekommunikation, Übergabe, Reinigungskoordination trinimat.com, Stand 01.05.2026
Portalgebühr Airbnb, geteiltes Modell 3 Prozent für Gastgeber Zahlungsabwicklung, Reichweite Airbnb Hilfecenter, abgerufen 25.09.2026
Portalgebühr Airbnb, einheitliches Modell 15,5 Prozent, je nach Inserat 14 bis 16 Prozent Zahlungsabwicklung, Reichweite Airbnb Hilfecenter, abgerufen 25.09.2026
Buchungsmanagement zum festen Preis je Einheit 99 Euro erste Einheit, 79 Euro je weitere, ab der 10. Einheit 59 Euro, netto Gästechat, Telefonassistent, Online-Check-in mit Meldeschein, Berichte je Einheit Preise

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens addieren sich Agenturprovision und Portalgebühr: Wer über Airbnb im einheitlichen Modell bucht und zusätzlich 20 Prozent an eine Agentur zahlt, gibt von 100 Euro Buchungswert rund 35 Euro ab. Zweitens sind Verwaltungsgebühren, Marketingpauschalen und Belegungsklauseln nach der genannten Marktübersicht übliche Zusatzpositionen, die in der Prozentzahl nicht stecken.

Die Rechnung für zwei Einheiten

Angenommen, Sie vermieten eine Ferienwohnung und ein Monteurzimmer mit zusammen 32.000 Euro Jahresumsatz netto. Reinigung, Wäsche und Verbrauchsmaterial bleiben in allen Varianten gleich und stehen deshalb nicht in der Tabelle.

Variante Rechnung Verwaltungskosten im Jahr
Agentur, 20 Prozent 32.000 Euro mal 0,20 6.400 Euro
Agentur, 25 Prozent 32.000 Euro mal 0,25 8.000 Euro
Alles selbst, Eigenzeit bewertet 5 Stunden je Woche, 260 Stunden, 25 Euro je Stunde 6.500 Euro
Buchungsmanagement, fester Monatspreis (99 + 79) Euro mal 12 2.136 Euro

Der Umschlagpunkt lässt sich ausrechnen: 2.136 Euro geteilt durch 0,20 ergibt 10.680 Euro. Ab diesem Jahresumsatz kostet die Provisionsvariante mehr als der feste Preis je Einheit. Bei 25 Prozent Provision liegt der Punkt schon bei 8.544 Euro. Die dritte Zeile ist die ehrlichste: Wer alles selbst macht, zahlt keine Rechnung, aber 260 Stunden sind sechseinhalb Arbeitswochen, und die fallen überwiegend abends und am Wochenende an.

Rechnen Sie mit Ihren eigenen Werten nach – der Einnahmen-Check nimmt Umsatz und Einheitenzahl auf.

Illustration: Waage mit Münzen gegen Klemmbrett, daneben die Zimmerwache-Eule
Provision vom Umsatz oder Aufgaben einzeln einkaufen – eine Frage der Rechnung.

Was bei Ihnen bleibt, egal wer verwaltet

Ein Dienstleistungsvertrag verschiebt Arbeit, nicht Verantwortung. Drei Pflichten bleiben nach geltendem Recht beim Vermieter.

Die besondere Meldepflicht nach Paragraf 29 BMG trifft den Beherbergungsbetrieb. Gäste müssen am Tag der Ankunft einen Meldeschein unterschreiben oder die elektronisch erhobenen Daten bestätigen; bei ausländischen Gästen ist ein gültiges Ausweisdokument vorzulegen. Wer diese Aufgabe an eine Agentur gibt, bleibt gegenüber der Behörde in der Pflicht.

Die Registrierungspflicht aus der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar. Für jede zu vermietende Unterkunft ist laut Bundesnetzagentur eine eigene Registrierungsnummer nötig, auch bei mehreren Einheiten im selben Haus. Die Portale übermitteln seit dem 1. September 2026 monatlich Buchungsdaten, rückwirkend ab Juli 2026. Vergeben werden die Nummern von der Kommune, nicht von der Agentur.

Die steuerliche Erklärung der Einnahmen bleibt ebenfalls bei Ihnen. Die Agentur erstellt eine Abrechnung, die Anlage im Steuerformular unterschreiben Sie.

Den Vertrag prüfen, bevor Sie wechseln

Vor einer Kündigung lohnt ein nüchterner Blick in den bestehenden Vertrag. Vier Klauseln entscheiden darüber, wie teuer der Wechsel wird.

Erstens die Laufzeit: Verträge mit Mindestlaufzeiten über eine Saison hinaus binden Sie länger, als die Zusammenarbeit trägt. Zweitens die Exklusivität: Darf die Wohnung parallel über eigene Kanäle vermietet werden? Drittens die Kontoführung: Liegen Inserate, Bewertungen und Gästedaten auf Ihrem Konto oder auf dem der Agentur? Das ist der teuerste Punkt, weil Bewertungen nicht übertragbar sind. Viertens der Umgang mit bereits bestätigten Buchungen nach Vertragsende.

Für Dienste höherer Art, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen werden, sieht Paragraf 627 BGB eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist vor. Ob Ihr Vertrag darunterfällt, hängt von seiner konkreten Ausgestaltung ab; die Regelung wird in der Vertragspraxis häufig abbedungen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung – lassen Sie den Vertrag im Zweifel anwaltlich ansehen.

Die Aufgaben einzeln einkaufen

Was eine Agentur bündelt, lässt sich getrennt beschaffen. Diese Aufstellung zeigt, was wohin gehört.

Aufgabe Ohne Agentur gelöst durch Laufende Kosten
Kalenderabgleich zwischen den Portalen Anbindung der Portale, damit keine Doppelbelegung entsteht im Buchungsmanagement enthalten
Gästenachrichten auf Airbnb, Booking.com und per E-Mail Antwort in Minuten statt am nächsten Vormittag im Buchungsmanagement enthalten
Anrufe außerhalb der Bürozeiten AI-Telefonassistent rund um die Uhr im Buchungsmanagement enthalten
Check-in und Meldeschein Online-Formular auf Deutsch, Englisch und Polnisch, weitere Sprachen auf Wunsch im Buchungsmanagement enthalten
Zugang zur Wohnung elektronisches Türschloss mit Zeitcode 135 bis 200 Euro einmalig je Tür
Reinigung und Wäsche eigenes Team oder Dienstleister vor Ort bleibt wie bisher
Kurtaxe, Steuererklärung Kommune und Steuerberatung bleibt wie bisher

Die Gästefrage um 23 Uhr beantwortet sich nicht von selbst: Entweder jemand ist erreichbar, oder die Bewertung leidet. Genau diese Erreichbarkeit war der Grund, warum wir für unsere eigenen Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Berlin und Brandenburg ein Buchungsmanagement zum festen Preis je Einheit aufgebaut haben, statt eine Provision vom Umsatz zu zahlen. Wie das im Alltag abläuft, steht unter So funktioniert es, die Gegenüberstellung zur Agentur unter Vergleich mit Agenturen.

Elektronische Türschlösser im Vergleich

Ohne Agentur vor Ort braucht es eine Zugangslösung, die ohne Übergabetermin auskommt. Vier verbreitete Nachrüstlösungen für Zylinderschlösser, Preise laut Geizhals:

Modell Preis ab Stärken Schwächen Geeignet für
Nuki Smart Lock Go 134,99 Euro (Geizhals, Stand 25.09.2026) – bei Amazon* Montage ohne Bohren, Zeitcodes, verbreitete Ersatzteile ohne Zusatzbrücke nur im Nahbereich steuerbar Einstiegslösung in einer einzelnen Wohnung
Aqara Smart Doorlock U200 147,90 Euro (Geizhals, Stand 25.09.2026) Zahlencode und Karte am Griff, mehrere Zugangsarten erfordert passenden Zylinder, Einbau aufwendiger Objekte mit wechselnden Reinigungskräften
Yale Linus Smart Lock L2 183,93 Euro (Geizhals, Stand 25.09.2026) – bei Amazon* leiser Antrieb, etablierter Hersteller im Schlossbereich höherer Preis, Zubehör für Fernzugriff nötig Wohnungen mit Nachbarn in Hörweite
Tedee GO 197,17 Euro (Geizhals, Stand 25.09.2026) – bei Amazon* kompakte Bauform, schnelle Montage kleinere Zubehörauswahl enge Flure und schmale Türblätter

Rechnen Sie je Tür zusätzlich eine Brücke für den Fernzugriff ein, wenn das Schloss allein nur über Bluetooth erreichbar ist. Für Monteurzimmer mit mehreren Zimmertüren im selben Haus ist die Variante mit Zahlencode am Griff im Alltag robuster, weil sie ohne Gästetelefon funktioniert.

Entscheidungshilfe

Wenn Ihr Jahresumsatz je Einheit unter 6.000 Euro liegt und Sie nur wenige Wochen im Jahr vermieten, bleibt die Provisionsvariante rechnerisch im Rahmen, weil in buchungsfreien Monaten nichts anfällt.

Wenn Sie über 11.000 Euro Jahresumsatz je Einheit erreichen, zahlen Sie bei 20 Prozent Provision mehr als bei einem festen Preis je Einheit – der Unterschied wächst mit jeder zusätzlichen Buchung.

Wenn die Wohnung mehr als zwei Fahrstunden entfernt liegt und niemand vor Ort ist, brauchen Sie in jedem Fall jemanden für Reinigung und Havarie; die Verwaltung selbst lässt sich davon trennen.

Wenn Inserate und Bewertungen auf dem Konto der Agentur liegen, verschiebt sich die Rechnung: Ein Wechsel kostet Sie dann Bewertungshistorie. Verhandeln Sie zuerst die Übertragung des Inserats, bevor Sie kündigen.

Wenn Sie gemischt vermieten, also Ferienwohnung und Monteurzimmer parallel, passt selten eine Agentur zu beiden Segmenten. Die Anforderungen unterscheiden sich, wie unter Monteurzimmer und Ferienwohnung beschrieben.

Checkliste für den Wechsel

  • Vertrag heraussuchen, Laufzeit, Kündigungsfrist und Exklusivitätsklausel notieren
  • schriftlich klären, auf wessen Konto Inserate, Bewertungen und Gästedaten liegen
  • Zugriff auf die eigenen Portalkonten prüfen, Passwörter und Zwei-Faktor-Verfahren übernehmen
  • Registrierungsnummer je Einheit bei der Kommune erfragen und in die Inserate eintragen
  • Kalenderabgleich zwischen den Portalen einrichten und mit einer Testbuchung prüfen
  • elektronisches Türschloss montieren, Zeitcode für eine Probebuchung vergeben
  • Online-Check-in mit Meldeschein einrichten, Aufbewahrung der Meldescheine regeln
  • Reinigungskraft direkt beauftragen, Abrechnung und Schlüsselweitergabe schriftlich festhalten
  • Erreichbarkeit für Gästefragen außerhalb der Bürozeiten festlegen
  • Kündigung fristgerecht und schriftlich senden, Übergabe der laufenden Buchungen bestätigen lassen

Mustertext: Übergabe vor der Kündigung klären

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige, unsere Zusammenarbeit für die Einheit [Objekt, Adresse] zum [Datum] zu beenden. Vor der förmlichen Kündigung bitte ich um schriftliche Auskunft zu folgenden Punkten:

  1. Auf welchem Konto sind die Inserate bei Airbnb und Booking.com geführt, und wie werden sie auf mich übertragen?
  2. Welche Buchungen sind zum [Datum] bereits bestätigt, und wie werden sie nach Vertragsende abgewickelt?
  3. Welche Gästedaten und Meldescheine übergeben Sie mir, in welchem Format und bis wann?
  4. Welche Beträge sind zum Vertragsende noch offen, in welche Richtung?

Für eine Antwort bis zum [Datum, zwei Wochen] bin ich Ihnen verbunden.

Mit freundlichen Grüßen

Notfallplan für die ersten vier Wochen

  1. Gast steht vor der Tür und der Code funktioniert nicht: hinterlegte Telefonnummer der Reinigungskraft als zweite Ebene, mechanischer Schlüssel in einer verschlossenen Box bei einem Nachbarn.
  2. Doppelbelegung nach dem Wechsel: betroffenen Gast sofort anrufen, gleichwertige Unterkunft im Ort anbieten, Differenz übernehmen, Portalgebühren und Stornokosten dokumentieren.
  3. Nachricht bleibt länger als zwei Stunden unbeantwortet: feste Vertretungsregelung mit einer zweiten Person, die Zugriff auf die Konten hat.
  4. Reinigung fällt kurzfristig aus: zwei Ersatzkräfte mit Telefonnummer hinterlegen, Wäschesatz für eine Zusatzbelegung vorhalten.
  5. Behörde fragt nach Meldescheinen: digitale Ablage je Einheit und Monat, sofort auskunftsfähig.
  6. Agentur antwortet auf die Übergabeanfrage nicht: Frist schriftlich nachsetzen, parallel eigene Inserate vorbereiten, damit keine Buchungslücke entsteht.

Einordnung

Der Markt spricht für die eigene Verwaltung: 2025 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 68,3 Millionen Übernachtungen über Airbnb, Booking.com und Expedia gebucht, 13,0 Prozent mehr als im Jahr davor. Rund 94 Prozent davon entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten. Das sind überwiegend Vermieter mit ein bis drei Einheiten – also genau die Größenordnung, in der eine Umsatzbeteiligung schnell teurer wird als ein fester Preis je Einheit.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie Vertragsfragen und steuerliche Einordnung mit fachkundiger Unterstützung.

Weiterlesen: Airbnb-Vollservice ohne Provision: Gibt es das? und Software für die Ferienwohnungsverwaltung im Vergleich.

Quellen